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中交地产“拼爹”:10%高息输血还是吸血?

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  当某房企还在为钱烦恼,不得已把融资利率提高到14.5%的时候,有些房企只需家中坐,钱就送上门了。

  本周内,有3家房企获控股股东资金扶持。

  渝开发(SZ.000514)获得重庆城投8亿元财务资助,利率为一年期贷款基础利率,目前该利率为3.85%;广宇发展(SZ.000537)获得鲁能集团10亿元财务资助,利率为5.5%,期限3年,按此测算,关联交易总额为11.65亿元(其中,应支付利息1.65亿元)。

  借款利率3.85%-5.5%,这在行业中处于什么水平?据统计,规模房企境内融资成本多位于6%-7%之间。以上借款利率略低于平均水平,这是股东给予渝开发和广宇发展的“关照”。

  不过,三家公司之中,中交地产有些特殊,虽然也受到了股东的关照,但成本有点高。根据公告,中交地产拟向地产集团新增借款额度不超过100亿元,借款利率不超过10%。这一利率水平,不仅高于境内平均融资成本,甚至超过境外美元债。

  克而瑞数据显示,2020年房企新增境外债券的成本为7.89%;而今年以来,约20家房企公告发行美元债,其中仅3家房企的美元债利率超过10%。

  中交地产的“两条红线”

  1月13日晚间,中交地产公告称,向中交地产集团新增100亿元借款额度,年利率不超10%。目的是保证公司房地产主营业务持续健康发展,应对市场激烈的竞争,以在土地、资金等方面做好准备。

  中交地产集团持有中交地产53.32%的股权,是中交地产的控股股东。

  10%,这个数字似曾相识,在去年4月27日,中交地产曾向中交地产集团申请借款15亿元,期限3年,年利率也是不超过10%。

  中交地产曾于2020年8月5日成功发行过一笔为期5年的7亿元公司债券,票面利率仅3.8%,从其存量债券来看,最高利率也仅为6.3%。相比之下,10%的利率要高于其公开发行债券。

  那么中交地产为什么没有选择公开发债,而选择了向股东高息借款?IP Global中国区首席经济学家柏文喜表示,股东借款的条件和利率是由双方商定的,只要不违反企业之间借款的相关规定即可,利率不超过银行同期贷款利率的四倍就是允许的。

  柏文喜分析称,这实际上也体现了中交地产母公司对上市公司的支持,上市公司发债虽然便宜,但是一则发债空间有限,二则发债融资是不能用来拍地,尤其后者应该更是这次中交地产项目公司借款的主要原因。10%的利率成本在前融市场并不贵,因为事实上前融成本都比较高。而中交地产这番操作相当于向母公司做了一笔前融,成本是远低于市场成本。

  据2020中报披露,中交地产经营性现金流缺口高达96.85亿元,同比暴跌162.57%;筹资性现金流为160.17亿元,同比暴涨6倍,可见其更多的是依赖融资维持经营。

  去年上半年,中交地产的信托融资比例超过了30%,并且高于银行贷款的比重,而信托平均融资成本远高于银行贷款。

  截至2020年6月底,中交地产的账面现金为121.96 亿元,短期债务约89.12 亿元,现金短债比为 1.37,还算“有钱”。但同时,中交地产的净负债率达到 238.86%,剔除预收款后的资产负债率为 86.26%,距离低于70%的目标还差16个百分点。中交地产踩中了“两条红线”。

  除此之外,还有隐形的债务风险需要把控。据公告,中交地产在2020年累计新增担保金额约为26.28亿元,占2019年末净资产的比例为41.97%,总担保余额为106.78亿元,占2019年末净资产的169.7%。

  融资依赖

  随着融资渠道收紧、融资利率走高,房企资金面紧张,不少控股股东为旗下房企提供便利,包括财务资助、项目受让等。

  股东的扶持力度,与其自身实力有关。比如鲁能集团,2019年以来,鲁能集团为广宇发展及其子公司一共提供了20次项财务资助,年利率大多为5.5%,涉及金额约275亿元。

  17年前,鲁能集团通过收购广宇发展25.29%股份成为其第一大股东。为解决同业竞争问题,鲁能集团推出了重组方案,将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入广宇发展,广宇发展成为了鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

  去年8月,鲁能集团正式被整体转划至中国绿发,后者是由中国诚通控股集团有限公司、国家电网、中国国新控股有限责任公司参股投资的股权多元化央企。去年底,鲁能集团以29.12亿元的底价拍下厦门第一高楼,轰动一时。

  在资金上,广宇发展一直对鲁能集团有较大的依赖。就近期来看,去年12月29日,鲁能集团向广宇发展提供20亿元财务资助,利率5.5%,期限为2年。12月10日,鲁能集团为广宇发展子公司提供29.87亿元财务助,利率不超过5.5%。11月25日,向广宇发展所属南京鲁能硅谷房地产开发有限公司提供1.2亿元的财务资助,利率5.5%,期限为2年。

  除了财务资助,鲁能集团还曾于2019年底,以9.17亿元受让广宇发展出售的鲁美项目存货资产。

  2019年年末,广宇发展的总债务中,来自鲁能集团的委托贷款107.34亿元,占当期总债务比重的46.94%,借款利率为5.5%。

  自2017年重组至今,广宇发展的财务状况一直不容乐观。2020年中期,广宇发展剔除预收账款后的资产负债率为73.06%,净负债率为138.01%,现金短债比为0.44,“三条红线”全部踩中。

  2020年三季度末,广宇发展的货币资金为61.98亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债为157.15亿元,现金短债比为0.39。2019年,其经营性现金流为-17.88亿元,同比减少129.98%,2020年三季度末,现金流缺口进一步扩大至24.27亿元,资金流动性明显不足。

  根据广宇发展债券评级书,2017-2019年年末,其有息债务的规模分别约为209.54亿元、191.26亿元和228.67亿元,短期有息负债分别约为63.27亿元、47.02亿元和113.29亿元,短期负债占有息负债的比重一直较高,2019年末的数值接近50%。

  2017年,也就是重组那一年,广宇发展的销售额有过短暂的辉煌。当年,广宇发展的销售额由2016年的68.2亿元增至271.1亿元,增幅高达297.51%。但2018年随即开始下滑,当年实现销售额222.07亿元,同比下降18.09%。2019年,仅实现104.26亿元的销售额。对应的,2017-2019年,广宇发展的营业收入增速分别为135.69%、25.01%和-15.04%。

  2020年前三季度,广宇发展实现营业收入137亿元,同比增长5.03%;归属于上市公司股东的净利润19.1亿元,同比下降22.35%。

  内容来源: 地产K线

  作者: 魏薇

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