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上海二手学区房跳涨 每平近20万:中介劝客户不要买

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  来源:中国证券报

  你见过房屋中介劝客户暂时不要买房吗?这略显魔幻的一幕,在2021年开年的上海发生了。

  日前,中证君走访调研发现,1月上旬,上海二手房房东跳价、惜售案例增多,中介二手房挂牌量却减少。此外部分学区房挂牌价格急剧跳涨,单价甚至直逼豪宅价格。对于无法承受跳价的客户,已有中介建议暂时不要购买二手房,春节后再观察。

  卖房者的惜售和跳价,买房者的无奈和妥协,正在不断发酵。业内人士认为,目前上海二手房市场虽然成交量不及2016年,但是情绪和当时情况较为类似,已有焦躁性、恐慌性入市的氛围。“越等越怕买不起,不管是不是自己的意向房源,都想抢一套。”

  

  学区房一月之间涨超20%

  近年来,学区房是上海二手房市场的风向标,徐汇区是沪市有名的学区房聚集地。

  负责徐汇某区域的房产中介负责人朱女士告诉中证君:“在我们地区来说,学区房已经是天价了,目前环比涨幅在20%-30%,以前从来没有出现过这样的价格,一直在创新高。”

  “去年12月中旬我们成交一套30多平方米的双学区房,价格410万元。2021年1月,同一区域同样面积的房子,价格就涨了80多万元,房东挂牌505万元,最后498万元成交,一月之间涨幅超过20%。”朱女士表示。

  据了解,不止学区房,朱女士负责区域内的非学区房也在涨价,“我们地区非学区房的房源不多,但房价也涨了。”

  中证君走访发现,上海杨浦东外滩区域、浦东梅园、张江、三林区域的二手房挂牌价格2021年以来也在涨,涨幅不一,学区房的涨幅高于非学区房。

  

  1月10日挂牌的梅园二街坊仅37.72平方米的1985年建“老破小”学区房,单价已经高达19.8万元/平方米,直逼汤臣一品。可即便价格如此之高,近一周该房已有九组中介带看9次。中证君在中介平台上注意到,去年该小区一室户的成交单价是14万元/平方米左右。

  诸葛找房数据显示,截至1月16日,上海全市二手房市场挂牌均价为58060元每平方米,比上月上涨2.82%。

  从最近一周在售二手房涨/降价房源量上来看,上海全市涨价房源远远超过降价房源。诸葛找房数据显示,1月9日-1月15日,上海每日涨价的房源是降价房源数量的多倍。

  

  跳价、惜售,二手房陷流动性怪圈

  在房东涨价的同时,目前上海二手房市场陷入流动性怪圈。

  贝壳找房APP数据显示,截至1月16日,上海共有3.58万套二手房房源可供出售。然而刚刚过去的12月,上海二手房成交量逼近四万套,去年9月和11月成交量同样超3万套。

  上海二手住宅成交量及同比增速

  

  不止一位中介告诉中证君,上海二手房真的要“卖空”了。“基本上卖得差不多了,库存房源一个小区能签字的就一两套。”某负责浦东三林区域的中介说。

  

  90后刚需购房者霈霈也告诉中证君,她最近一个月的周末都在看二手房,因为她对学区暂时没有需求,所以看的大多都不是学区房,以为会没有那么抢手,结果还是无房可买,看上的房东不愿意签字,看不上的都有硬伤和瑕疵。

  从中证君的调研情况来看,性价比合适的房源的确稀缺,同时房东跳价、惜售(不收定金、不签字)的现象越来越常见。

  一方面是因为房东本身也是置换需求,不敢卖,担心卖后买不到。上海二手房市场目前置换需求还是很强烈,大多二手房的房东也要购置新房或者换一套更好的二手房。朱女士称:“现在的房东大多虽然把房源挂牌出来,但他们是不愿意收定金的,只接受买家看房,希望中介把买家续住,等自己摇到新房或者选好房子,再跟中介说收定金,到时候就是出价高者得。”

  置换需求的房东要先买后卖,然而新房摇号颇有难度,导致其他房东也开始惜售,整个市场陷入流动性的怪圈。

  霈霈和中证君吐槽道:“我上周看中一套二手房,但中介通知我房东不肯签字,说前面有两组人也看中了,如果我有意向的话就出更高价,另一个要卖房的阿姨直接说自己看中的房子太贵了,就把自己的房子从550万元改成580万元挂牌。他们想买的房子涨了,就想卖个更高的价格。”

