楼市迎来新变化，今年打算买房的家庭，建议看一下3个忠告

根据国家统计局刚刚公布的12月70城房价数据，42个城市新建商品房住宅价格环比上涨，22个城市新建商品房住宅价格环比下跌，还有6个城市新房价格与上个月持平。二手房方面，38个城市二手房销售均价环比上涨，31个城市二手房销售均价环比下跌，一个城市二手房销售均价与上个月持平。

从新房和二手房的涨跌情况来看，房价普涨的时代已经过去，不管是新房市场还是二手房市场，都呈现出了分化的状态，既有房价上涨的城市，也有房价下跌的城市，尤其是二手房市场，房价下跌城市的数量与房价上涨城市的数量非常接近。

从整体上来看，4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，北京、上海和广州房价都是环比上涨，深圳房价环比下跌0.1%，有小幅回调的趋势；31个二线城市新房价格环比上涨0.1%，处于比较平稳的状态；35个三线城市新建商品房价格环比上涨0.1%，也处于微涨的状态。

整体房价基本上处于比较稳定的状态，按照12月70城的房价数据来看，房价基本处于非常稳定同时微涨的状态。一线城市环比上涨0.3%，年化涨幅为3.6%，涨幅稳定在5%以内，房价相对比较稳定；而二三线城市新房价格环比上涨0.1%，年化涨幅1.2%，在经济快速发展的大背景下，这样的涨幅基本上可以忽略不计。

从局部房价来看，城市之间的楼市已经开始出现比较明显的分化，房价上涨的城市数量和房价下跌的城市数量已经也越来越接近，并且城市之间的分化呈现出区域的特点，东南沿海城市的房价多为上涨趋势，而北方和西部区域房价下跌的城市比较多。比如郑州、石家庄、济南、青岛、天津等北方的重点城市，房价都处于调整的阶段。

相比于过去，楼市可以说发生了非常大的变化。长期以来，人们把买房当作一种稳赚不赔的投资，不管是真的投资还是用来自住，在房价持续上涨的情况下，房子作为一种资产都会变得越来越值钱。不过根据近几年楼市的发展趋势，楼市迎来了一些新的变化，从房价的走势来看，楼市从过去的普涨转变为现在的整体稳定局部分化；从楼市调控层面来看，不管是深圳、杭州、东莞等局部火热城市的楼市调控，还是去年下半年央行出台的“三道红线”新规，都显示出楼市调控不会放松，并且朝着越来越精准化的方向发展；从楼市供求关系的层面来看，过去这些年楼市的繁荣已经逐渐透支了购房需求，正如李嘉诚所说的，未来几年楼市可能会面临需求枯竭，无法支撑楼市的繁荣。

基于楼市多个层面的变化，对于未来的购房者来说既是机遇又是挑战。对于刚需来说，未来无疑有很多利好买房的消息，也会出现很多买房的好机会；但是对于购房者来说，如何把握住好的购房机会，如何买到令自己满意同时又能升值的房子，确实也是一种挑战。因此在新的楼市环境下，打算买房的家庭，在买房之前，建议看一下这3个忠告，对购房者有非常大的帮助。

忠告一：选择真正的潜力城市

根据国家统计局发布的12月房价数据可以得知，不同城市之间的房价已经开始分化，这也就意味着现在买房已经不能像过去那样，不管什么城市的房子都闭着眼买，稍有不慎可能就会买到房价下跌的城市。

什么样的城市才可以称得上是潜力城市呢？有些人说只要是省会城市或者直辖市，就可以闭着眼买；也有人说只要是一二线城市，房价就不可能会下跌。笔者认为选择大城市重点城市这没有错，城市规模越大，经济越发达的城市，房子的升值空间也会越来大，这是楼市最普遍的逻辑。不过有时候大城市的房价也不一定会上涨，也有下跌的可能，就比如天津、青岛、郑州等这样的城市，都是北方核心的城市。如果从长远来看，这些城市的房子会越来越值钱，但是如果短期看的话，你会发现这些城市的房价正在回调，并且调整的幅度还很大。

