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揭秘房企跟投机制!有员工借消费贷跟投、有房企陷纠纷……

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房导君说:跟投机制是房企的普遍玩法,其实质是一种融资行为。房企融资新规密集出台,高杠杆、高负债,不可持续。房地产的金融红利一去不返!积极降杠杆降负债,成为当前房企自救的唯一出路。

  据经济参考报,记者调研了解到,房地产“三道红线”融资新规出台叠加偿债高峰期,高负债房企面临较大压力。福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业已出现爆雷风险,阳光城等品牌房企也面临合规的阵痛。

  2020年8月,重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后,房企融资环境随之收紧,加上年末偿债高峰期的到来,房地产企业普遍面临较大资金压力。

  央行发布数据显示,截至2020年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,同比增长12.8%,增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的比例从2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%,8年时间提高了9.6%。

  业界专家认为,当前房地产行业整体融资占比仍然较高。浙商证券分析师胡娟说,从违约的房地产债券来看,一是部分房企扩张激进,通过高负债高杠杆拿地、开发,有息负债过大对现金流有所吞噬,比如中弘控股。二是一些企业多元化发展失败,以银亿和华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷,导致销售回款出现问题,主要典型是天津房信和泰禾集团。

  业内人士表示,房企一直靠高负债、高周转来维系运营,如果触碰“三道红线”,将难以获得增量资金,这无疑卡住了房企融资的管道。

  在申银万国28个行业分类中,房地产行业资产负债率为79%,位居行业第三。根据监管新规的标准,55%的上市房企负债率超70%。

  甚至,已有部分规模房企“爆雷”。曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机。截至2019年底,公司负债已超过700亿元,资产负债为77.32%。福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等。

  事实上,采取跟投机制是房企的普遍做法。一名阳光城员工告诉记者,他从多家银行借了消费贷,每年可提现几百万元,然后跟投公司项目“赚差价”。“消费贷利率是4%至7%,而公司资金利率高达百分之十几。”

  为了解决资金困境,2020年初福晟集团与世茂集团进行并购,联合成立世茂福晟平台,但经营依然不稳定。福晟在福建20多个项目处于停工状态,上海、湖南、广东等地也有项目停工。

  再如泰禾集团,由于该企业不断高价拿地,其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场调控升级,泰禾集团最终陷入债务困境。截至2020年三季度末,公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。北京、上海、杭州多地项目停工,一些业主一边租房,一边还贷,走上看不见尽头的维权之路。

  旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为,在“房住不炒”的调控基调下,行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续。只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况,恐波及相关金融机构。

  调控持续,房企跟投现诸多痛点

  随着本轮房地产调控的持续,房地产市场走向下行。房企跟投也出现了较多的问题。

  1.收益越来越低,风险越来越大

  一方面,楼市调控仍在持续,房企项目去化速度普遍变慢。且大多数地方城市限制预售价格,导致很多项目或因取证艰难延长了开盘时间,或因被迫低价入市而影响了项目收益空间,导致房企项目跟投的投资回报降低。

  与此同时,金融监管加强,房地产融资遭遇全面围追堵截,融资成本增加。开发建设资金到位迟缓,拉长了项目销售回款周期,进而拉长了现金流回正的时间,使得跟投本金返还延后,退出时点也变得不确定。这些都削弱了房企强制跟投人员的积极性,并加大了跟投的风险。

  据经济观察报,2018年以来,房地产行业项目跟投收益水平相比2015-2016年下降幅度达20%。在当前楼市调控形势下,项目盈利大受影响,员工跟投积极性因而大幅降低。

  跟投制度最初阶段,员工跟投积极性相对较高,只要有项目都会跟投;到了第二阶段,因市场周期发生变化,部分项目出现亏损甚至是巨亏,此前处于兴奋期的员工转向冷静期,在利益最大化的平衡下开始对项目进行挑选。

