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重磅法拍叫停1年再启,贵阳老城这里,现在有多值钱?

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  观山湖区金融城群楼林立,聚集贵州的银行、证券、保险等企业总部。

  比不上气派楼宇的帮衬,老城区也有一处“金融角”。护国路与蔡家街的十字路口,建设银行、中国银行、贵阳银行、中信银行坐落于沿街。

  这里的商业价值,在2020年12月中旬结束的司法变卖中显露。靠近护国路一侧的名士花园1层1号商业,在两轮流拍过后,以约641万元起拍,最终无人竞买流拍。

  

  不仅于此,包括这间由银行承租门面在内,裙楼底商中评估总价超过6600万元的商业物业,在2019年中旬启动司法拍卖不久,就因案外人提出异议中止。

  金融机构选址都有讲究,相应的租金回报稳定。时隔1年后,重磅法拍开始重启,

  

老城的“金融角”,现在有多值钱?
法拍中止

  老城中心一环边上的临街铺面,真是寸土寸金。

  2020年12月中旬,由贵阳市中级人民法院处置的,南明区护国路名士花园1层1号,面积120.06㎡的商业房产司法变卖,以641.6万元底价流拍,折合5.34万元/㎡。

  2002年建成的商住楼共有21层,法院处置的门面位于首层临街商业。层高约5米,呈不规则多边形,并与旁边商业用房互相打通,由护国路中信银行承租使用。

  此次司法变卖,按照惯例降价20%起拍。而在8月首轮拍卖时,当时以评估价起拍,总价曾高达802万元,折合6.68万元/㎡。

  每平方米,降了1.34万元。尽管如此,依然是无人问津。

  

  资料图片

  2019年中旬,包括这处门面在内,商住楼裙楼底商有评估总价超6600万元的多处物业拍卖。

  其中包括,1层1号至3号以及2层1号,当时由中信银行承租。而位于3层1号房产,则是由中国人寿保险省分公司承租,租期当时已到。

  从评估结果而言,1层临街房产尽管面积不大,但是均价在6.4~6.6万元/㎡,而2楼和3楼超1300㎡的物业,价格分别为2.13万元/㎡、1.11万元/㎡。

  由此而言,和总面积,在价格中影响较为明显,总体上依次递减。临街门面和三层商业的价差,也超过5万元/㎡。

  层差

  

  此前,金融机构租赁这处物业,看中护国路传统区位优势和周边商业氛围。而能够有银行的大户承租,则是带来稳定的租金回报。

  此次拍卖的1号商业,作为中信银行部分商业用房,自2013年承租至2023年底,租金为每月每建筑平米450元。而且第四年起租金每年递增5%,目前已经是如期支付。

  从租金回报而言,这处商业房产放在过去,10年左右就可回本。再加上本身的增值,确实属于黄金铺。

  2020年底,这处商业重新启动拍卖,意味着其与案外人的异议解除,尽管同期另三处物业未重启处置,但当时的商业价值,都曾经历过估价风波。

  价值几何

  这处商业物业属于一家房开,由于牵涉商业借贷抵押案件,存在违约而被法院查封,并执行司法拍卖处置。

  就在2019年8月首轮司法拍卖前,被执行的房开公司认为,涉案的房产评估价格明显过低,要求法院重新评审,并上诉至省高院。

  在申请中,这家房开公司认为,网上同地段商业用房价格每平方米约2.8-3.5万元,因此案涉房产的评估价格与常理不符,明显过低,损害其权益。

  而评估公司认为,本次评估对象有楼层和面积差异,各楼层之间的价格也存在价差,不具有可比性。即便属于同一楼层的,面积大小也会导致价格不同。

  当时周边的同类商铺拍卖中,实际的成交情况如何?评估机构引用了同期贵阳两场高总价成交的法拍。

  

