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北京楼市:天通苑顶复单价2万,价格低到不敢相信

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:请教房姐,不考虑未来加装电梯的情况下,天通苑顶复购买的人群是怎么样的

  回答:把房产当作纯粹投资行为的人,始终是小众。 绝大多数的买家,看重的任然是房子最基本的属性: 地段 面积 品质 以及我的资金,贷款能力,可以买到以上选项的什么组合? 对于在北京成家立业,有父母有小孩的人来说,房屋的面积和房间数(功能率)始终是第一位的。 只要交通仍然在市区接轨的范围以内,居住品质不要低于平均值,就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。 五环边上的天通苑,紧靠地铁,500万买200平4居,还会加电梯,社区环境在逐步提高,30分钟到望京,1小时到国贸,很难找到同类型性价比的标的了。 而在望京,具备这样的功能和面积的标的,总价已经要1000万以上(2001左右老破大,居住环境比天通苑-1,地段优质+2),并且还在上涨。 总价每多100万,就是一个新的市场,天通苑对于需求面积,拖家带口的刚需家庭,友好度最高,购买力最广泛,收益的稳定性较好。 在底仓薄弱的时候,通常在有限的入手能力中,尽可能选择可靠性,稳定性更佳的标的。 450-600的天通苑,上手度友好。

  提问:房姐好,新人首问:我是北京首套刚需,之前没有贷款过。我爱人在302医院上班,明年3月份读博,未来的工作地点还不确定;我在海淀牡丹园工作,我能克服通勤,考虑买套房自住,保值增值未来置换的话好出手;孩子4岁上幼儿园,我们的条件考虑学区加自住有压力,如果能兼顾是最好;父母跟我们一起住,最好是三居。目前手头有350的现金,新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园;二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题: 1、我们目前的情况买新房合适,还是买二手房合适; 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错,127平839万,首付能接受,月供眼前没压力,未来担心不确定性,我做销售的,收入有浮动;客厅朝东,南向2卧室,北向2卧室,这个小区有没有考虑的必要,这种户型好不好,顶层是否有选择的性价比?诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢,108平580万对我来说压力也小很多,空间也够用,但是地方太偏了,周边没有配套。 现在不知道该怎么选择,麻烦您给给建议,除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑,买房这方面是小白,没有概念,听从您的意见; 4、观察了半年新房的价格在往上走,优惠在减少,二手房的价格在往下走(个人观点不一定正确),不知道该什么时候入手什么样的房(今年10月底5年的社保才满)。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平(2010年买的)和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平(2017年买的),当时没有北京的购房资格,固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住,惠州的房子是纯投资,以目前得形势看,这两套房子有没有持有的价值,未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月,还是学不会,只好问您了,麻烦帮回答一下,谢谢

  回答:1. 诺德春风和院位置不错,这个盘品质还可以,不过定价有些偏贵 自住属性更强一点,不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强,臻御府的定价有些高,不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少,后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的,能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低,核心区的二手房都是上涨的,特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的, 固安纯粹炒作起来,不建议长持 5.惠州不值得长持,惠州不是一块未被发掘的洼地,反而因为常年不限购,早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低,并且极端扁平化,是因为 惠州的房子太多太多,严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征,就是大盘、巨盘众多。

  提问:房姐好,西二环有一个110+的两室学区房(在孩子名下,没有贷款),楼龄22年,在周边老小区里算不错的,但是没有电梯,停车困难,车子经常被划,来上学的租户也让小区品质有所下降,好处是近地铁近医院,生活非常方便。在海淀颐和园有单位一套50+平两居(没有产权,只能使用,而且如果买了商品房就会被收回,所以房子写孩子名)。父母还有一套西城四室的房子。此外自己在怀来有一套叠拼,烟台一套洋房。现在家里日常主要就我一人居住,孩子们都在国外,5年内只会偶尔回国小住。但是考虑孩子已经大学毕业,可能会带朋友回来,并且几年后可能回国工作,想卖掉二环房,换成大的3-4室改善住房,换房原因除了老房子的不便处,还有就是两个孩子都大了,至少需要三室。自己工作自由,在家工作机会多,所以希望家里环境改善,对区位不敏感,只是新房子交通上方便回来照顾父母更好。目前看了孙河的天瑞宸章,首开拾光里,国风尚樾(已经没有三室了,pass),珑原、澳洲康都的四室平层,东湖湾三居,还打算看福熙大道,以及未来科学城一带的新楼盘,主要考虑西、北,西北,东北,希望自住改善加增值,也考虑如果孩子回来工作相对交通方便,求支招,是否建议出掉二环学区房,换新房还是二手,孙河的房子上次看过很喜欢,是否能保值以及地段配套估计能否较快完善,求推荐选项,怎么配置合适,谢谢!