其实对于这些核心城市来说，长期肯定是看涨的，不过短期可能会因为房价过高而回调。因此笔者建议，即使是那些比较核心的大城市，房价正处于回调的阶段，也最好不要购买，或者等房价调整的时期过了再购买，不然很容易高位接盘。就比如石家庄和天津，如果在2017年和2018年在这两个城市买房，绝对算得上是高位接盘。

因此我们在选择买房的城市的时候，一方面要选择经济发达、城市规模大、人口流入的城市，另一方面也要了解这个城市近期房价的走势，如果房价处于平稳或者微涨状态，那么基本上可以放心购买，如果房价处于调整状态或者前一段时间房价大幅上涨，这类城市未来可能未迎来调整期，买这类城市的房子会有一定的风险。

忠告二：刚需买房可行，投资买房慎入

随着房价逐渐稳定下来，楼市已经逐渐进入刚需的时代。从投资买房的角度来看，投资房产盈利的两大基础分别是房价持续上涨以及二手房流动性很强，房价持续上涨基本上已经很难看到，因为现在楼市已经呈现出分化状态，房价上涨或者房价下跌都是常态。另外就是二手房的流动性，从二手房市场来看，很多城市二手房面临有价无市的困境，并且很多城市的二手房挂牌量确实偏高，不利于二手房在市场上流动。也就是说即使投资客运气比较好或者眼光比较独到，买到了房价持续上涨的房子，但是因为二手房的流动性比较差，二手房的变现也是非常大的问题。

从调控层面来看，现在国家对炒房客的打击越来越严厉，炒房客入市的机会已经越来越少，对于现在的炒房客来说，唯一可以庆幸的就是目前的持房成本比较低。不过未来有可能会出台房产税，经济学家马光远认为，现在楼市已经基本具备出台房产税的条件，未来5年房产税有很大的可能会出台，如果房产税出台，将意味着炒房客的持房成本会增加很多，会有很多炒房客选择抛售手中的房产。到时候，市面上的二手房会越来越多，二手房可能会面临有价无市的困境。

当然对于刚需来说，如今的楼市可能有很多好的购房机会，因为现在不管是房企还是炒房客，在楼市的新环境下都面临着非常大的压力。房企为了降低负债会选择一定的优惠打折活动，而炒房客也有可能会降价抛售手中的房产，这些都是刚需买房的好机会。对于刚需来说，可能等不到房价“全面下跌”，但是等到打折促销和降价抛售还是比较容易的。

忠告三：买房要把居住体验放在首位

诚然，买房城市的选择非常重要，城市的选择是我们最先考虑的事情。不过未来买房最应该看重的是房子的居住体验，过去很多年人们都把房子当作投资品，但是我们不要忘记，房子是用来住的，房子的最基本的作用是居住。在房地产行业造富的时代，房子必然更加偏重投资一点，不过随着楼市的发展，房子的投资属性会逐渐减弱，房子的居住属性会越来越重要。并且随着人们生活水平的提高，对生活品质的要求也会越来越高，房子是衣食住行中非常重要的一部分。

现在我们追求更美味更健康的食物，追求更好看更时尚的衣服，也追求更大气更高贵的汽车，自然也会去追求居住体验更加优质的房子。当然想要购买居住体验比较好的房子，需要考虑多方面的因素，首先房子周围要有好的配套设施，保证房子居住起来比较方便；然后要有非常好的户型，比如户型方正、南北通透、动静分离等；另外楼层也要合适，如果是高层住宅的话，中间偏上的楼层居住体验更好；最后房子周围也不能有加油站、高架桥、化工厂等影响居住体验的建筑。

结语：楼市在不断发展，也在不断成熟，目前楼市正朝着健康的方向发展，这对于刚需来说是很大的利好消息，不过刚需同样也面临很大的挑战，在新的楼市环境下，如何买到居住体验好同时能升值的好房子，是刚需需要考虑的问题。