  这两场司法拍卖均在2019年7月进行,而成交总价近8千万元。

  其中,贵阳市南明区富水南路251号恒丰·一品1层1F号,建筑面积达到996㎡的临街商业,承租贵州银行富水路支行,申请作为优先购买人。

  当时的二拍中,也出现2名竞买者,长达25轮的延时过后,最终比起拍价高出约600万元,由一位自然人以5524万元的总价成交,折合每平方米5.54万元。

  

  就在同一天,位于商住楼2层1A号商业也成功拍卖。这处物业面积约1167㎡,成交总价达到2401万元,折合2万元/㎡。

  当时物业经营方共有三家,分别为“尊品牛排”、“贵州银行(贵阳富水路支行)”及“鲁西肥牛”,均申请作为优先购买人。但是最终没有报价,也由一位自然人竞得。

  对比护国路与富水南路,两处商业的机构评估办法,是否考虑装修价值,存在一定差异。但价格区间,基本保持一致。

  最终在2019年5月,依据相关的法律法规,省高院做出终审裁定,驳回了房开对于名士花园房产拍卖的复议申请。

  

  这并不算完,就在房开复议申请被驳回不久,2019年7月有案外人提出异议称,“这处房产里面有我的一份”。

  案外人称,位于2层的6处物业总价约78万元,房开通过合同协议形式出售。这些物业总面积仅为27㎡,折合每平米单价约2.92万元。

  看上去有理有据,但是在房开出售给案外人的前2个月,该处物业已经被法院查封。

  同时,案外人仅提供收据,未能提供应付款凭证,不能代表已经支付全部款项等,因此该异议申请也被市中院驳回。

  不过,时隔1个月,商业房产刚刚开始首轮拍卖,再度因案外人异议申请被中止,直到1年后其中一处物业重启拍卖。

出手时机

  多起异议的发生,既涉及市场估价,也涉及案外人的协议价。那么,司法拍卖的商业价值评估,究竟如何才算精准。

  护国路商业房产被法院查封后,启动了网络司法拍卖。法院通过网上随机摇号的方式,确定具备相应资质的评估公司。

  评估机构按照相应的估价办法,综合考量商业区位,周边均价,面积,装修等方面,出具评估报告给出一定时间段中,可供参考的评估价值,具有一定的专业技术性。

  

  2019年名士花园房产拍卖中止

  而在司法拍卖的估价中,还有一条标准就是,经受市场的考验。

  按照法定程序,执行程序中拍卖的目的,是为了尽快实现申请执行人的债权。而对拍卖财产进行评估,只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段,评估价格并不是最终的交易价格。

  也就是说,良好商业价值的物业,即便是高达千万的评估价,如果以象征性1元起拍”,最终仍可能以高价成交。

  

  

  

  2019年名士花园房产拍卖中止

  像是同期富水南路恒丰一品的法拍,也是近年并不多见的高总价物业成交。

  抛开背后案件另有缘由不说,金融和旗舰餐饮,有心拿下物业转做自持,虽然最终未能成功,但依然是相对稳定租户。

  大

  不过,这次名士花园的单间物业法拍,承租方的银行并未行使优先购买权。

  仅从承租现状而言,其实并非入手的好时机。目前商业存在打通,并且有租约未到期。拿下单间物业,也不能确保现有布局,后期不被分割。如果真有转自持的可能,三间门面共同挂出,则是更理想的出手机会。

  目前,名士花园相关房产评估时点,已经过去1年有余。这期间,2019年以来贵阳地价调整一轮整体上调,评估标准出现较大的变化。

  疫情过后,面对新的市场局面,这类大型商业的市场估价,也在受到大环境的影响。

  法拍评估价格也是市场的写照,对于门面转手而言,真有物业出让意愿的卖方,2019年也成为过去及未来数年间,一个较好的出手窗口期。

  三十年河东,三十年河西。一铺养三代,面临更多潜在市场变数。优质的长期承租方,在市场上更显稀缺。而贵阳老城“金融角”这一轮法拍门面估价风波过后,

  

商业风投底层逻辑的更新中,是一轮持续的价值洗牌。

  (一苇说城)

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