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生态新城203地块即将开拍,变局下的土地市场走向如何?

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  2020年全年淮安主城区土地总出让面积约170万㎡,成交总额约177亿元楼面价超6000+的地块共有7幅。

  位列前三的分别是生态新城221地块9321元/㎡、新民东路北侧地块8901元/㎡和巨一首府南侧地块7265元/㎡

  土地市场往往会对未来几年的楼市产生重要影响。从这个角度看,今年各板块楼市的主人公基本脱胎于此。

  1、起拍价、成交价水涨船高

  2019年6月13日,保利发展以5872元/㎡拿地楼面价摘得淮自然(新)挂2019第2号地块,刷新淮安楼面价记录。


  一直到去年下半年,淮安土地市场风起云涌,这个纪录才最终被打破。

  去年10月20日,大同路南侧地块被金融中心以7100元/㎡成交楼面价拿下,水渡口率先站了出来。

  随后,10月22日,关注极高的生态新城221地块开拍。从上午10点拍到晚上,最终由建发以9321元/㎡的楼面价。

  9字头的地价,也让淮安楼市整个价格体系迎来新一轮的定位期。

  自此,淮安地价进入新篇章,2020全年5000+的9宗地块均来自10月20日之后。

  也是下半年开始,地块的起拍价越来越高,生态新城、水渡口、淮安区等片区起拍便刷新记录。

  10月20日后,起拍价超过4千的地块陆续出现。

  回顾去年,生态新城221地块起拍价6004元/㎡,金融中心地块起拍5118元/㎡,淮安区红小北侧地块4320元/㎡

  光是起拍价就和此前成交楼面价拉开一段距离。


  02、新玩家入场,老玩家在局,合作拿地、联合开发仍在持续。

  2020年,房企联合开发的情况仍在持续。

  在去年出让地块项目中,碧桂园和水利,中梁与弘阳,泽信与华地均有合作。

  房企联合开发的模式在土地市场也愈发常见,品牌间的互补合作也能使得产品在开发过程中力更有保障。

  值得一提的是,尽管去年有如建发、中奥、旭辉等多个新玩家进场,但是统计下来,出让地块主要还是集中在淮深耕多年的品牌房企手中。

  建发已开始招聘,地块围挡已出街

  水利房地产开发有限公司,在2020年全年共拿下5宗地块。

  金辉在去年的淮安土地市场也斩获颇多。6宗地块中,有3宗目前已在开发。地块主要在淮阴区盐河北与开发区东片区

  而年末清江浦主城的2宗重磅地块,则由保利摘得。


  目前保利在主城的成交楼面价都相对较高,区位也不错。在保利国联合府后,持续拿地,一定程度上,也反映其深耕主城的雄心。

  碧桂园则在城南与淮安区去年在淮拿下了2宗地块。从去年10月20日以来,拿地未满一个月,水沐·云顶与碧桂园楚州府案名便公布。项目效率可见一斑。


  水沐云顶效果图

  上述15宗地块,分布于清江浦主城、城南、淮阴区盐河北等板块。

  从区位上看,2021年,主城的回归与外围的进一步开发仍是淮安楼市一大看点。

  03、主城回归与外围开发并举

  根据统计结果,目前在老城区和生态新城拿地,普遍要达到5000+水平

  考虑到“东扩南联”的开发方向,以及土地余量区位。

  品牌房企在老城区外围拿地的情况将越来越多,于是外围地价也在不断提高。

  比如曾经的徐杨板块,人流相对有限,区域内存在不少空白。

  在下周一,生态新城西片区的203地块也将打响2021土拍市场的第一炮。

  这两年随着几家品牌房企入驻,徐杨板块的楼市逐渐升温。

  目前在售的楼盘有高铁小镇金辉优步东郡也预计在今年1月开盘。

  而南部新城近年一直都是淮安的重点发展区域,无论教育、医疗还是商业都在不断升级,目前南部新城有很多规划都在进行中,未来可期!

  这也吸引了房企在南部新城拿地,去年南部新城共出让5幅商住用地,其中有4幅已经开发,拿地价格最高达4697元/㎡


  该地块一直颇受关注,虽尚未进入竞价期,但已收到多轮报价。

  而从总体来看,203地块对目前的价格体系也有一定程度的借鉴作用。

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