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实踩海珠全新盘!板式大四房,吹风价8万,值吗?

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  海珠,十年河北,十年河南。

  十年巨变,如今的海珠早已今非昔比,尤其是近几年的楼市,可谓是一骑绝尘。

  

  与海珠楼市旺盛态势截然不同的,是其稀缺的供应量。

  据广州中原研究发展部数据,2020年海珠区仅上新1647套房源(全市排倒数第二)。

  据不完全统计,海珠区今年仅有四个全新盘入市。

  而我们今天的主角,正是位于昌岗板块的全新盘,时代润南

  

  目前海珠新房均62385元/㎡(数据来源:广州中原研究发展部),片区整体价格不低的同时,时代润南吹风价更是高达8万/㎡,底气何在?

  我们不妨先来看看,时代润南所处的区位。

  

  《海珠区产业发展规划 2018-2035 年》显示,海珠将重点打造“一区、一谷、一湾”产业功能区。

  根据规划,海珠创新湾将打造“商、文、旅、体、展、创”的新城市轴线,中大国际创新谷将打造广深科技创新走廊知识转化枢纽。

  而时代润南正好处于海珠创新湾中大国际创新谷之间地段,坐拥两大片区经济发展红利。

  据悉,时代润南建筑面积约6.6万平以及地下三层,D栋共29层,E栋24层,集商业、住宅于一体。

  

  

  

  时代润南施工现场

  从现场图可以看到,楼盘建筑已经初具雏形,根据现场施工人员透露,项目预计今年年底封顶。

  在项目后方的是润南花园一期,1998年建成,目前均价在3.2万/m²。

  早期的楼梯房,现在已经有部分住宅楼正在加装电梯。

  

  润南花园一期加装电梯

  回到项目区位本身,时代润南的亮点已经非常明显。

  其一,三地铁交汇,轻松畅达各大主城区。

  

  江泰路地铁站

  距离项目最近的是江泰路站,约600米,小编亲测步行5分钟可达。其次是昌岗站,大约900米,还有正在规划的11号线,预计将于2023年开通。

  自驾出行,约半小时车程,即可从项目抵达琶洲、金融城、白鹅潭等核心商圈。

  此外,项目旁边100米左右设有泰宁大街公交站,交通配套确实可圈可点。

  其二,老城区配套成熟,生活氛围浓厚。

  

  

  

  

  

  时代润南周边商超

  从地铁站到项目的路上,除了万科里这样的大型商业综合体,沿线还囊括大大小小商铺不下百家,例如肉菜市场生活商超茶楼等等。

  老城区成熟的生活配套,确实能很大程度提升生活幸福感。

  至于家长关心的教育配套方面,项目自带一所民办幼儿园:润南幼儿园

  

  

  时代润南部分教育资源

  距离最近的学校是晓园小学、晓港西马路小学,其次是广州市晓园中学、广州第九十七中学、中山大学-附属中学等。

  总体而言,幼儿园小学教育配套尚可,初中教育资源相对来说更丰富。

  不过,和大部分楼盘一样,时代润南也有一些不确定性。

  其一,旧地新盘,产权缩水26年。

  据悉,时代润南前身是润南花园二期,由是广州市华侨房屋开发公司1994年拿下的地块。

  抛开交楼时间不提,目前项目的产权已经缩水26年。

  虽然民法典规定,住宅建设用地70年使用权期限届满后自动续期,但可能会涉及到需要缴纳手续费等相关费用。

  其二,居住圈层不够纯粹。

  老城区,地段优越,配套成熟是一方面,但城市面貌老旧,环境较差也是一方面。

  

  时代润南周边

  目前,时代润南所在板块几乎无新盘在售,周边多为房龄较老的楼梯房。

  如果是刚需盘,这样的周边配套尚可,但作为豪宅改善盘,略显尴尬。

  

  目前项目周边小区,如民泰阁、海富花园、江南新苑等,挂牌均价在3-5.2万/㎡之间。

  那么,时代润南定价8万/㎡,是否会没有购房者买单?

  未必。

  首先,光是项目周边五风村旧改这点,就很值得期待。

  去年12月6日,广州公共资源交易中心发布关于海珠区凤阳街五凤(沙溪、泰宁、五村)更新改造项目公开引入合作企业共三个公告。

  

  海珠五凤经济联社属下的沙溪村、五村和泰宁村,三个项目改造范围88.53公顷,投资总金额约为228.9亿元

  此外,规划建设的地铁10号线、11号线的“五凤站”就位于五凤村中间,目前五凤站已经围蔽动工,预计2022年完工。

  五凤三村吹响旧改号角,将很大程度改善项目周边的城市面貌,进一步加强交通配套,有望拉高片区整体房价。

  可以预计的是,在未来两到三年时间,一旦旧改拆迁启动,势必会催生大量置业需求,极大可能会转化成周边楼市的购买力。

  其次,周边村民“财力雄厚”。

  根据海珠区公布的旧村改造项目基础数据,早在2018年,五凤五村的户均分红就高达85万元。

  此外,周边村集体更是年收入过亿元,村民们不用靠拆迁,就已经有一定购买力。

  

  最后说说,大家比较关心的项目产品。

  据“时代润南美学生活馆”工作人员介绍,目前时代润南正处于内部认筹阶段,不久后将全面开放认筹选房。

  项目产品面积段为143-184m²,首推主打建面约143平m²四房。

  

  以新中式豪宅风格打造,全屋顶级装修标准,户户南北对流,所有户型均为专梯专户,总货量约250套。

  现阶段板块内在售四房项目不多,贝壳显示在售二手房源仅26套,其中140平以上的仅柏涛雅苑1套,均价5.4万/m²。

  

  日后随着二胎家庭的攀升,片区改善型大面积产品有可能会十分抢手。

  此外,时代润南的板式结构楼型,也值得说一说。

  

  在广州,大多数住宅楼型为塔楼,而板式结构住宅并不多见,多为豪宅标配,例如侨鑫汇悦台保利天悦时代大家,均价在11-19万/㎡之间。

  板式住宅外观东西长,南北短,通常采用大面宽、短进深式的户型设计格局,前后景观视线俱佳,且一层几乎不会超过4户,居住感更舒适。

  三地铁交汇、地段、配套优越、毗邻三大旧改村、稀缺改善大户型,但同时也面临产权缩水等问题。

  如果是你,会考虑这个项目吗?

  【End】

  

  

  

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