  霈霈称,她很多想看的房子临时都看不了,中介告诉她是因为房东想捂到春节后的“金三银四”再卖。一位在沪拥有多套房产的人士告诉中证君,其预计2021年上海楼市还会继续涨,所以本来想要卖房,但现在不准备卖了。

  焦躁性入市不可持续

  在这样的走向下,上海二手房市场完全变成了卖方市场,一中介称:“目前房源紧张,客多房少。现在只要是房东能签字的,不跳价的,都会成交。”

  “如果房东真的诚意卖房,短则挂牌当天,多则两三天,就能售出,买房的客户几乎没有太多房源可以挑选。”朱女士说道,“现在市场上真的有一波很恐慌的客户,我们现在都在劝不愿意加价的客户先不要买了,年后再看政府是否会出政策。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,目前上海二手房市场的确有焦躁性入市的情绪在里面,市场情绪明显过热。这是多种原因导致的,一是投资者买涨不买跌,随着上海二手房市场升温,有性价比的房源越来越少,供求关系失衡;二是新房市场打新热不断,但好项目又不多,只能转向二手房市场;三是人为炒作氛围开始形成,像最近学区房挂牌价格非理性上涨,单价甚至直逼豪宅价格;四则是今年农历新年较晚,本来1月应该是楼市淡季,但因为过年较晚,部分投资者透支年后需求,会在年前落实。

  “疫情也有一定的助推作用。疫情影响下,不少人无法出国,需求进一步扩大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进说道。

  对于上海二手房后市,严跃进称,的确有升温可能,但调控可能也会随之而来。卢文曦则判断,目前上海二手房市场已经过热,加上央行对银行发放房地产贷款设立红线,再继续升温的可能性不大,其预计1月成交量会出现下坠,但短期市场热度还会有惯性延续,价格不一定能降下来。

  至于调控,卢文曦称,1月-2月上海二手房市场可能会进入僵持、博弈的阶段,3月份后的数据才是市场真正认同的交易量和交易价格。如果3月再维持现有的热度,政府的调控措施一定会升级,这是毫无疑问的。

  值得注意的是,1月11日,央行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议,会议称将稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求,合理控制房地产贷款规模。

  此前报道

  疯狂的上海二手房:房东数小时跳价40万!半天时间47组购房客排长龙抢房

  每一个当下身在上海的人都切实感受到了这波霸王级寒潮的威力。

  零下8度的严寒让小区里的景观湖结了冰,这样的场景令孩子们兴奋。他们用脚、用器具在冰面上凿着,试图制造裂缝,挖出冰块。即便是鸡蛋大小的冰块,也让他们兴奋不已。他们在手中把玩,在阳光下折射出七彩,丝毫不在意被冻得通红的小手。

  和孩童一样不畏严寒的还有购房者。

  这是1月的第二个周日,距离2021年阳历年春节还有1个月,年味尚未发酵,弥漫在申城上空的依然是楼市的热气。

  出租车停在了上海市静安区精言城上城(化名)小区门口,刘雪(化名)和爱人一起下了车。和他们前后脚到的还有两辆车。三组人马相互看了一眼没有说话,彼此都知道对方的身份。

  手中的看房报告预示了他们此行的目标,围猎同一套房的竞争关系让这冬日里的空气显得格外肃杀

  刘雪萌生置换的冲动始于去年12月。办公室里正在买房的同事抱怨楼市太疯狂,新房摇号如打新股,买到要看运气,他参与了3个项目摇号仍未果。

  刘雪打开住友(化名)APP,发现自己此前关注的几十套房源信息已经全部失效,页面清一色显示着灰色的“已停售”和红色的“已成交”。她不死心,开始搜索自己所在的小区,此前二三十套房源在售的情况已经不复存在,小区三期目前仅有4套在挂,且两套为底层一楼。即便如此,这些“硬伤”房源每套仍有30到200人在关注。

  刘雪意识到市场已经大变。

  中原数据显示,2020年12月,上海二手房成交创下3.9万套新高,这也是自2016年以来的新高。其中学区房出现普涨,甚至出现半年暴涨60%的个案

  体验过2016年上海楼市暴涨之痛的她,担心新一轮行情又将吞噬一家人过去几年的辛苦积蓄。

  刘雪将这一情况告诉爱人,两人商议决定置换。他们按要求搜索后发现内环里房源已所剩无几,即便将范围扩大到中环,可选的依然有限。排除掉底层和长条户型等有硬伤的房源,刘雪感受到了自身处境的被动。

  她挑选了四套意向房源发给中介,约定周六一早就去看。

  没有等到周六。周四傍晚,经纪人王帅(化名)就告诉她,其中一套刚被原价签掉。不仅如此,另一套学区房的挂牌价也上涨了80万元,超过刘雪的预算。这套房源此前一周已上涨40万,这意味着两周时间业主又调高了120万。

