仅有村里40年前开具的批条，房屋遇拆迁能有补偿吗？

导读：为了推进征收实施工作，征收部门往往不遵循法定程序，而常以被征收人土地、房屋无证或手续不齐全为由，径行将被征收房屋认定为违法建筑，据此实施强制拆除，最终达到加快拆除进程、推进项目建设的目的。本案的王女士就遭遇到这样的事情。但是幸运的是，她并未被动接受，而是积极主动争取，及时委托了在明律师事务所的梁红丽律师，从而最终为自己争取到了满意的补偿利益！

【基本案情：不签约竟“触发”5部门限期拆除】‍

委托人王女士是山西省某社区居民，其居住房屋的宅基地是1980年经申请后，某生产大队批复给其父亲的，批复署名其爷爷名字，但房屋是由其父亲全部出资进行建设的。

父亲故去后，该房屋由王女士独立出资进行修缮，后一直居住至今。王女士通过继承和出资修缮取得房屋所有权。

2019年，因某道路建设项目途经涉案房屋，王女士房屋被纳入征收范围。但因征收批复文件与征收补偿安置方案迟迟未能见到，王女士一直未签订补偿安置协议。

2019年5月，王女士收到了某社区居委会送达的《房屋征收告知书》，该通知写明：某社区居委会受区住建局的委托，进行动迁通知，要求委托人自行对房屋实施拆除。

后王女士又陆续收到区自然资源局、区住建局、区规划局、区城乡执法局、镇政府5部门联合作出的《责令限期拆除违建通知书》《限期拆除违建催告书》以及《强制拆除违建决定书》。眼见情况紧急，王女士慕名找到了北京在明律师事务所的梁红丽律师团队帮助其维护自身权益。

【法院依法撤销强制拆除违建决定书】‍

梁红丽律师介入后，首先就该5部门联合作出的《强制拆除违建决定书》提起行政诉讼。在撤销强制拆除违建决定之诉开庭审理过程中，梁律师提出如下代理意见：

首先，五部门不具有作出被诉决定的主体资格。
其次，五部门作出被诉决定的程序违法。既没有做出违建认定，没有作出限期拆除决定，亦没有经过调查确认，就直接作出被诉决定，违背行政强制法之规定。
再次，作出被诉决定的法律依据违法。五部门适用的《村庄和集镇规划建设管理条例》《山西省村庄和集镇规划建设管理实施办法》以及《土地管理法》之规定的颁布时点均晚于涉案房屋建设时点。故上述规定不能作为强制拆除决定作出的依据。
另外，区自然资源局适用的《土地管理法》第六十二条之规定，存在内容适用错误。而所依据的《土地管理法》第七十七条是非法占用土地的条款，并非认定违建的依据。
最后，由于农村发展程度以及行政管理的实际情况等原因，农村集体土地上房屋建设存在部分或者完全缺乏手续之情形，不是委托人所能克服的。故不能以现在的标准将1980年批复的房屋认定为违建。
此外，在房屋被纳入征收范围情况下，行政机关以违建之名欲强制拆除，其行政目的不具有正当性。

上述观点被区法院所采纳，最终法院依法撤销了五部门联合作出的《强制拆除违建决定书》。

【凌晨偷拆，提起强拆之诉，最终协商成功】‍

在委托人以为房屋不再会被强制征收的情况下，2020年6月的一天凌晨，区住建局在没有下达任何文件的情况下强制拆除了委托人的房屋。

律师得知此事后，一方面及时指导当事人报警，并告知委托人尽快到派出所作笔录。此外，还指导当事人拍摄强拆现场的照片，保留证据；另一方面，梁红丽律师团队迅速草拟确认强制拆除房屋违法的起诉状，协助当事人及时立案。

由于我方证据比较充分，且该市行政机关内部有败诉追责机制，故区住建局在开庭之前，自知理亏，针对委托人的实际情况提供了一份补偿方案。当事人的补偿利益得到了从无到有的巨大飞跃。

庭审结束后，梁红丽律师与案件承办法官、区住建局及时进行沟通交流，表明诉讼不是目的，解决问题才是根本。

虽然委托人的宅基地仅有1980年的宅基地的批条（村级手续），没有办理土地以及房屋权属证书。但是，未办证并非委托人本身的过错，而是碍于当时发展水平有限、管理不健全。另外，地上房屋均为委托人一家所建，强行在征收过程中将涉案房屋作违建处理，显然其行政目的不具有正当性。

梁红丽律师动之以情，晓之以理，通过与法官、区住建局的沟通，为后续委托人补偿纠纷的解决奠定了良好的基础，也成功搭建了沟通协商的平台。

之后，区住建局与委托人仍继续保持沟通，最终与委托人达成了一致，当事人获得了满意的补偿。

北京在明律师事务所的梁红丽律师团队提醒广大被征收人，在征收过程中，虽然被征收人往往处于弱势地位，但是却不能因此怠于甚至放弃行使属于自己的权利。类似于本案这样的已有几十年历史的“老宅基地”，证件不齐全实属正常，有村一级的“批条”已能够在相当程度上证明其并非“乱占土地”的事实，其居住需求的客观存在更使其并不违反乡、村庄规划。此时面临“以拆违促拆迁”，被拆迁村民一定要挺直腰杆，及时咨询专业律师，做好证据的收集工作，以打促谈，争取补偿利益诉求的实现。（贾燕丽/文）