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销售15万亿,50家房企市值却缩水超8000亿!房地产行业怎么了?

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风口上,猪都能飞上天。——雷军

  刚刚过去的2020年,房企的巨头们交出了一份靓丽的成绩单。数据统计,2020年百强房企销售超过15万亿,靓丽的成绩并没能提振一众房企的股价。

  

  Wind数据显示,截至2020年12月31日,50家上市房地产企业的总市值为为28767.1亿元,相较于2019年同期的36881.3亿元,缩水超过8000亿元。

  那么为什么房企靓丽的销售业绩却没能让公司的股价有所反应?公司的股价和业绩不呈正相关性吗?

  在我看来,上市公司的股价一般是一个预期性事件,股市一般利好兑现则视为利空,且房地产正在面临一个最强的调控周期,作为周期性行业之一,此轮房地产的调整可能要长于以往的任何时期,因此股价有所反映也属于正常。

  当然,也并不是所有的房企都要面临“跌跌不休”的局面。除此之外,未来地产企业向头部集中的现象也会越来越明显。

  数据统计,2020年50家上市地产公司当中,龙湖集团、绿城中国、保利地产、新力控股、合景泰富等12家房企股价去年仍保持上涨的态势,而另外38家地产企业相较于2019年均有所下跌。

  

  Wind数据显示,2020年房企指数整体下跌超过8%,其中最大单个房企跌幅为48%,平均为21%,可以说跌幅非常明显。

  那么未来房企会是一个什么样的走势呢?

  我认为,随着房住不炒的政策继续贯彻,未来地产公司的头部集中效应将继续加强,且行业的整体性机会将不会出现。

  另外,今年地产公司拆分物业上市已经成为一种趋势,也是未来的地产板块的潮流之一。港股上市公司碧桂园服务已经高达1797亿港币,市盈率也高达75倍,其总市值比碧桂园的2192亿仅仅少了395亿。

  根据财报显示2020年碧桂园实现净利141.32亿,而碧桂园服务2020年上半年仅净利仅为13.15亿,差距明显。

  同样的问题,融创也一样存在。财报显示,2020年上半年融创中国实现净利为109.59亿元,市值为1415亿港币,而融创服务2020年上半年实现净利为2.38亿元,市值为712亿港币。

  截至2020年底,市值超过千亿的房企共计十家,万科以3334亿元位居榜首,其次为龙湖集团、碧桂园、恒大、保利等。

  

  我预计,未来千亿级别房企将不会再扩容,不仅如此,还可能越来越少。原因是:

  第一,2020年内三条红线和央行新规的颁布,市场对各房企的市值评估趋于谨慎。

  第二,对于夕阳行业,市场对于其估值会越来越低,且地产公司负债均比较高,后排的融资困难度也比较大,因此未来房企扩容将会非常困难。

  综上所述,未来随着政策的继续收紧,头部房企则会找到新的利润承接点,而尾部房企则考验比较严峻。所以从投资的角度而言,我不认为未来地产企业是一个好的投资渠道。但房地产服务依旧是一个很好的赛道。

  万科郁亮早在五年前其实就已经为市场探明了物业服务这条路,以前是地段决定房价,未来十年二十年,我认为小区的物业管理将会是一个重要的参考。因此,我们不能再用以往的方式对房地产企业进行估值了,地产行业的衰落也会成为趋势。

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