  跟投资金主要来源于三方面:个人筹钱;投资项目分红及还本;大股东或银行配资。据了解,2015年前后,个人还可以从外部融资渠道中拿到3-4种信用贷,用于房地产项目的跟投。

  现在,员工加杠杆跟投的风险正在逐步显现,加上跟投资金短期退出困难,对员工而言,原本利益通道变成个人财务风险源头

  2.资金压力凸显,纷纷喊“跟投不动”

  2019年6月,万科总裁兼首席执行官祝九胜曾公开表示:“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。”并表示,全国前50强房企中接近30家都出现跟不动的情况,万科不是唯一一家。

  有房企人士同时呼吁:“强制跟投,在下行期的市场里面已然反人性。”在市场上行期,项目周转快,跟投返本快,再加上有集团给提供一定比例的配资,项目公司市场化融资也比较容易,因此同时跟投几个项目并无太大资金压力。但现在市场处于下行期,整个链条都变得慢了下来。金融监管去杠杆,对房企融资实行有息负债规模和资产负债率红线双重管控,房地产项目前融被围追堵截,开发贷被压缩规模,一路走向融资难、融资贵。强制跟投的资金投入压力就凸显起来。

  

  来源:中国房地产报

  3.拿不拿地,集团和区域“互怼”

  某房企北方区域投资部门负责人向中房智库研究员反馈,2018年以来,虽然公司还积极参与土地招拍挂,但基本上是“打酱油”的状态。因为市场下行,叠加强制跟投,区域高管对项目的准入把控变得更加小心翼翼,一不留神拿到高价地,市场下行期再遭遇去化难的话,强制跟投进去甚至会血本无归。

  但是站在集团公司的角度,不拿地就会影响集团公司规模增长,地是必须要拿的,甚至从集团层面降低了拿地的门槛。有媒体报道,中梁内部曾规定,二线城市项目净利润达到5%,三四线城市项目净利润到8%,地块就可以拿下。有的区域公司如果坚持不拿地,最后也只能面临被裁撤的命运。而拿地后面对可见的利润空间的收缩,业界人士也担心,为了平衡收益,一线的职业经理人会被迫陷入“道德风险”,甚至会影响楼盘的产品品质。

  虽然跟投被诟病,但跟投制度的优点依旧无法被替代。面对市场环境的变化,房企跟投机制也要与时俱进地调整,使跟投机制能够持续发生正向激励。

  比如,万科2018年初再次修订跟投制度,收紧了投资范围与收益分配方式。将跟投投资总额占项目资金峰值的13%降低到不超过项目资金峰值的10%。同时鉴于上市公司股东利润被侵蚀的诟病,设置了“门槛收益率”和“超额收益率”。规定内部收益率(IRR)≤10%时,跟投人员劣后分配;当 10%25%时,超过超额收益率以上的部分,跟投人员按出资比例的1.2倍分享。

  

  来源:中国房地产报

  下面来看一个最新案子:

  温州房企华鸿嘉信陷跟投纠纷

  过去一年,由于拿地动作积极、高层频繁更换、业绩波动等,温州房企华鸿嘉信多次引起行业关注。近期,随着与离职员工之间的跟投纠纷持续发酵,华鸿嘉信再次被推上风口浪尖。

  2020年12月底,有媒体报道,华鸿嘉信安徽区域公司原员工章波(化名)在辞职后,“被欠下”了一笔高达90万元的不知情债务,且借款产生的利息需要章波用自己的跟投款抵消。

  1月16日,据《华夏时报》报道,当事人章波向记者提供了“颍上珑悦府”员工跟投协议及一份借款协议。这份于2018年9月28日签订的借款协议显示,甲方(即章波)有意委托丙方(系甲方受托方,即有限合伙)平阳鸿正股权投资基金管理合伙企业(以下简称“平阳鸿正”)间接投资阜阳“颍上珑樾府”项目。甲方向乙方舟山嘉仲投资合伙企业(有限合伙)借款总金额为人民币90万元用于支付间接跟投项目的投资款项,借款利率为12%。

