無房 | 2021年，这些城市升值潜力巨大

2021年肇始，疫情的阴霾还未彻底消散，5大城市却已官宣GDP突破万亿。
在这5大城市中，泉州2020年房价上涨9.5%，南通上涨8.5%，西安上涨7.6%，经济增长拉动房价的效应十分明显。
看起来很美好是吧？实际上，把目光瞄向全国后，会发现2020的楼市开局并不顺利。
年初，在疫情影响下，全国上下一心抗疫，行业指标全线下滑，楼市0成交、土地0供应时有发生。政策不得不加大逆周期调节力度，各地纷纷借“一城一策”为楼市托底纾困。
得益于中国经济的韧性，政策托底效果显著。楼市从冰冻走向复苏，部分城市甚至走向火热。

杭州“万人摇”、深圳打新热、武汉逆袭为全国销冠等等，种种现象让政策再度转向，针对热点城市的加码调控卷土重来。
从房价增速来看，2020年全国的房价经历了增幅下降、回升、企稳这三个阶段。到11月，全国房价更是突破了历史性的万元大关，达到10071元/平方米，正式迈入“万元时代”。
回顾过去，楼市的深V表现给予我们勇气；展望未来，我们不禁要问，2021年楼市会怎么走？哪些城市值得投资，哪些城市需要避开？
带着这些疑问，我们先来看一看各大权威机构的预测。

中国社科院预测，2021年全国商品住房价格同比增幅可能会下降并维持在5%左右；
中指研究院预测，2021年整体销售均价将保持3.9%~5.4%的结构性上涨；
交银研究中心预测，2021年房价同比增速稳中有降，涨幅收窄至3%左右；
贝壳研究院预测，2021年新房价格、二手房价格均上涨7%左右。

根据克尔瑞的数据，2020年百城新房价格上涨约3.2%，其中一线城市上涨3.8%，二线城市上涨3.3%，三四线城市上涨2.3%。
从这个数据来看，尽管年初地产市场一度被按下“暂停键”，但向上的态势并未出现根本性改变。而且，4家权威机构中有3家的预测增幅也与3.2%的历史涨幅区别不大。
不过，仔细品读会发现一点，3%和5%这两个数据频繁出现。这是为什么呢？
3%容易理解，它是2020年的既定房价涨幅。如果2021年没有来自疫情的影响，那预测整体涨幅略超3%将是一个合理且安全的做法。
5%又是怎么来的呢？实际上，5%已经成了评价楼市是否稳定的重要指标。
这个数字很微妙，我们可以把它当作一个衡量房价涨幅是否过快的分界线。房价上涨一旦超过5%就容易引发监管的关注，相关的调控手段也就接踵而至。
11月16日，厦门市住房保障和房屋管理局明文规定：十四五期间，新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。2019年，苏州有一次对楼市“下狠手”时，也透露出要将房价上涨控制在5%。
换个角度说，5%的房价涨幅不会让投资客有机会赚大钱，也不会让已上车刚需客有太大落差。因此，它符合“房住不炒”的政策方针，也顺理成章地成为了热点城市的调控目标。
综合上述分析，房兄预判：如果2021年没有重大的政策转变和新的外部冲击，房价的整体增幅大概率将落在以5%为中心的区间内，三大都市圈内的部分城市，其房价涨幅将继续保持领先。
说完了宏观的整体房价，我们再把目光向下，瞄准具体的区域、具体的城市。
关于具体区域，社科院的预测报告里有这么一段话：“中心城市、都市圈和城市群可能会复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市陷入衰退，分化可能有所扩大。”
其中提到了2020年房价的一个重要现象——城市间房价分化加剧。
那么，房价分化已经到了什么程度？为什么会出现大幅度的分化？

当深圳、杭州打新热死灰复燃，万人摇号频登头条，甚至遭到新华社点名批评时，天津、哈尔滨等北方城市却在积极展开自救。地方政府面对惨淡的楼市犹如热锅上的蚂蚁，无奈之下甚至出台政策鼓励开发商打折促销。
楼市的火热与寒凉同时出现在中国的南北大地上，强烈的对比让人不胜唏嘘。
天津、哈尔滨不是个例。在房价整体水位上升的背景下，有相当多的城市不升反降，抑或原地踏步，其中绝大部分城市都在北方。
我们来看两组数据。

以上是第三方机构统计的房价涨跌数据。上图为房价距离历史最高点的跌幅排行榜，下图为2020年内的房价跌幅排行榜。
从上图中可以看到，廊坊、青岛、天津从最高价下跌超过20%，廊坊甚至快接近50%。除去这三者，从最高点下跌超过15%的城市也有6个。
从下图中可以看到，廊坊再次以8.4%的跌幅拔得头筹，其余城市跌幅在3%左右。细数之下，共有6个城市同时登上两个跌幅榜，分别是廊坊、青岛、天津、石家庄、济南、北京，通通都是北方城市。
你可能会问了，难道说涨幅大的城市都在南方吗？
还真是。
在贝壳研究院的城市榜单报告中，有一个排行榜叫“2020年业主预期最强的十大城市”。

