楼市盘点②：3000万方库存压顶 2021青岛楼市降价潮会从哪涌起？

　　原创 观察员老王 青岛楼市研究员

　　2020年，青岛住宅商业类用地供应了1250万方，虽然相比2019年下降了10%百分点，但是如果用近三年土地供应所对应的建筑面积减去青岛楼市的成交量，那么市场上差不多要堆积出3000万方的库存。

　　西海岸和即墨两个区的供应面积占据了青岛的一半，在这种错配的市场中，冰火两重天的市场人气将成为青岛的日常。

　　如何避免成为闪崩楼盘的业主，是绝大多数人置业前思考的主要问题。今天，我们就从土地的层面去分析一下。

　　我们首先从锐理的统计图表中，看一下青岛土地供应的量。

　　从柱状图上我们可以清晰看出来，市南、老市北、崂山的土地有多么稀缺。然而在二手房市场上，这三个区域二手房一年卖了近1.9万套，仅仅是改善的地缘客户，就足以吃下区域内的品质楼盘。

　　所以啊，市南老城区的毛坯地铁房3.5万+也不愁卖；在破烂市场地块上建起来的金地·锦宸，也卖得没啥房子了；远洋万和公馆，以让人咋舌的价格开盘，依旧众人抢购。只要不是性价比太离谱的产品，在上述三个区域住宅产品都不太愁卖，前提是开发商没有回款保命的压力。

　　但这并不意味着主城区楼盘都是高枕无忧的。我们从人才住房申请量上，可以从一个侧面看出优质刚需的基础支持不足，而在地铁M8号线开通之后，沧口以北的房子相比红岛的地铁房，已经失去了通勤的优势，这也就是为什么上王埠大盘价格不断下跌的主要原因。

　　2021年，主城价格可能继续下行的片区，毫无疑问就是这个因为地铁失去区位优势、没有新增优质配套加持、片区内仍有大片土地供应的区域。

　　核心区要想捡漏，我们只能希冀开发商的在资金面出现了问题。

　　从总量上来看，西海岸、即墨、胶州依然是问题最大的区域。不过，这三个区域我们也要具体问题具体分析。我们来看截止到2020年12月底的库存：

　　思源顾问的这张统计图，我想很多人会不理解：为什么西海岸的库存量最高，但是去化周期只有14个月，但是即墨却是24个月，胶州是27个月？这个数据是结合销售量得出来了。西海岸全年卖了4.6万+的房子，即墨和胶州都是2万套出头。

　　今年供应量最大的片区是即墨西，成交的面积是24万方，板块价格下行毫无悬念，禹洲·朗廷府式的降价今年或许还会上演。就在昨天，这个区域的置业顾问还打电话给老王，推销1.2万元/平方米的精装房。当老王随口说了一句太贵了之后，置业顾问的下一句话让老王有些惊讶？

你想多少钱买房？

　　中央活力区、灵山湾板块供应量排在二三位，这是西海岸的两个明星板块，很多专业机构将其评级为“健康区域”。如果说从海信·灵山湾、融创中心这些占据优质地段的人气楼盘来看，这个判断没有错，但是这不代表腹地的盘也没有问题。

　　我在破竹投资大学的视频课里说过，西海岸最大的机会和最深的坑都在灵山湾。前海一线的土地已经基本被瓜分殆尽，新增供应多是远离海岸线、商业配套、地铁的腹地盘。在前海一线楼盘都在不断优惠促销的年份里，腹地盘和沿海产品力较弱的楼盘会很艰难。

　　即墨西、创智新区、上合示范区、少海板块、胶州空港区依旧没有什么翻身的可能，西海岸中央活力区和灵山湾则需要进一步的细分，不能一概而论。

　　青岛楼市最大的变数，属于城阳和高新区。从2020年的土地供应来看，城阳和高新区的土地供应都还不多。特别是北京城建在法拍市场上通过150多轮激战，以地王价拿下城阳边缘地带的土地，让我们看到了“新主城”的魅力。

　　如果看去年城阳新房成交量，年成交量为2.4万套，还是非常不错，但是我们不可忽略的是共有产权的助推效力。在共有产权红利消耗之后，城阳楼市还能靠什么支撑呢？

　　从2021年开始，钢厂、流亭土地会陆续供出来。相比核心区的零碎土地，这两个区域的规划会更合理；相比上马、惜福镇，这两个区域有地铁的加持；相比1号线的起点站，这个区域更容易为主城刚需所接受。

　　在城市年轻刚需流入不足的情况下，两大板块完全可以吞噬掉主城的外溢年轻刚需。对于投资客来说，西海岸和蓝色硅谷核心区的山海资源显然更对他们的胃口。此消彼长之间，一些远离主城区、没有顶级配套、没有产品力的楼盘，就会十分艰难了。

　　高新区面临着同样的问题，但是高新区的规划要远优于城阳老城区，而且目前已经有开发商筹划打造极具性价比和产品力的新盘。

　　2021年城阳区提防高位接盘，高新区则要伺机捡漏。

　　总结来说，我们可以从供应量上划掉一半风险区，但这并不意味着剩下的区域都安全。我们还需要结合成交量、地缘客户支撑等关键要素，从区位、配套、产品力上继续细分楼盘。

　　在目前这个市场下，没有任何可以简单套用的买房公式，也没有任何捷径可以走。