  回答:孙河长期看还不错,但配套要3-5年后才能成型,定位就是中央别墅区,人口密度比较低,商业入驻积极性不高。另一个就是选择配套和商业更成熟的望京 例如东湖湾、橄榄城 适合投资+自住。福熙大道不建议 定价比较高 ,位置也不如望京。

  提问:看了之前你对望京的分析,想问下,望京的远洋、保利、东湖湾等有投资价值吗?这类房产价格还会涨吗?

  回答:东湖湾和远洋不能算做同一类型的物业。 东湖湾属于改善品质中基本到顶的物业,保利和远洋带有明显的ceo消费属性。 如果是以投资为目的,东湖湾基本到顶了,橄榄城相对更稳妥。 如果资产充足到随便买,保利远洋丰俭由人。 绝大部分的房价都会涨,即使是ceo盘; 区别是涨多少,涨的慢了、少了,自然就亏了。

  提问:新人首问,央企职工,北京集体户口,在海淀永丰工作,准备跟对象领证,但对象名下在海淀上庄家园有套老破小,目前还有160左右的贷款,对象在上地上班,可能考虑未来换到望京,目前想用我的sfsd 资格在结婚前再买一套稍大一点的房子,但苦于子弹不足,只有100多点,两人的其他xfd神马的能凑个6.70,上庄这个房子又入手不久,即便卖掉感觉也不划算,倾向于考虑二抵再凑点首付出来,最终暂时保持两套,用海淀的房子先立户。主要问题是买房方向不明确,核心是想改善居住,为未来生娃做准备,其次考虑增值,等娃大了换房,近期两人总收入刚刚提升至接近100每年的水平,由于二人工作地的问题基本不考虑太南边的房子,研究过海淀田村,朝阳北苑一带的房子,但普遍首付都要接近300,不知房姐有何建议,能否推荐若干小区供参考?以及如何解决首付不太充足的问题,多谢

  回答:200左右首付在海淀和朝阳买不到好的改善盘 建议看回龙观板块,通勤也合适。可以看下 流星花园、新龙城、首开智慧社等 解决资金问题,筹款方式大概可分为这几级: 1.少数没有理财渠道或追求资金安全的亲戚,私人借款只有4%的,你可以按月付息,一般总额较少。 2.信用卡是最便宜的资金,而且是自有资金(信用转变),4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷,4.9%左右。 4.拆借信用卡,在信用卡成本上再加一些拆借的红包费用。 5.正常抵押贷,4.5%-9%之间,主要集中在6-8。 6.体制内的一些优质信用贷,利率在基准上浮30%以内。 从第1条到第6条都可以称为第一级资金,而且基本是自有资金,每个人都要尽可能开发,为第一个雪球添砖加瓦。 其次是第二级资金: 7.亲密私人借款,一般在6%-12%之间。 8.优质信用贷,一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度,是12%-14%左右,低于12%的资金,都是倒贴钱,如果能够变成优质的房产,这一类资金,本质上是有多少要多少。 而第三级资金,属于没有办法的临时拆借,不能作为长期使用,需要预先算好成本: 9.较差信用贷,信用卡分期,一般在12%-24%之间。 10.民间无抵押垫资(空垫),一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资,保持一定的综合资金成本,尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产。

  提问:房姐好!新人提问,夫妻俩非京籍,北京有五年社保没公金,北京一套男名下、海南一套女名下,都有贷款,目前手上有900子弹,现理财年收入10%,问题:1:是理财划算还是投资房产划算,2:是投深圳还是北京(北京已有房深圳无房,未来看好深圳),3:两个地方能升值的房产具体准确一点的方向位置,3:资金如何分配,4:孩子在北七家私立学校上学,附近能升值的有潜力的也可以推荐一下,5:17号地铁线沿线优质房产有哪些?谢谢!!!

