老房子不拆了？2021年起，20年的老房子都按“新规”处理

过去20年，我国房价的上涨，推动了房地产及相关行业的发展，也让那些早买房的人赚得盆满钵满，但那些没买房的人，怎么也想不到房子会变成他们可望而不可及的奢侈品。

我国居民70%以上的财富在房子上。5年前在一二线城市买下房子的人，因为房价的上涨，大多资产已经翻倍了。就连那些住在城市中老旧小区的居民，也会有优越感。因为一旦房子拆迁，就可以拿到不菲的拆迁补偿款。深圳、上海就曾出现过拆迁获得上百万补偿款的现象。

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拆迁造富的现象也让人们发现其中的财富机会。炒房客就会买那些破老小，等待拆迁，最后获得高价赔偿和新房子，这些人就是借拆迁的机会捞取巨大财富。但这种行为不仅挤压了数以亿计的普通购房者的购房机会，还扰乱了市场秩序，助涨了房价，最后加重购房者的负担。

拆迁能够改善老旧社区居民的居住环境，让他们出棚进楼，但是也存在一些弊端，一线城市城中村的动辄几百万的赔偿金下，“拆二代”成为“富二代”的代名词，在拆迁暴富面前，寒窗苦读、艰苦创业变得一文不值。

而有的地方为了拿到低利息的棚改贷款，大量举债，既增加了地方的财政负担，也造成了资源浪费。

更为关键的是，原本人口流出、经济发展缓慢的三四线城市，人口、经济发展不足以支撑大量的购房需求，但在棚改货币化安置政策的影响下，大量资金进入楼市，被拆迁的居民没有房住之后，拿着拆迁补偿款去买新房。这不仅为楼市创造了需求，带来了房价的上涨，还提高了老旧社区居民买房的杠杆，带来一定的金融风险。

为什么棚改货币化安置对三四线城市影响更大呢？

一线城市人口流入较多，每年的新迁入人口都是潜在的购房需求者。但人口流出较多的三四线城市，更加依赖内生需求。2015年国家发布文件明确棚改补偿方式，以货币安置优先，随后的三四年时间，全国70%的棚改拆迁、超过2000万套安置房都在三四线城市。拆迁之后，城市老旧社区的业主只好买新房，如果原来住的房子较小，拿到拆迁款之后，还可能向银行贷款买更大的房子。

棚户区改造原本是以解决民生居住问题为目标，但是有的地方的棚改之路已经走偏了，如借棚改拆迁之名大肆发债，盲目拆掉旧房子、建新房，会让楼市库存越来越高，而在银行贷款收紧、各开发商土地储备充足的情况下，更容易造成新房积压和空置率的问题。大拆大建带来的债务压力，也让有的地方“拆不动”了。

相比于棚改的正面意义，其弊端也越来越显露，我们发现，近两年，除了个别城市，大多数地方在叫停棚户区改造。

住建部也一锤定音，2021年起，棚改将逐步停止。

2020年12月，住建部部长王蒙徽在《实施城市更新行动》中也提出，我国经济发展进入高质量发展阶段，过去“大量建设、大量消耗”、过度房地产化的城市建设方式已经难以为继。未来的城市建设，将从由大规模增量建设转为存量提质改造和增量调整并重。

说到这里，有些朋友会困惑，有的房子已经接近危房无法居住了，这种房子也不拆掉？

棚改的弊端显而易见，但拆旧不会一刀切地停止 ，而是针对房价上涨压力大的城市叫停。那些已经纳入棚户区改造计划的老房子，会继续推进。但棚户区改造的规模相比以前会大为缩水。

但是那些没有纳入棚户区改造、房龄二三十年的老房子，居住环境已经很差，存在一些基本的生活困境，如老旧社区电线老化、上下水管道漏水，消防设施不充足，住在高楼层的业主没有电梯生活不便等，如果不拆迁，这些问题会影响老旧社区居民的幸福感，这些老房子会有怎样的命运呢？

“十四五”规划建议提出，要加强城镇老旧小区改造。

住建部同样确定，今后，老房子都按新规处理。住房城乡建设部副部长黄艳表示，住房城乡建设部将会同有关部门，加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生、扩内需，重点改造2000年底前建成的住宅区，完善小区环境。

《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，旧城改造会接力棚户区拆迁，老旧小区将开展基础类、完善类和提升类三类改造。2025年以前，全国有17万个老旧小区要完成旧城改造计划。

所以显而易见，2021年起，20年以上的老房子会按照新规来处理。不再大规模拆掉老房子，而是会通过对水电气等设施改造，增加停车、养老、托幼、健身设施，引进智慧物业等小规模的改造，来完善老旧社区的居住环境。

在改造费用方面，旧城改造会坚持个人与社会共同出资的原则，基础类是不需要居民出钱的。这样一来，老旧社区经过改造之后，不管是居住环境还是配套服务，都会得到改头换面的提升。

有条件的楼栋在业主协商一致的情况下安装电梯，更是会让高楼层的业主房产增值，生活更加便利。老旧社区的居民不必像拆迁那样搬到还建房里，也不用为了买新房背贷款，还可以继续居住在市中心。

未来大拆大建将成为历史，老旧社区改造之后迎来新生。城市老小区的命运变了，带来的影响是巨大的。

大多数依赖拆迁的三四线城市，房价已经失去大涨的空间。那些期待老房拆迁的业主们，不能再期待拆迁致富。那些打算购买老破小等待拆迁赔房的炒房者，他们的暴富梦要碎了。

根据专家仇保兴测算，未来老旧社区改造能撬动的投资将不少于4万亿，如此大手笔的投资之下，除了老旧社区的居民会迎来居住环境的提升外，还有两类人，也会迎来利好。

第一类就是参与改造的企业和员工。

旧城改造涉及装修、建材、用水用电、暖气、电梯、无障碍、消防、安防等产品类业态，还涉及物业、养老、托育、停车等服务类业态，在新的4万亿投资计划下，这些行业的企业和员工，都将迎来发展机会。以老旧社区加装电梯为例，一部电梯30-50万元，一个小区安装20部电梯，收入就有上百万元，所以老旧社区改造对拉动消费也有促进作用。

第二类就是想住在主城区、又缺钱的普通购房者。

旧改取代棚改后，那些依赖拆迁的三四线城市，房价将回归理性，想买房的人们，可以慢慢挑了。而那些想住在主城区、又缺钱的普通购房者，买城区的新房可能房价高一些，买郊区的大房子地段又不太好。旧城改造之后，这些改造之后的老房子焕发新生，成为二手房市场中的特色产品，既有地段好的优势，居住环境也得到了提升，想买房的年轻人就可以考虑这一类房子。