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时代天境:比上不足 比下有余

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  楼主最近几期的测评都是围绕时代中国的项目来写,从 时代名著 到 时代香树里,从 时代大家 再到本期的时代天境,想绕弯走都不行。本来上期已经计划本期写五山板块的阳光城当代·檀悦MOMΛ,但由于时代天境即将开盘,不得不将檀悦MOMΛ测评往后挪一挪。

  

  时代天境位于黄埔开创大道创新公园旁边,属于科学城板块。

  2020年12月1日,黄埔区发布《广州科学城提升规划深化设计》。在交通规划方面,将构建 “五横六纵”高快速路网结构,提升联系效率。同时,加快推进机场第二高速建设;落实开放大道快速路升级方案;落实开创大道南段快速路升级方案。加强规划区城市道路与高快速路的衔接,实现与湾区节点城市和交通枢纽1小时互达。

  

  科学城的地铁线路将增加至11条,新建商业楼宇以空中连廊相连接,打造200公里风雨连廊和“轨道+公交+慢行”三网融合的慢行系统,将城市规划提升成果与市民共享。

  

  ▲区位地图(小区位)

  

  ▲区位地图(大区位)

  2019年11月29日,时代中国以底价19.5153亿元竞得KXCD-F2-5开创大道以西、开源大道以北地块,扣除配建的6300平米安置房,楼面价16305元/㎡。

  项目前面是开创大道,来来往往的货车很多,噪音及灰尘将严重影响居住环境,周边生活配套缺乏,会给业主带来诸多不便。

  

  

  

  

  

  

  地铁6号线香雪站离项目1.6公里,步行25分钟,走路会走到脚瘸,需要共享单车或者电动车代步。该项目附近目前没有规划地铁或者有轨电车经过,旁边有个公共汽车华甫村站,业主平时出行除了开车就是坐公交车了。

  在生活配套上,时代天境周边的商业比较缺乏,飞晟汇、香雪城、锐丰中心、奥园广场等商业综合体都在项目1公里之外。项目的马路对面有块商业规划地,但未来即使建成了,要到对面去买东西也是十分不方便。

  在教育配套上,时代天境比时代香树里要好一个档次,配建1所24班小学,小业主们起码不用读村小了。项目与玉泉学校中学部直线距离1.5公里,大概率与隔一座山的时代春树里同读一所学校。

  

  ▲小学效果图

  

  时代天境是时代广州区域首个超高层项目,同时也是时代中国在黄埔区的第四个项目,其他三个项目为时代春树里、时代天韵和时代印记。时代香树里为时代中国的第五个项目。项目占地面积约4.49万㎡,建筑面积约17.56万㎡,容积率约为2.8。项目仅有5栋住宅,总共1140户。

  

  ▲时代天境效果图

  时代天境背靠创新公园的自然山体,从地图可以看出项目置身于一片绿油油之中。得到保护的自然山体,自然也有一些古老的东西值得保留下来。就在项目的西南侧山边有座明代古墓——钟菊圃墓,属于广州文物保护单位。高层西南向可以看到古墓全貌,有忌讳的买家在挑房子时需要避开。

  

  ▲山体上的古物

  

  项目有5栋楼,1、2栋32层,3栋39层,4、5栋49层。西南向望创新公园的自然山体,这个朝向还可以看到古物,东北向朝开创大道,前面也有自然山体。这么高的楼层,高位视野都不错的。

  共3个户型,面积为83-108㎡的三至四房。横厅、竖厅都有,户型方正实用,与市面上的典型户型无异。下面是三个户型图,各位读者可以看看。

  

  ▲83㎡三房户型图

  

  ▲104㎡三房户型图

  

  ▲108㎡四房户型图

  

  时代天境和它先出生的哥哥时代香树里一样,都是小巧玲珑型的,与周边的品秀星樾、合生中央城、东荟城等大盘比起来,显得有点单薄。单薄就单薄在自身的配套上,不过好在有配套小学,比上不足比下有余。

  项目在生活配套上显得有些捉襟见肘。在独立的一个楼盘中,要在一片绿油油的山体之间分享科学城的商业配套,会有点困难,但由于自身配套不足,业主出外买点东西不免要折腾一番。

  

  ▲开创大道上的公交站

  噪音可能是该项目最大的缺点,开创大道来来往往的货车是主要的噪音来源。由于这条路平时的车比较少,货车会开得更快些,特别是晚上,业主们可能会受到大货车噪音的惊扰。山上的古物因人而异,就不做评论了。

  时代天境于1月16日开放营销中心,首推3栋,吹风价为3.8-4.1万元/㎡。它的哥哥时代香树里去年12月26日首开价格是3.4-4.2万元/㎡,比弟弟最低吹风价少了4千,小面积户型受到刚需们的喜爱。时代天境虽为刚需盘,但由于有小学配套,所以多了一层学位溢价。

  

  ▲时代天境

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