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北京即将发布新政,学区房要变天了?

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  学区房,一直是个经久不衰的话题,在学区房的买卖中,户口问题更是重中之重。之前也有很多朋友咨询过我关于如何解决原房主户口不迁出的问题,但那时候或许除了起诉赔偿违约金等治标不治本的办法以外也并没有什么更好的方法了。

  

  但在2020年的最后一天,北京市公安局发布了《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》,似乎让不少买房人看到了希望。文件中提出将在北京全局户籍派出所推动设立“公共户”,以解决暂不具备市内迁移条件的本市户籍人员落户问题。这一征求意见稿的发布,那么这一政策如果正式发布将会解决什么问题?又会对房产市场带来什么影响呢?我们详细的来看一下。

  

  一、“空挂户”的问题有望解决

  “空挂户”,指的是业主卖掉房子,却没有把户口迁出去的情况,这种情况在现如今的二手房市场中也并不少见。尤其是在学区房上面。根据北京市教委规定,像“过道房、车库房、空挂户”等不符合居住条件的情况,是无法作为入学资格条件的,也就是说如果遭遇“户口老赖”,学位被占用,那么子女将无法享受该“学区”属性,而设立“公共户”很大一部分原因就是解决“空挂户”这一问题的。

  所谓公共户,其实与本地常住户口一样,在教育、子女落户等方面都享受同等权利,而这两者的区别无非就是公共户不设立户口簿,如市民需要使用,则要凭身份证开具户籍证明。根据征求意见稿:无房无集体户口者、房屋产权交易中的户口迁移者、离职迁出集体户等六类人群均可办理公共户落户,且根据 “公共户”的户口临时代管特性,实行“双向强制迁移”的管理措施。也就是说一方面,户籍派出所会以年为单位对公共户进行清理,动员具备市内户口迁移条件的户内人员迁出户口,对拒不配合的,则根据当事人的承诺实行强制迁移。另一方面,如果原业主卖了房子后,新业主强烈要求原户内人员迁出户口,如果原业主拒不迁出或无法通知的,可根据新业主的申请,直接将原业主的户口迁至“公共户”,这样一来,“户口老赖”的问题多少会得到一些解决。但这对部分卖方而言是否存在着卖了房以后无处落户的问题呢?答案是肯定的。

  在此次征求意见稿中,明确规定了因房屋产权交易户口须迁出,但本人、配偶或直系亲属在本市都没有合法产权住房,户口无法迁出,且新业主申请将原户内人权迁出的情况下,原业主是可以申请“公共户”落户的。换句话说,我卖了房子,但是我暂时没地儿落户口,那你可以落在“公共户”里,等我有了可以落户的地方之后,户口再迁出去。并且在意见征集稿中,还明确了单位集体户口的“北漂”们关于离职后落户的问题。也就是说如果从原单位离职必须从原单位集体户迁出,而现单位并没有集体户,且本人、配偶或直系亲属在本市没有合法产权住房,户口无法迁出的话,就可以把户口迁到相应的户籍派出所的“公共户”,这确实给一大部分人提供了便利。

  但是这里确实还存在着新的问题,就是涉及需要落户“公共户”的原业主,是需要满足在本市无房产可落户的前提才行,而并不是交易后只要不迁走户口就能转到“公共户”。说直白一些就是原业主有地儿能迁走户口,但他就是不迁走,这种情况下我们依旧无可奈何,只能靠二手房买卖合同中的户口迁出时限等条款去约束。这也许是此次征求意见稿需要完善的问题之一吧。另一方面,对于原业主的户口需要迁到“公共户”的情况下,最好将此情况写入合同内,这样也可以尽可能的减少今后的纠纷。

  二、“公共户”是否会促进学区房的交易?

  “公共户”意见征集稿发布后,各界众说纷纭,有人认为“公共户”可能会是解决人户分离问题的有效途径,也有人认为“公共户”中适龄儿童入学和升学问题需要明确,也就是说今后“公共户”的含金量到底有多少。有业内专家表示,“公共户”在公共资源方面不会与普通落户有过大差别,但具体到教育资源方面,可能会有一定的差异。也就是说,同样是让子女在西城上学,普通落户的教育资源层面将会优于公共落户的群体。当然了,这也只是分析之一,而目前北京市尚未对“公共户”的教育权利进行明确的规定。

  不可否认的是,设立“公共户”的初衷还是基于买房落户。有专家认为,由于户口挂靠学区,“公共户”概念的引入,有利于户口流动,促进学位的流通,并且有利于二手房市场秩序的建立,避免“空挂户”等问题产生交易纠纷和房屋价值缩水等问题。换句话说,有人卖了房子或者离婚后,户籍无处可迁,最后导致“空挂户”的情况;有些买房人因为房屋里面有户口,自己和家人的户口迟迟无法迁入,或者原户籍的占用导致学位无法正常使用而引发纠纷。此时“公共户”的出现,可能对二手房交易是一件好事。

  那么“公共户”出台后是否会对学区房的交易产生促进呢?我们暂时不去做任何预测,但是这一政策本身对于二手房交易会带来良好的影响,有望解决“空挂户”这一老大难的问题,当然了,我们可以认为这一政策有可能在一定程度上会对学区房的交易有促进作用,但我认为影响并不会太大,至于设立“公共户”这一政策何时落地,细则最终如何规定,甚至今后对房地产市场会有什么影响,我们只能静候佳音了。

  Ps:《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》具体文件,您可以添加小秘书jiayefangtan21私信领取~

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