  据公开资料,珑樾府的土地在2018年4月被华鸿嘉信以4.2亿元竞得,楼面价2710元/平方米,溢价率76%。此前1个月,章波加入华鸿嘉信。

  尽管有该份协议的存在,但章波也向包括《华夏时报》记者在内的一些媒体表示,因为那块地不是自己拿的,且认为该项目可能会亏损,所以虽然同意跟投并向公司打入了30万本金,但没有同意配资,也从未签字确认上述借款协议;90万元也未按照华鸿嘉信单方面提供的协议中所描述的路径进入项目公司。同时,跟投协议中项目的土地获取时间为2018年4月,但华鸿嘉信配资跟投制度适用范围为2018年5月1日后获取的土地,从跟投制度适用范围、双方签署情况及资金实际发生情形上来说,上述协议不成立。

  值得一提的是,在该份借款协议的最后一页,乙方舟山嘉仲投资及丙方平阳鸿正均有公司盖章,但作为甲方的章波只有一个打印的名字,没有签名或是手印、印章。而章波也向《华夏时报》记者提供了另一份没有争议的跟投协议。其强调,在这份落款时间为2020年1月的协议上,自己的名字是亲笔签名。

  就跟投纠纷一事,《华夏时报》记者向华鸿嘉信方面进行了询问。但一名公司内部负责人表示“不便回复”,不愿对此做太多解释。

  不过,《华夏时报》记者注意到,华鸿嘉信曾在公开平台上否认过章波“不知情借款”的说法。在浙江本地媒体的采访中,华鸿嘉信集团人力行政副总裁程俊解释说:“公司采用网上办公软件,基本上所有的跟投信息都在网上操作,每天都有业务流程在办公软件审批,而跟投本金和配资信息都公布在软件上。你说你看了2年半,却说不知情,有点不符合逻辑。”而财务总监林苗苗也表示,对于上述协议,办公系统显示章波在2018年9月28日下午7点多有操作记录,同意了上述跟投协议。

  对于公司的解释,章波并不认可,并否认自己曾在公司后台进行过相关操作。其向《华夏时报》记者提出了4点疑问:“第一、不肯和当事人当面对峙是心虚吗?第二、单方面拿出公司自己系统的所谓后台记录有何法律效力?第三、为何回避4月拿地和制度中5月1号之后不一致的问题?第四、借款90万直接转到项目上,并没有按照假协议约定。”

  目前双方对此各执一词,截至记者发稿仍未有实质性进展。

  官网显示,华鸿嘉信成为于2012年,2017年将总部迁至杭州,之后其布局版图从单一深耕浙江扩展至江苏、福建、湖北、安徽等五省三十余城,目前旗下拥有百余个项目。

  由于踏准了行业时机,重仓三四线的华鸿嘉信借势“棚改东风”,其销售额从2013年的34亿元飙升至2019年的460亿元,六年内复合增长率高达54.36%。2017年,华鸿嘉信实现了349亿元的销售额,踌躇满志地将2018年的销售目标制定为500亿元,还提出了“2020年实现千亿销售额”的目标。

  但随着市场环境的转变、三四线城市棚改红利消退,加上一二线城市严格的限购、限价政策,以及房企融资端不断收紧等因素的影响,华鸿嘉信开始增长乏力。

  2018年,华鸿嘉信实现438亿元的销售业绩,未能完成500亿元的销售目标;2019年,公司业绩有所上扬,实现了460.1亿元(全流量销售额)的销售业绩,在中国指数研究院的百强榜单上位居第66位。在刚刚过去的2020年,来自克而瑞的统计显示,华鸿嘉信仅完成288亿元的销售业绩,对比2019年的343.5亿元同比下滑16%,排名亦从上一年的80名降至93名。

  本文来源:经济参考报、华夏时报、中国房地产报

  --THE END--

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