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北京楼市:这些地段5年不涨,投资自住都别碰

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:房姐好,帝都户口,需要在另缴线入深Z,上H户口吗?如果需要,房姐聊房有类似帮忙的业务吗?

  回答:北京户口是户口里的顶级产品了。 按照市场价来计算: 北京150万 上海60万 广州10万 深圳本科专科直接落户 天津2万 如果夫妻两人,有一人有北京户口,另一人还没有45岁以上结婚10年未满足随迁要求,可以根据买房需要,先落其他城市户口用于购房资格。 户口的作用,首先是为了买房赚钱; 有了钱,才有生活,才有户口的意义。

  提问:房姐,清秀园的两居330万首付不够上车吗?

  回答:不是很建议 首先,南邵及更远属于远郊地段,脱离了城市范围,价值风险较大。 其次,330万的两房,可以买到东四环; 一个北六环外,一个东四环,两者差别太大。 首付再少,也要遵循买房的底线。

  提问:房姐您好!关注您很久了!这是我的首次提问,先谢谢您!我们一家五口(两个老人、夫妻两,一个孩子)都是北京户口。我们夫妻两在京有两套房,一套是东坝75平的两限房,一套是亚运村阳光广场的137平的商品房,贷款200万。两个老人在京无房,但在长春有一套价值150万左右商品房。我们想优化一下房产布局,一是我们夫妻两是否需要优化,如何优化?二是老人在长春的房子是否需要卖掉,在北京购房,总价最好控制在180~260万之间,选哪个位置哪个小区合适?

  回答:如果东坝的两限房还在限售期内,动不了也抵押不了的。阳光广场的可以截断抵押出来,没有新的子弹不需要大动。老人票尽早用,长春出掉入北京。截断抵押出的子弹一起用在老人票上,做投资也是一个选择。 260 看下 丰台的 中海御鑫阁、三环新城,朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

  提问:新人首问,请宇宙最美的房姐指点迷津。本人年收入60,老人刚60岁退休已投靠sfsd.. 有三十万不到5的优质xyd未还,手里还有三五十的生活保障资金,名下三套房产,一是新街口80年代老破小学区房一套市值不到700(落户用,学区刚用,现房本处于120万无息抵押),二是怀柔科学城一层洋房(传说的拆迁概念,明年九月满五,市值不到350,有150万农行zhd,农行不支持二抵),三是海南有一套(两年后可变现200)。诉求是在改善居住的情况下,尽可能实现财富保值。方案一,静观后,考虑两年后卖出郊区和海南,直接在高米店上手一套900多的联排改善。方案二,新街口不抵押,一年后卖出怀柔,买入六号线沿线东三四五环,或四号线南三四五环,大概就是四十分钟地铁内能到达方便老人接送孩子到新街口的改善盘,总价600左右,如果有环境好的改善型,可再提高总价,两年后卖出海南缓解现金流。方案三,新街口不抵押,现在卖出怀柔,选筹范围同方案二。方案四,是能大概率确认房价到达底部拐点,抵押新街口,直接上车。 请最美房姐指明方向,推荐倾向方案,方案中较好的改善型,以及方案四的实操。如有没想到的更好方案,请一并赐之。

  回答:怀柔科学城满五就出掉,再二抵学区房,选择改善盘上车,可以全款抵押的方式拉高杠杆和总价,海南二年后就出掉缓解现金流。 怀柔和海南保值角度都不推荐 ,外加一套学区房,你的资产配置风险都比较高。

  提问:金域华府vs世华龙樾回迁vs冠城大通 两居都在500到600,小学的话,目前看金域华府的反而好一些,但是中考锁区,不知道怎么选择

  回答:三个板块有明显差别 世华龙樾明显品质好很多 金域华府因为附近的融泽嘉园,附近人口密度较高,出行还是有一定影响 冠城大通更新,但北清路也更远,除了后场村部分中高管,未来流动性风险较大 首先看你的首付现金多少,底仓有多少。

  提问:房姐您好,听了您的指导,最近一直在踩盘。sfsd,子弹170。以下均是商满五唯一。1.望京新城,97年的房子,东南向高层,73平一居室,455w。2.炫彩嘉轩,06年,东西通透,顶层,56平一居室,390w。3.天通苑西二区,次顶层两居室,138平南北,445w。4.天通苑西二区,有电梯中间层两居室,124平东西向,387w。5.天通苑东三区法式,四层没电梯,133平南北三居室,440w。按照投资角度,还望房姐帮忙排序,并给出哪些房子还有砍价余地。天通苑西区和东区单价一样的基础上,优先选择哪个区的房子,选筹的原因是什么呢?阿里巴巴总部入驻会对天通苑和望京的房价哪个影响更大些?谢谢!

  回答:炫彩嘉轩性价比不高 5>3>4>1>2 东三区的品质相比还可以,户型和楼层都比较合适,价格谈到3左右性价比会不错 可以重点看 东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近,属于不错的位置 阿里对望京更加利好

  提问:房姐,关注很久,首次提问,请您指导:(1)现在国内疫情接近尾声,国际金融市场比较动荡,有发生经济危机的可能,都在搞货币宽松,在这种内外部环境下,北京楼市预计如何发展,现在适不适合买房,还是等一等。(2)西城广外有1套朝北的一居,春节前后一直看房,计划出掉换为广外“车站西街15号院”公房小两居(单价9万)或朝阳有学区位置如“西坝河北里”公房小三居(单价7.4万),有保值增值和带点学区中等不要差诉求,两边的利弊如何,您推荐哪种?(3)西城广外单价9万老公房值不值得考虑,入西城有什么风险?麻烦您!

  回答:当前看对国内楼市影响不大,后市无法预测,不过回看非典后的房价是涨了一波 建议换到朝阳学区,平衡风险 如果是带中等学区可以战略上回避西城广外一带,9万公房完全是学区支撑,投资并不看好,和你的增值诉求相悖

  提问:房姐好!住德外3居公寓房有学区,爱人西三环工作,家庭年收税后50,俩娃刚出生,全家6人凑子弹900,计划借400、贷200,stsd,投资+改善,投资为主,估计10年内都在德外学区房。因以后有经适房,这种情况应该不算刚需吧?初步考虑1500买个4居室,万一以后老人来京,可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些,感觉还是一头雾水,按照我们这种情况,您有什么好的建议?两个板块的好楼盘有啥推荐?到底是买1500的,还是再多一点?家人看上了一套嘉和丽园257平4居,1450,满五不唯一,加上税费是不是超的太多了?谢谢!

  回答:算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以 另外给你几个参考,可以看看九号公寓,还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右

  提问:您好,现可以出300-400万,进行二套投资,想五年后变现换初中学区房,因孩子马上上小学,初中考虑换房。请问:1:看上了亦庄次渠站喜瑞天著可否有投资价值?400万两句。2:考虑慧忠里老破小;3.请给一个建议投资哪个区域的哪个小区会比较好!感谢!

  回答:喜瑞天著是限竞房,你5年的时间卖不掉。 不建议考虑 慧忠里可以入,这个是对口朝阳外国语,还有芍药居对口人大附朝阳,或者安慧北里X园对口陈经纶嘉铭西校区。这些都是比较稳定的区域。

  提问:房姐,能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗?比如东直门8号,朱雀门叠拼房型等等

  回答:东直门8号属于典型的富豪消费品 居住属性很一般,以新房、地段、装修用料为卖调,没有足够生活氛围与配套便利。 朱雀门小板洋房,南城居住典范,除了较贵没有明显缺点。

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