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四次疫情“暴击”!中国最富饶省份,楼市冰封,房价如葱

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  又双叒叕要给黑龙江加油了!

  自新冠肺炎疫情爆发以来,黑龙江已经被病毒袭扰多轮。最新数据显示,2021年1月14日0-24时,黑龙江省新增确诊病例43例,新增无症状感染者31例,现有确诊病例已达110例。

  冬天本是黑龙江的冰雪旅游旺季,是省内经济一年中最活跃的时期,如今已经连续两年受疫情影响,基本凉凉了。

  

  和旅游业一样“凉”的还有楼市。

  

  北京一厕所,鹤岗一豪宅

  最近看到这样一个故事:2019年11月,在拉萨打工的许先生得知鹤岗房价低,为了给28岁的自己一个家,他辗转跨越5000多公里,花了3万元买了一套47平米的二手房。

  去年2月底,因为个人经济原因,许先生不得不将房子卖掉,最终成交价为22000元,约合每平米468元。仅仅几个月的时间,就亏了8000元,约占房子总价的三分之一。

  因为房价上涨过快,而引发关注的城市有很多,而因房价太低而频频登上热搜的网红城市,恐怕只有一个,那就是——鹤岗。

  在鹤岗,几万块钱一套的房子很常见,在一线城市买一个洗手间的钱,可以在鹤岗买套豪宅了。

  

  鹤岗的低房价在省内并不是个例。

  根据相关数据显示,2021年双鸭山平均房价2844元/平方米,大兴安岭房价3104元/平方米,七台河房价3423元/平方米,鸡西房价4025元/平方米。在以上这几个城市,想找到几万块钱一套的房子都不难。

  

  试想一下,现在装修一套几十平米的房子,花10万元都很正常。可是在这些城市,装修的钱甚至都比房子贵,堪称最神奇的“倒挂”。

  再看省会城市哈尔滨。2014-2018年间房价由2017-2019年间也曾经历过魔幻的21连涨,三年间累计涨幅超过25%。2019-2020年间,房价突然降温,累计涨幅仅有3%,2021年底平均房价1万元,去年全年房价平均上涨了165元,累计涨幅1.7%,仅为国家平均涨幅的二分之一。

  

  

  

  图:2016年以来新建住宅均价累计涨幅

  

  政策调控仅仅是一方面,更主要的原因是供大于求。

  根据《100城库存研究报告》表示,2020年10月份存销比(去库存周期)数值排名来看,哈尔滨位居第6,其去库存周期为23.1个月,超过了14个月的合理值水平。也就是说,哈尔滨现有新房数量,足够卖两年。

  

  为了抢客源卖房,项目销售人员甚至出现激烈冲突,动用了棍棒、灭火器等器具,最终警方介入才得以解决。

  相关数据还显示,哈尔滨二手房存量一直在10万套上下徘徊,长期没有突破,位居内地二手房挂牌量前十大城市第八位。

  新房、二手房存量双双处于高位,库存压力明显。

  旅游业的冷清或许是暂时的,可楼市的“凉”却显得刺骨。

  

  打响“救市”第一枪

  挺不住了?

  2020年11月18日,哈尔滨发布《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,共计十四条扶持措施,其中明确表示鼓励房企打折促销。

  比如支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖;积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

  同时,还涉及住房公积金放宽,并对公寓库存去化加大支持,全面支持房地产。

  哈尔滨也成为全国第一个鼓励房企降价的省会城市。

  时间拨回到2019年11月,黑龙江省住房和城乡建设厅等六部门还联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》指出,今后黑龙江省房地产开发企业购置土地资金不能通过金融贷款或市场融资,违规者两年内不能参加土地招拍挂;2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目,将全面实行项目资本金监管制度,规定企业承揽项目必须有一定比例资本金。

  一方面加强房地产企业监管,另一方面鼓励房企降价促销,黑龙江对楼市调控其实从未松懈。

  楼市问题本质还是经济问题。

  

  “投资不过山海关”像魔咒一样

  东北三省是一片物产丰富,美丽富饶的土地。以黑龙江为例,大庆油田,鸡西煤矿,大兴安岭森林,还有三江平原的“粮仓”……

  

  可是,2018年国家公布的首批12座资源枯竭城市:东北占了一半,黑龙江的伊春、大兴安岭也纷纷榜上有名。

  如今的“网红”城市鹤岗,曾经也是黑龙江四大煤城之一,也创造过很多财大气粗的“煤老板”,地方富裕超出想象。

  根据最新数据显示,鹤岗的GDP为218.6亿元,人均GDP为21665元,距离2012年历史最高峰值353.6亿元下跌了100多亿元,跌幅接近40%。

  另外三大煤城鸡西、七台河、双鸭山的GDP分别为276亿元、160.6亿元、291.1亿元,人均GDP分别为15514元、18494元和20000元,均处于全国较低水平。

  哈尔滨2019年GDP为5249亿元,人均4.88万元,是全国唯一一个低于5万元的省会城市,排名垫底。

  

  缺少了重工业支撑,很多人失去经济来源,都选择去外地打工。过去3年,哈尔滨常住人口减少了16.6万(从1092.9万减少至1076.3万),哈尔滨是全国副省级城市中,唯一常住人口减少的城市。也是累计流出人口最多的城市。

  哈尔滨的人口危机还有老龄化和小学生人数流失。数据显示,过去10年,哈尔滨小学生人数流失率高达14%;截止到2017年底,哈尔滨户籍老年人口已达197.2万人,占哈市总人口的20.7%,远远高于标准的10%。

  值得一提的是,哈尔滨市总面积53100平方公里,是省会城市中最大的。具体来看,约是南京的8倍,上海的8.4倍深圳的26.6倍,澳门的1609.1倍。

  地广人稀,经济落后,是楼市的最大掣肘。

  最近几年,黑龙江一直在大力发展旅游业。2020年省政府工作报告中明确还提出了“绿水青山就是金山银山,冰天雪地也是金山银山”口号。

  就在鼓励房企降价《通知》发布之后,2020年12月初,黑龙江省委书记一周内连续在哈尔滨会见了恒大董事局主席许家印以及融创董事会主席孙宏斌,重点提到了康养文旅产业建设。头部房企的投资或许会成为地方经济的一大助力。

  还有不到一个月就是春节,因为疫情原因,漂泊在外的东北人恐怕很难回家过年了。其实,这一部分人中,也有很多人都想着回家买套房给自己一个家,或者给爸妈买一套房提升生活水平,都是潜在的购房人群。如今,这种想法或许要破灭了。

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