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在杭州房产投资中，有一个不为人知的城市秘密：一条隐形界限影响房产投资的成败。
这条线呈南北走向，将杭州城市分为东、西两个部分。过去十年，西部房价涨幅高于东部，投资回报率也远超东部。
09年，九堡与申花齐名，新盘价格基本相同，均属杭州楼市“当红炸子鸡”。而九堡产品户型面积大、改善属性明显，高于申花刚需定位。
十年后，九堡板块房价均在3.5w/㎡以内，头部楼盘滨江铂金海岸二手价徘徊在4.8w；申花板块均价接近5w，头部楼盘滨江锦绣之城二手价已达8w。
16年，离市中心更近的城东新城房价与申花对标，而今城东最贵的万科中央公园二手价在5.5w，被申花锦绣之城拉开2.5w的价差。
14-17年，丁桥与三墩板块定位相似、房价相近，而今三墩板块次新小区价格超过4万，而丁桥次新小区价格在3.5w徘徊，三墩北万科西雅图挂牌价更是站上5w！
西部房价持续跑赢东部，西部投资回报率高于东部，这条界线就是宣杭—杭长铁路。
房价是现象也是结果，主导房价涨幅直接因素是：产业和教育。而产业和教育背后是城市空间发展布局，铁路对城市空间发展有巨大影响。
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铁路像是一条钢铁河流，阻断城市道路，影响两侧居民相互之间通行，切断了城市扩展的空间和时间。
一、铁路阻隔城市交通
城市道路与铁路线相交，有四种通过形式：平交、公路下穿、公路上跨、铁路高架。
平交是效率最低的，不仅阻碍交通，还要派人值守。在铁路道口等候火车通过，是很多人的儿时记忆。
公路下穿有地道桥和涵洞两种形式，但地道和涵洞狭窄、潮湿，暴雨过后积水，也是城市交通堵点。
公路上跨铁路为城市带来了很多雄伟的斜拉桥，可动辄上千米的跨度往往成为行人的噩梦。
△雄伟的杭州文晖大桥，对两端居民来说就是一道天堑
高铁普及后，铁路高架不影响地面交通，是相对最不影响城市交通的形式。
二、铁路沿线单元
铁路不单单是一条线，同时配置客运站、货运站、编组站、工业厂房、仓库、铁路企事业单位等大体量单位，往往成为城市的“发展黑洞”。杭州城东艮山门货运场、艮山门车辆段、杭州北站等都对城市扩张产生不利影响。
三、震动、噪声等影响
铁路穿过城市，会带来噪声污染，而且火车经过时产生的震动影响附近的建筑物，这些是影响房价的负面因素。
四、车站周边环境较差
人流混杂，外来人口大量聚集，治安卫生环境较差。沿线的厂房和仓库成为城市转型升级的阻碍。
△杭州石桥板块
可以说，宣杭—杭长铁路形成的隐形界线，严重制约杭州城市向东发展。
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关于宣杭—杭长界线，可以发现有意思的房价现象：
钱江新城沿江板块1.0到2.0横跨界线，界线西侧的留香园万科万科大都会成交价突破11万，而向东6km绿城丽江公寓链家挂牌均价3.7万。
滨江—奥体—世纪城—亚运村沿线次新房价格趋同，都在6-7万（亚运村新房限价约4.7万），而亚运城村向东，跨过界限后，房价出现断裂式下跌，最近的水博园板块众安景海湾二手挂牌价2.8万，价差悬殊。
悬殊房价，深深城市发展断裂带，这就是宣杭—杭长铁路界线的威力。
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未来五年，宣杭—杭长界线影响依然存在，西部发展快于东部。
一是城市重心将进一步向西移动。
根据十四五规划建议：推动“东整、西优、南启、北建、中塑”迭代升级，精心打造杭州云城、三江汇未来城市先行实践区、钱江新城二期、钱江世纪城、会展新城、大城北等城市重点功能区块。
西部的云城、三江汇重要性高于钱江新城二期、会展新城，建设力度大、想象空间广。
△高铁西站铁路线路上抬，避免铁路切割问题
二是东部有三个片区有望突破宣杭—杭长界线制约，分别是钱江新城二期、宁围、大江东，以后再分析。
杭州也努力破解宣杭—杭长界线的限制，全国第一座高铁上盖—艮山门上盖、亚运会配套涉铁工程（投资45亿），都是为了突破铁路对城市发展制约的努力。相信在不远的未来，杭州城市发展都会突破这条天堑的。
文：科学家
图：网络，来源：杭州评楼-公众号
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