  回答:大额资金房产优于理财 深圳去年已有过一波涨幅,后市横盘可能性大,当下北京选筹更稳 北京投资以朝阳为主,整体属于洼地,其它区域淘笋空间很小 深圳投资主要看 深圳湾 、南山、宝中 这两个城市选筹逻辑也不一样 ,北京选筹不要看学区房,深圳恰恰相反学位是选筹的重要参考

  提问:帝都最资深的房姐您好,新人首问,请不吝赐教! 已婚,先生京籍,小孩21年9月上小学,但名下房产对应学区太差,且需4大人1小孩住一起, 想卖二换一,朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值,预计常住6-10年。 家庭名下2套房,北七家老小区143平(21年6月满五)、亚运村安慧北里一居(21年3月满2)。 计划如下: 1.即刻挂出去看市场反应,如能在20年12月顺利卖二交易完(先亚运村再北七家),则置换中铁国际城(新北苑)或汇园公园(截止到20.7月暂无出房) 您看这两个地方是否OK? 2.如不能保证21年1月前置换,则只能先卖北七家,孩子21年9月用亚运村房票上小学,上学后再卖亚运村一居,就近置换, 这个逻辑是否合理? 3.我们有一点冒险,当初卖亚运村时没有考虑好,这个学区很鸡肋,一家人也住不下,考虑孩子2年级第一学期再转学,也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作? 4.按现在市场价格和我们的时间成本,预计卖二可获420,走垫资全款买入750左右房产(预留50中介费+装修款)再做抵押经营贷400,目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作? 我们这是环环相扣,卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷,从8月起算,21年3月底完成,是否可行合理? 谢谢您! 来京10年,资产没有做到保值,孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路! 配图一张,家里猫大爷,祝房姐生活愉快!

  回答:1.中铁国际城带学区 次新,价格偏贵,自住品质还行。汇园公园周边配套不错,离鸟巢很久,户型好不过偏大,要注意 1.板楼3层以上,北边是小窗户 2.房龄老,小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话,好的小学很难转学进去,你得找人,另外你得查教委出的转学政策,每个区不一样,但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的, 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长,时间有点紧

  提问:目前有200的房贷,一套在东南三环美景东方,一套在南二环,想置换一套以备孩子可以换学区上学,并离上班近一点,在西站附近上班,哪些盘比较合适

  回答:不知道你总预算的情况 考虑平衡点重点看看广外那边吧,比如车站西街啥的,广外的小学还行,初中也比较均衡,属于西城中等水平吧,主要是价格还OK ,海淀可以看看翠微X里上翠微小学

  提问:房姐您好,我想买总价500以内的两居,从事互联网行业,想买回龙观这边的,觉得还不错能入手的有融泽嘉园,国风美唐二期,紫金新干线二期(一期本来觉得也不错,但是外墙掉砖严重看得吓人),另外就是觉得立水桥的北京北也不错。内心排序比较喜欢国风美唐二期,但是南北的两居都要550左右,其他的户型不想考虑,另外就是北京北,再就是新干线二期,最后融泽。请问这几个小区哪个对我而言哪个最适合呢?以及升级空间这块怎么排序呢?再次谢谢解答~

  回答:如果你的首付高的话国风美唐二期还不错 ,这个盘不满5,原值低,如果不是全款或者高首付,税费太高了。 北京北自住性价比不错,可以重点考虑 融泽嘉园品质一般,不过算是学区房,能上育翔+161分校。你考虑学区的话可以入 紫金新干线二期一般,不是太推荐

  提问:房姐你好,新人首问,盼望指教! 目前夫妻名下两套房,出手后预计950-1000左右。准备年底置换一套1000左右的封闭小区三居室,当下用于自住,3-5年后出租。 比较看重的因素一是小区品质周边配套,二是租金收入。从投资角度看不跑输大盘,能增值更好。 目前重点关注: 双井(金港国际、天之骄子、苹果社区南区) 十里堡\/朝青(珊瑚湾、珠江罗马嘉园) 望京(上京新航线、融科橄榄城) 想请教下: 1.从房租收益、房子保值的角度,更推荐哪些片区和小区? 2.首套二贷的话,公积金贷款还是全款购买更合适? 3.目前人在国外,预计明年年底回北京生活,届时换房和目前市场状况下换房相比,是否有劣势?(主要担心现在无法当面与买家,卖家或中介沟通)

  回答:你看的也是我常推荐的几个盘 位置上 望京>双井>十里堡\/朝青 望京 融科橄榄城>上京新航线 双井 苹果社区南区>金港国际>天之骄子 十里堡\/朝青 珠江罗马嘉园>珊瑚湾 你资金足够可以直接全款会更优势,之后再抵押入一套投资盘也可以 晚一年入大概率是有劣势

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