滨湖二手房降价了？六年一学位、多校划片，合肥真的会执行吗？

NO.1丨壹

问：昨天在群里看到有人说：滨湖二手房降价了，这是真的吗？滨湖二手房会崩盘吗？

关于“滨湖二手房降价”的消息，我也见过。但我以亲身经历告诉你“降价”真相：比如滨湖某次新房98㎡三房，10月底成交总价260万左右；最新一套挂牌价350万，再降价10万，就被放大“滨湖二手房降价了”。

这种“降价”有两重背景：

1、相对于2个多月前，滨湖二手房价格再次攀上了高峰；

2、当下的滨湖二手房，出现降价的，一部分是房东急售，更大部分是挂牌价明显高于市场行情价，导致无人问津。

根据链家网数据，滨湖12月份成交均价为19348元/㎡，相对于11月份（18795元/㎡），上涨2.9%，稳步上升中。特别是双本学区房和品质次新房，价格依然很坚挺。

所以说，“滨湖二手房降价了”，是片面的，更准确的说，是个别房源回归正常价值。

NO.2丨贰

问：最近传的沸沸扬扬的六年一学位、多校划片，真的会执行吗？学区房能不能买？

近期，合肥市教育局办公室印发了《加快推进合肥教育现代化实施方案( 2020 - 2022年)》。

而在“合肥日报”的报道中就指出：合肥将严格义务教育免试就近入学制度，探索义务教育多校划片招生方式，科学划设义务教育学校学区。

与合肥目前实施的“单校划片”、“两个一致”办法不同，学位制或者多校划片的政策，多校划片让学区房出现了很多不确定性，“学位制”限制学区房的出售和转让！

背后的逻辑是：

1、房子是用来住的，不是用来炒的！

2、淡化学区房，让教育和房产脱钩！

值得关注的是，北京、苏州、杭州等一二线城市都开始出台学区相关政策。

入学门票+稳赚投资，一直是家长闭眼买学区房的底气。但事实证明，这场游戏随时可能被叫停。

表面来看，“多校划片”和“家长拼抢学区房”水火不相容，其实也很好理解：

1、深究学区房火热现象的背后，无非是教育资源不平均、学位缺口和供需矛盾等问题。这种供需矛盾不解决，学区房很难降温。也可以说，这种降温是趋势，但需要时间，也许一年，也许5年，也许10年……

2、关于“六年一学位”政策最大的影响，是学区房的二手房交易，且影响有限。

另外，随着移动互联网和人工智能时代的到来，学区房被过分高估了。要知道，孩子们最珍贵的禀赋，或许更多不是来自学校，而是来自于原生家庭；最优质的教育，从来不是来自于老师，而是父母的言传身教。

NO.3丨叁

问：合肥现在房价多少？哪里比较便宜？想去洼地抄底。

根据金刚石数据，12月份合肥均价为19928元/㎡，相对于2020年1月（16919元/㎡），上涨17.8%。

房价阶梯如下：

1、2.5万＋：政务区

2、2-2.5万/㎡：滨湖区、包河区、庐阳区、蜀山区

3、1.8-2万/㎡：高新区、经开区

4、1.5-1.8万/㎡：断层

5、1.3-1.5万/㎡：新站区、瑶海区

所以关于合肥房价低的区域，主要有：

1、市区来看，新站区和瑶海区是“房价洼地”。就目前在售盘来看，新站区毛坯高层1.3万/㎡、精装1.48万/㎡是主流备案均价，但均有一定优惠；而瑶海区，毛坯高层1.32万/㎡是门槛价，不过近期纯新盘小高层备案均价已经达到了1.87万/㎡。

2、三县来看，肥西高层1.4万＋、肥东高层1.2万＋、长丰1.1-1.4万/㎡是主流价格。特别是肥东和长丰，万元盘也比比皆是。

但是，需要注意的是，并不是价格越便宜，越值得买。区域如此，楼盘也是这样。

先说区域，当下合肥楼市分化明显。政务区、滨湖区和高新区热度较高，全款优先。即使如此，依然多次创造了“一房难求”盛况；而反观瑶海区和新站区，库存大、预期低，房价甚至下跌。预算有限、纯自住可以考虑。

再说楼盘，那些价格低于区域其他楼盘的项目，位置偏远、无硬核配套、小开发商、产品有瑕疵，是主要原因。

我认为当下买房，“唯价格论”已经走不通了，还要考虑地段、学区、品牌等多重因素，这样的楼盘更保值抗跌。

NO.4丨肆

问：在马鞍山路绿地赢海上班，周边有低价盘可以看看吗？

当下的包河区，主要有两个特点：

1、均价基本在2.1-2.2万/㎡，分化不明显；2、受滨湖外溢需求影响，出现了“无差别的热销”。在这种情况下，在包河区买房，地段和品牌就显得尤其重要。

根据你的需求，我认为可以看看这几个楼盘：

1、置地瑞玺：小高层21#楼启动预约，共65套房源，面积110㎡、130㎡，预计后期即将加推。

2、时代领峯：即将加推C-8#楼，共41套房源，面积120㎡，均价2.17万/㎡；C-2#楼正在预约，面积110㎡，预计即将加推。

3、金隅大成郡：已加推小高层20#楼，均价21890元/㎡，主力面积94㎡、135㎡。

4、招商东望府：纯新盘，招商蛇口合肥2021年战略作品，项目规划建面约85-105㎡精装高层/小高层，目前正在前期蓄客中。

NO.5丨伍

问：最近在看蜀山区二手房，要求：地段好、次新房，可有推荐？

根据链家网数据，蜀山区12月份二手房成交均价为16305元/㎡，相对于11月份（16323元/㎡）微跌。

但是具体来说，蜀山区有两类二手房表现比较吸睛：

1、学区房，比如通和易居同辉南苑均价43903元/㎡、西园新村均价36130元/㎡、安居苑东村均价35437元/㎡等，位于蜀山区房价第一梯队，涨幅较大。

2、品质次新房。万科金域华府，二手房均价31162元/㎡，位于三里庵板块，地铁2号线、之心城、安居苑小学天鹅花园校区＋50中西区，配套比较优质。

另外，你可以看看金隅南七里，位于望江西路和金寨路交口。二手房均价27840元/㎡，绿城物业，自带幼儿园，稻香村小学＋50中东校区，12年教育资源丰富。