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太难了!扬州上万套二手房,值得刚需买的,竟然这么少!真相是?

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  最能反映楼市现状的,是二手房。

  只要楼市一有风吹草动,二手房会更及时、更快速地反映出来,而新房是集体供应的,它的反应会更加滞后。

  
挂牌量和挂牌价格都能很好地反映二手房主的心态,但是“挂羊头卖狗肉”,先提价再降价以此吸引购房者的不在少数。

  另外,二手网站上的挂牌数量也存在很多挂了几年无人问津的“僵尸房源”,或者一有风吹草动,就挂出来“试水”、有价无市的……如此来看,真正适合刚需的,未必有多少。

  根据房天下网站的数据,截至2021年1月16日,扬州二手房挂牌量有18100套这当中到底有多少房源是值得购买的?刚需又该如何选出最佳房源?


  今天,我们就从大家重点关注的总价、户型、房龄、装修四个维度,为大家分析一下扬州这一万多套二手房都是怎么分布的。

  PART 1

  扬州1万多套挂牌二手房

  鱼龙混杂

  01

  价格:总价100万以下刚需房源占比不多



  从数据上来看,扬州二手房主流价格在100-200万之间其中100-150万之间的房源就占了30%。

  而100万以下的房源只占了不到两成,其中还包含了大量公寓类住房,要么就是位于一些偏远的乡镇板块,通勤时间太长,且配套不完善,部分买房人并不会将其纳入考虑范围

  适合刚需选择大概就在80-100万这个区间了,只占总挂牌量的8.25%,是不是有种弱水三千你只能饮其中一瓢的感觉?

  预算选择建议:80万—100万区间,80万以上的才能满足基本配置的功能需求。如果想要兼顾品质,价格可以放宽至150万。

  02

  户型:一室、二室占比超3成,功能性三房占4成,设计老旧



  二手房市场和新房市场最大的区别就是——户型设计

  二手房市场一居室、二居室数量太多,而且这其中大多都是公寓或者房龄较久的拆迁安置房,适合生活的功能性三房占比不到一半。

  除此之外,最大的问题就是——户型奇奇怪怪。例如这套凯运天地华邑的二手房,约100㎡户型在现在的新房市场上往往会做成“小三房”这个户型却只有两个卧室,对于刚需来说极度浪费。

  约100㎡的户型总价约176万,这样的价格完全可以在新房市场上买一套实用性更强的小面积三房。


  户型选择建议:选择两室、三室为主,尽量户型方正,能让空间的利用率达到最高;房间的长度一般控制在5米左右,否则影响采光、通风。优选90㎡以下,契税低、赠送大的户型。

  03

  房龄:近一半房龄超过10年,品质次新房极少



  在产品快速更新的情况下,房龄是决定小区品质、产品设计好坏的重要因素。

  扬州10年以上的社区除了部分品牌、物业好或者附加属性非常优质的,还能保证居住品质,二手卖得上价,其他10年以上房龄的小区几乎无人问津。

  而现状是,10年以上房龄的二手房占据了扬州市场的半壁江山,即便是房龄10年以内,也有大量城改项目。因为产品更新、社区改善基本都是2016年以后的事,5年以内的次新房社区品质更高、产品更加实用,成为买房人眼中的“香饽饽”。

  房龄选择建议:房龄5年内,房价大涨前次新房,品质有保障,无增值税、业主议价空间大点。只不过,5年以内的次新房仅占了四分之一,满足以上条件的就更少了。

  04

  装修:毛坯房源占比仅二成,精装房源超半数



  如果买二手房的人考虑是选择精装还是毛坯,绝大多数都会回答选择毛坯,毕竟可以根据自己的喜好重新装修。除非是装修特别好的、房龄在5年内的次新房。

  不过很遗憾,一万八千多套二手房里,毛坯房源占比仅约22%,并且毛坯房源价格和装修价差空间很大。

  至于装修水平、风格,绝大多数和房龄挂钩,在近八成房源都是5年以上房龄时,即便装修保养不错,装修风格也基本过时了。

  装修选择建议:尽量选择毛坯房源,精装选择次新房。

  
以上4个维度,还没有考虑开发商的品牌、社区环境、1公里内配套等。那么,对刚需而言,若只从这几个维度,如同漏斗一样筛选,还能剩下多少?

  PART 2

  满足需求的高性价比房源

  寥寥无几

  下面,我们用房天下网站检索下。

  01

  筛选:对于刚需而言的高性价比房源,极少

  综合以上因素,对于刚需买房而言,主城150万以内、次新房(5年房龄)、三室、毛坯是最佳的买房组合,而简单筛选一下,同时满足这些要求的二手房只有——240套


  这还是全市范围,区域、地段、配套等等尚未考虑在内。当然,有人会觉得标准有点严格,接下来我们放宽条件来看:

  ① 预算提高,功能、品质要保障:200万,三室、次新房、毛坯—537套

  ② 预算不变,牺牲品质,保障功能:150万,三室,房龄10年以内均可,毛坯或普通装修—891套

  ③ 预算不变,牺牲功能,保证品质:150万,两室、三室均可,次新房,毛坯—424套

  可以看到,这三种选择和目前新房市场的热门盘相比,无论是预算还是品质、配套要求,对刚需而言都是有一定的牺牲的。

  所以,尽管真实有效的挂牌超过1.8万套房源,真正值得刚需购买的高性价比房源,还是极少。

  02

  取舍:新房价格上涨,二手房将是刚需主流选择

  不过,对于预算有限的刚需来说,在新房价格逐渐上涨的情况下,二手房性价比还是略高于纯新盘的。

  大部分二手房对比新入市的项目,可能会牺牲掉一部分品质,但是二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段,而且经过几年的使用期后潜在的问题容易发觉,碰到急用钱的卖家的话还可以压低一下房价。

  而随着城市发展,主城核心区成交地块越来越少,加上不少热门楼盘逐渐清盘,一些曾经的刚需板块房价也开始突破2万/㎡。可以预见,后主城核心区的新房市场将呈现出房源少、偏改善、总价高的特征。

  对于购房者来说,想要买到合适的二手房,仅仅了解我们上文分析的四个维度还远远不够,更要知晓新盘入市情况和价格,毕竟全面把握市场情况以后,才能有一个成熟的检验标准。

  最后,希望大家在新的一年里都能买到合适的房子!

  ▌数据声明:

  1、关于数据来源,文中所有房价的图表数据均来源房天下等网站,再经编辑整理制作后形成;

  2、关于数据权威性,所有数据均以上个月二手房交易均价做参考,具体实地价格,请以实际情况为准!

  3、房价数据变化波动比较快,以上数据仅供参考!

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