别扯房价何时反弹？郑州楼市已经进了笼子

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　　辞旧迎新之际，预测郑州房价何时反弹，哪个区域的房价何时反弹的各路大神都出来了。

　　坦白地说，山哥也干过这事，但今年，不能干了，以后估计也没法干了。因为今后的郑州楼市，只会有市场量的反弹，不会再有价的反弹。

　　郑州出台的这份文件，被解读为土地制度的重大变革，这样解读也对，但忽略了当下的大背景，全国楼市学长沙。

　　长沙是不炒房的典范，每年房价控制在10%上下。不能炒房，只能搞实体或者炒股票，这就是执政者乐观其成的场景。

　　但有些城市是学不了长沙的，比如先行示范区深圳，三个原因：外来人口多，为保护生态，不让填海，城中村改造举步不前。

　　所以，你会看到，2020深圳房价飙涨，还有上海，虽然是中国内地老龄化化程度最高的城市，但是不断有年轻人来，住宅土地的供应仍然很谨慎。

　　但郑州，不同于深圳，也不同于上海。A面的它具备房价下行的隐患。B面的他具备房价飙涨的基础。

　　先看A面：据贝壳找房郑州站统计，郑州楼市同比成交量下降，而且目前还有足够的可供去化房源，

　　而且据机构统计，还有约等于近60万套房的土地，已经被出让，按照2020年20余万套的成交量，未来的住宅供应量仍很可观，去化难度较大。

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　　郑州还有大量的租赁房源，有机构统计，高达5600万平城中村改造的房源，还有海量公寓，为什么郑州房东的日子举步维艰，因为有城中村的房子、公寓做竞品。

　　但郑州楼市的B面是，每年有可观的外来人口流入，保守估计也有10万+，小学生人口在全国都处于领先地位。而且每年至少有7万+新人结婚，每三对结婚，就有一对离婚，这个也创造住房需求。

　　同时还有有较为强劲的改善需求，两年前，宜家家居在入驻郑州时做过调查，国人人均住房面积45平，郑人人均住房面积只有36平。

　　宜家家居不是替开发商服务的商业机构，也没有接受有关部门委托，所以这个第三方调查数据是靠谱的。而且郑州人均收入低，但是本外币存款数额在全国排名前列，说明郑州有一批中产及高净值人士。

　　一个明显例证是，2020年，在郑州楼市整体下跌1成基础上，90平以上房源成交量同步却在放大。

　　既要保持楼市的健康发展，又要避免过度刺激，导致房价飙涨，还要保持ZZ正确，确保宝贵的资金能更多地流入实体经济。既要、又要、还要的纠结下，政府与党委近期分别出台了两份重要文件，一份是前文提到的土地制度的4号文，另一份是郑州的十四五规划。这两份文件，相当于立了个FLAG，把楼市关进了笼子里，郑州已经长沙化！

　　山哥注意到，政府的土地新政，控的地价和房价都是住宅，不含商业。

　　商业其实不用控，因为去化周期太长了，拿常见的公寓来说，贝壳研究院统计，已经高达99个月。

　　住宅的控价，当然是未来买房人的福音。但是这个涨跌不能超过10%的浮动，恐怕实行起来，还会上演上有政策，下有对策的场景。

　　试想，市场好时，开发商恐怕不会满足10%的溢价，恐怕会以装修或喝茶费形式来提高售价，而市场不好时，即使强制要求不降价，但开发商恐怕还会以送车位或送物业费形式，变相再降价，因为对企业来说，不能实现销售，房价再高或再低都没有意义。

　　而且开发商还可以用脚投票，选择逃离郑州，毕竟今年地市已经上演了洛阳、南阳、信阳，三阳开泰现象。也就是这三阳都比郑州的房子好卖。

　　而洛阳最近又喜提洛阳都市圈，也是副中心城市。河南一下有了两个都市圈，不可避免会有竞争。不要说洛阳外来人口流入少，土地存量大，正是在这样不利条件下，洛阳还能实现房价单边上涨四年的盛况，足以证明人家会操盘，把少供地，人为造成供不应求的楼市饥饿营销玩的溜溜转。

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　　影响郑州楼市下一步走势的，还有个两个重要的变量，预判会在2021年出台，第一就是二手房交易税费问题。

　　当下郑州实行的是，未超过五年的二手房交易时，统一按房屋原值，房屋现值差额20%缴纳。这项政策直接和京沪看齐，给炒房客软肋狠狠插了一刀。但直接影响了二手房交易活跃度，甚至影响新房的交易活跃度，毕竟很多人是卖旧房换新房。

　　而一旦不实行差额税，不少人就会套现，整个二手房市场立刻就会活跃，还会带动一手房市场活跃。

　　另一个重要变量就是海量的商业公寓与写字楼。

　　公寓与写字楼存量过大，占用了开发商大量资金，去化不了，也造成了社会资源的巨大浪费。但是，如果换个角度，完全可以把海量的商业公寓与写字楼，变成造福于企的利器。

　　咋造福于民，第一步，政府根据各房企的纳税贡献额度，来购买房企手里的公寓，纳税高的多买，纳税少的少买！

　　有人可能会说，山哥不是扯淡么？政府哪来那么多钱买呀！不用钱，直接用白条。整个白条，要加引号，也就是地票的意思。

　　举个例子：建业作为带头大哥，正商作为楼市一哥，利税贡献很大。政府每家给几个小目标的地票，收购它们手里不好去化的公寓。建业、正商在拍地时，可以用地票抵扣拍地款项。

　　政府拿到公寓和写字楼后，免费让创业的小微企业用。仍委托建业、正商进行物管，小微企业只需缴纳物管费。这些小微企业进驻后，中午吃个盒饭，下午喝个咖啡，又能养几家小店。

　　政府不用掏一分钱，扶持了小微企业，扶持了小店，创造了就业还有未来的税收。建业、正商去化了公寓、写字楼产品，又赚了物管费。闲置、浪费的写字楼和公寓资源，也得到了盘活，一箭三雕。

　　总而言之，执政者手里有足够的牌，来调控郑州楼市。而且手里的牌，既可以让楼市活跃，也可以让楼市进一步萎靡，但是执政者最大的利益考量肯定是稳。所以说，2021年的楼市已经被关紧了笼子，只会在一定幅度内活跃。