表中的比例叫做“涨价占比”，意思是二手房的业主在调整房价的时候，价格上调的人数占整体的比重。这个比重越高，代表看好当地楼市的业主越多，可以从侧面反映楼市的火热程度。
根据今年的实际情况来看，房价上涨的城市也是以表格中的城市为主。其中，除西安、大连外，其余8个城市都在南方。
为什么南、北方城市在房价上会出现如此巨大的差异？
很多北方城市，房价经历了一个快速上升然后阴跌不止的过程。最核心的原因在于，中国过去处于快速发展的阶段，就像股市里的成长股。成长股是没人看市盈率的，同样，当时的投资客也没人在意租售比。
然而，伴随经济增速放缓，行业也开始触及天花板。快速发展的时代落幕后，房地产的价格就会向价值回归。
关于这一点，诸葛找房的分析师陈霄表示：“各地的经济发展水平，尤其是GDP水平是影响房地产发展的重要因素。”
当前，全国各地的产业发展并不平衡，经济重心逐渐南移。2020年上半年，经济总量前十大城市除北京和天津外，其余8个城市都处于南方。
从最新的地方经济数据大盘点来看，2020年，合肥、南通、泉州、福州、西安等城市GDP突破万亿，除西安外，其余4个新增万亿级城市都在南方。
城市房价分化的背后，是经济地位的起伏波动。如何提前辨别城市经济的兴衰，就成了投资者最需要掌握的功课。

关注房价的人都知道，从整体来说，省会城市的房价相比非省会城市涨幅更大，整体价格结构也更稳定。
这是因为，省会城市在教育、休闲、养老、交通等方面拥有资源优势，从而持续吸引省内其他城市的年轻人。伴随年轻人一同流入的，还有租房、置业的需求，再加上年轻人们很容易挣到比老家高得多的收入，这也带来了增量消费需求。
这几方面形成合力，促进省会经济不断增长，从而吸引更多的年轻人加入。
根据索洛增长模型，驱动经济的三大要素是“人口、资本、技术进步”。人口是排在第一位的，人口流入才是经济增长的核心动力。
跟人口相关的指标众多，最直观的便是户籍人口变化。除此之外，还有出生人口变化、地铁在建里程。综合这三个指标，就可以窥见一个城市究竟是在走向兴旺还是在走向衰败。
首先来看户籍人口变化和出生人口。

从图中可以看到，近三年来，上海城市人口总量几乎没变，而深圳、成都、广州、佛山4个城市的人口总量都增加了超过20万人。
在出生人口数量方面，广州和成都遥遥领先。
再来看看地铁在建里程情况。

图中可以看到，广州、成都、杭州、郑州、北京、重庆、上海、武汉、天津、深圳这十个城市的在建里程数位居前十，其中广州一枝独秀。
地铁在建里程数据反映的是城市的交通便利程度，而这与人口和经济密切相关。
相关研究表明：在地铁站1公里的范围内，一手房价格上涨了26.5%。每远离站点100米，房价就会下降2.7%。
领地集团的专业投拓人士李先生认为：“地铁对于城市的房价绝对是有提升的，它是一个普惠性质的整体提升。对于新区来说，开通地铁对于房价的影响将更为明显。”
综上，在选择城市进行地产投资时，一定要关注这三个指标。如果一个城市的户籍人口增量、出生人口量、地铁在建里程数都居于前列，那城市就有较大的升值潜力。
综合这三个方面，目前来说，广州、成都、北京、杭州、深圳这5个城市最适合投资。

自从碧桂园、恒大等房企大规模进军三四线城市后，这些房价洼地已经消失不见。
按照房价收入比计算，当前全国的房价收入比已经远超全球平均水平。这意味着，2015~2018年的全国普涨已经成为过去，取而代之的将是长期、持续的房价分化。
在分化的背景下，地产投资必须精选有升值潜力和升值空间的城市。从理性的角度来说，我们可以通过人口总量增减、出生人口数量、地铁在建里程这三个维度，寻找到潜力城市。
从感性的角度来说，房兄采访了两位一线的业界人士，我们来听一听他们的看法。
领地投拓李先生认为，从他熟知的四川地区来看，最有潜力的城市首先是成都，其次分别是宜宾、泸州、南充、达州。
在中信建合负责工程的陈先生最看好杭州楼市，他认为杭州的房价最有升值空间。陈先生的看法与房兄不谋而合，一直以来，房兄都看好成都、杭州这两个城市。
那么，你们最看好的城市又是哪些呢？欢迎在评论区留言哦！