  刘雪与丈夫感慨,两次调价将他们辛苦两年的收入全部“折”了进去。她们的可选范围一步步被压缩。

  周六一早,刘雪和爱人开始看房。丈夫相中了那套静安区的次新学区房。但因楼层较低且地处十字路口,宛如游龙的车流和只有两幢楼的微型小区让刘雪犹豫。她想再考虑下。

  火爆的楼市哪里容得下思考。

  下午3点多,王帅电话告知已有客户约房东面谈,如果他们有意向得尽快做决定,两个小时后这套房源从住友APP上下架。

  紧迫感袭来。刘雪突然意识到在这疯狂到有些魔幻的楼市,置换的难度远超他们预判

  用相熟的中介老李的话说,上海市场已经卖空了,“每个经纪人手里都有30、40组客户,就是没房源,现在只要出来一套不错的基本就全城疯抢”。老李说,他手上的客户本来只要黄浦和静安,现在闸北(新静安)、虹口、杨浦什么区都行。即便如此很多人依然买不到房,“不少业主心态不稳定,跳价、反价、惜售等现象普遍存在”。

  晚上8点多,王帅紧急告知精言城上城又出了一套房源,在火车站附近。那是刘雪夫妇此前从未考虑过的区域,但优美的小区环境和三房正气的户型让她连声应下。

  刘雪对这个小区并非一无所知。虽然环境优美,但紧挨高架和地铁,加之无学区,此前并不在她的考虑范围。市场疯狂时没有卖不掉的房子,硬伤房源依然会成为众人哄抢的香饽饽。

  老李的话很快得到了应验,刘雪亲身体验了一场楼市里“僧多粥少”的疯狂

  周日上午12点多,刘雪发现,住友系统上这套精言城上城的房源突然跳价到930万元,就在一个多小时前还是890万。王帅坦言,因为预约看房的人太多了,房东挂牌价上涨了40万元,同时为了筛选出优质客户,看房要求也有了些新变化:

  1. 置换客不接待

  2. 不能月底前付首付的不接待

  3. 首付低于五成的作为备选

  变现需求让业主希望在众多意向客户中寻觅付款方式最优者,在手现金和付款比例成了重要的考核标准。

  住友的门店负责人在群里要求各位经纪人和客户,接受价格变化符合上述条件的在群里报名。

  即使这般严苛的条件依然有47组客户选择了留下。

  刘雪和爱人到达时,距离约定的下午一点尚有一刻钟,房源挂牌的住友门店已经全员出动。这是一场有序的准备战。

  门口处四名经纪人在做指引。他们向每一组前来看房的客户问好并分发彩印的介绍资料,上面除了涵盖小区的多项介绍,还有卖点及手绘的平面图。

  穿过花园式的中央广场往楼栋去的路上,几十米处就有一位住友的工作人员在做指引。刘雪第一次在二手房的看房过程中有了新房的体验感

  强烈的仪式感让她这个置身其中的人颇有共襄盛举之意。她对王帅打趣道:“你们今天对于卖出这套房是势在必得啊。”

  刘雪一行来到楼下,楼道外已经有近20名排队的人。王帅挤到最前面替刘雪做了登记。前面还有四组。十多分钟后,刘雪和老公终于有了上楼一睹房源“芳容”的机会:狭小的电梯间里,他们和另外一组看房客静默着,没人说话。

  门外住友放置的黑色塑料袋已经堆满用完的一次性鞋套。正欲进门的刘雪被告知里面人太多了,几乎无从落脚,等出来几组客户后再进去。她看着里面的人陆陆续续出来,试图从那些被口罩遮盖了的面庞里捕捉他们的神情。

  几乎每一张脸都无比平静。刘雪想起上来前王帅交代的,“看完不要流露出对这套房子的任何情绪,有话出来再说”。她恍然同样的道理,其他购房者想也是被叮嘱了。

  房间里住友的店长在做着介绍,身着睡衣的业主坐在餐桌边玩着iPad。这是一套方正的三室,户型几乎没有可挑剔之处。但因为地处双轨道交通旁,地铁进出站时近乎两分钟一次的噪音震动显得真切而频繁。

  刘雪终究无法忽略这一影响,选择作罢。

  下午三点,这套房源停止了看房,四组意向买家开始和房东沟通。

  刘雪夫妇也在王帅的带领下去看了距离精言城上城一公里外的其他房源。在这里,她陆续遇到了此前有过一面之缘的多组客户。他们转战于此,继续相遇

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