不动产受让人知道转让人无权处分的，受让人占有不动产的行为，不能认定为善意取得

【案情简介】

付晓青于1999年在本单位购有一套建筑面积86.78平方米的住房并办理了房屋产权证书，周云柏居住在付晓青的楼上（二楼）。2004年周云柏为了摆放材料方便与付晓青达成口头协议，进行互换房屋居住使用权，不进行产权变更。原告付晓青与周云柏互换房屋居住后，付晓青对互换来的房屋进行过装修。2014年11月29日和2015年2月17日周云柏因借戴继万钱未还，两次给戴继万出具了还款协议，在两份协议中均约定未按规定时间还款愿意将民委一楼一套房屋让给戴继万，杨小兰在2015年2月17日的还款协议上签有姓名。2015年4月29日，周云柏外出前出具了一份委托书，委托案外人向小干负责办理将周云柏拥有产权的房屋办理产权转让给案外人宋元河的转让登记手续，并对该委托书在泸溪县公证处办理了公证。2015年5月，戴继万根据周云柏、杨小兰出具的还款协议将杨小兰从周云柏与付晓青互换使用权的房屋赶出，戴继万对该房屋进行管理、出租。2018年5月4日，案外人宋元河夫妻取得付晓青居住房屋的不动产权证书并要求付晓青搬离该房屋，付晓青即找戴继万退还与周云柏互换居住使用权的房屋，戴继万认为该房屋系从周云柏抵债所得拒绝返还。

【调查与处理】

湖南省泸溪县人民法院经审理认为：本案争议的焦点：戴继万对涉案房屋是否为有权占有。首先，从涉案房屋的产权来看，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋现登记的权利人为付晓青，而不是戴继万，戴继万至今尚未对涉案房屋取得所有权；其次，从戴继万占有涉案房屋的方式来看，戴继万占有涉案房屋是基于周云柏无钱还债自愿将其与杨小兰居住的涉案房屋转让给戴继万，戴继万占有涉案房屋是基于周云柏、杨小兰转让所得；再次，从周云柏、杨小兰是否享有对涉案房屋的处分权来看，周云柏、杨小兰当初在涉案房屋居住，经庭审查明是基于与付晓青互换房屋居住使用权，并非互换产权。周云柏与付晓青互换房屋居住后，将自己享有产权的房屋（付晓青现居住房屋）抵债于他人并办理了产权过户手续。周云柏、杨小兰在付晓青对涉案房屋享有所有权的情况下，又未征得付晓青的同意，而将涉案房屋转让给戴继万，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，属无权处分行为，对付晓青没有约束力。在戴继万赶杨小兰搬出该房屋时，已有人告知戴继万，涉案房屋是付晓青的，因而戴继万占有涉案房屋也不属于善意取得。综上，应认定戴继万对涉案房屋为无权占有，戴继万应腾出涉案房屋，将房屋返还原权利人付晓青。周云柏、杨小兰现未实际占有涉案房屋，在本案中不需承担民事责任，周云柏欠戴继万的借款可另行处理。

【法律分析】

《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”据此，付晓青作为涉案房屋的权利人，可以请求返还原物。故对付晓青提出的返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。

湖南省泸溪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：被告戴继万于本判决生效后十日内将占有的坐落在泸溪县某镇某路幢号为XX，房屋所有权证编号为泸房权证某字第XXXX号的房屋返还给原告付晓青。

二审法院同意一审法院裁判意见。

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决： 驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

当前，在我国经济生活和金融市场领域中，民间借贷活动的发展如火如荼。用于还债的方式也变得多元化，金钱偿付、用工抵债、物权抵偿等应运而生。这就涉及到动产物权或不动产物权的设立、变更、转移和消灭的问题，特别是物权的变更问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第二十三条分别规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“动产物权的设立和转移，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，动产物权的转移以交付为准，不动产物权的转移以变更登记为准，这是处理动产和不动产物权的法定原则。但又不排除登记中的法定例外情形即善意取得，我国《物权法》第一百零六条规定，善意取得应当符合以下构成要件：一、无权处分人将动产或者不动产交予第三人；二、第三人为善意，即不知道转让人为无权处分；三、支付了合理对价；四、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。只要符合上述构成要件，第三人即取得该不动产或动产的所有权。

因而本案处理重点主要在于对不动产受让人知道转让人无权处分的，能否认定为善意取得的理解。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条的规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无权处分：（一）登记簿上存在有效的异议登记;（二）………；(三)……；（四）……；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”

具体到本案中，一、二审法院审理裁判思路基本一致：首先认定付晓青与周云柏是进行房屋居住使用权互换；然后查明戴继万在占有涉案房屋之前是知道涉案房屋登记权利人为付晓青，周云柏、杨小兰在未征得付晓青同意的前提下将涉案房屋抵偿给戴继万属无权处分,戴继万属非法占有涉案房屋；从而均认定戴继万占有涉案房屋不能认定为善意取得，遂对一审判决予以维持。