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别扯房价何时反弹?郑州楼市已经进了笼子

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  辞旧迎新之际,预测郑州房价何时反弹,哪个区域的房价何时反弹的各路大神都出来了。

  坦白地说,山哥也干过这事,但今年,不能干了,以后估计也没法干了。因为今后的郑州楼市,只会有市场量的反弹,不会再有价的反弹。


  郑州出台的这份文件,被解读为土地制度的重大变革,这样解读也对,但忽略了当下的大背景,全国楼市学长沙。

  长沙是不炒房的典范,每年房价控制在10%上下。不能炒房,只能搞实体或者炒股票,这就是执政者乐观其成的场景。

  但有些城市是学不了长沙的,比如先行示范区深圳,三个原因:外来人口多,为保护生态,不让填海,城中村改造举步不前。

  所以,你会看到,2020深圳房价飙涨,还有上海,虽然是中国内地老龄化化程度最高的城市,但是不断有年轻人来,住宅土地的供应仍然很谨慎。

  但郑州,不同于深圳,也不同于上海。A面的它具备房价下行的隐患。B面的他具备房价飙涨的基础。

  先看A面:据贝壳找房郑州站统计,郑州楼市同比成交量下降,而且目前还有足够的可供去化房源,



  而且据机构统计,还有约等于近60万套房的土地,已经被出让,按照2020年20余万套的成交量,未来的住宅供应量仍很可观,去化难度较大。

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  郑州还有大量的租赁房源,有机构统计,高达5600万平城中村改造的房源,还有海量公寓,为什么郑州房东的日子举步维艰,因为有城中村的房子、公寓做竞品。

  但郑州楼市的B面是,每年有可观的外来人口流入,保守估计也有10万+,小学生人口在全国都处于领先地位。而且每年至少有7万+新人结婚,每三对结婚,就有一对离婚,这个也创造住房需求。


  同时还有有较为强劲的改善需求,两年前,宜家家居在入驻郑州时做过调查,国人人均住房面积45平,郑人人均住房面积只有36平。

  宜家家居不是替开发商服务的商业机构,也没有接受有关部门委托,所以这个第三方调查数据是靠谱的。而且郑州人均收入低,但是本外币存款数额在全国排名前列,说明郑州有一批中产及高净值人士。


  一个明显例证是,2020年,在郑州楼市整体下跌1成基础上,90平以上房源成交量同步却在放大。

  既要保持楼市的健康发展,又要避免过度刺激,导致房价飙涨,还要保持ZZ正确,确保宝贵的资金能更多地流入实体经济。既要、又要、还要的纠结下,政府与党委近期分别出台了两份重要文件,一份是前文提到的土地制度的4号文,另一份是郑州的十四五规划。这两份文件,相当于立了个FLAG,把楼市关进了笼子里,郑州已经长沙化!


  山哥注意到,政府的土地新政,控的地价和房价都是住宅,不含商业。

  商业其实不用控,因为去化周期太长了,拿常见的公寓来说,贝壳研究院统计,已经高达99个月。


  住宅的控价,当然是未来买房人的福音。但是这个涨跌不能超过10%的浮动,恐怕实行起来,还会上演上有政策,下有对策的场景。

  试想,市场好时,开发商恐怕不会满足10%的溢价,恐怕会以装修或喝茶费形式来提高售价,而市场不好时,即使强制要求不降价,但开发商恐怕还会以送车位或送物业费形式,变相再降价,因为对企业来说,不能实现销售,房价再高或再低都没有意义。

  而且开发商还可以用脚投票,选择逃离郑州,毕竟今年地市已经上演了洛阳、南阳、信阳,三阳开泰现象。也就是这三阳都比郑州的房子好卖。

  而洛阳最近又喜提洛阳都市圈,也是副中心城市。河南一下有了两个都市圈,不可避免会有竞争。不要说洛阳外来人口流入少,土地存量大,正是在这样不利条件下,洛阳还能实现房价单边上涨四年的盛况,足以证明人家会操盘,把少供地,人为造成供不应求的楼市饥饿营销玩的溜溜转。

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  影响郑州楼市下一步走势的,还有个两个重要的变量,预判会在2021年出台,第一就是二手房交易税费问题。


  当下郑州实行的是,未超过五年的二手房交易时,统一按房屋原值,房屋现值差额20%缴纳。这项政策直接和京沪看齐,给炒房客软肋狠狠插了一刀。但直接影响了二手房交易活跃度,甚至影响新房的交易活跃度,毕竟很多人是卖旧房换新房。

  而一旦不实行差额税,不少人就会套现,整个二手房市场立刻就会活跃,还会带动一手房市场活跃。

  另一个重要变量就是海量的商业公寓与写字楼。

  公寓与写字楼存量过大,占用了开发商大量资金,去化不了,也造成了社会资源的巨大浪费。但是,如果换个角度,完全可以把海量的商业公寓与写字楼,变成造福于企的利器。

  咋造福于民,第一步,政府根据各房企的纳税贡献额度,来购买房企手里的公寓,纳税高的多买,纳税少的少买!


  有人可能会说,山哥不是扯淡么?政府哪来那么多钱买呀!不用钱,直接用白条。整个白条,要加引号,也就是地票的意思。

  举个例子:建业作为带头大哥,正商作为楼市一哥,利税贡献很大。政府每家给几个小目标的地票,收购它们手里不好去化的公寓。建业、正商在拍地时,可以用地票抵扣拍地款项。

  政府拿到公寓和写字楼后,免费让创业的小微企业用。仍委托建业、正商进行物管,小微企业只需缴纳物管费。这些小微企业进驻后,中午吃个盒饭,下午喝个咖啡,又能养几家小店。

  政府不用掏一分钱,扶持了小微企业,扶持了小店,创造了就业还有未来的税收。建业、正商去化了公寓、写字楼产品,又赚了物管费。闲置、浪费的写字楼和公寓资源,也得到了盘活,一箭三雕。


  总而言之,执政者手里有足够的牌,来调控郑州楼市。而且手里的牌,既可以让楼市活跃,也可以让楼市进一步萎靡,但是执政者最大的利益考量肯定是稳。所以说,2021年的楼市已经被关紧了笼子,只会在一定幅度内活跃。

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