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扎心!南昌楼市五大残酷真相曝光!

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  最近疫情又开始现出爆发的苗头了,大家注意戴口罩嗷。

  原本以为会因此沉寂一会儿的南昌楼市,却是走出了一波令人喜出望外的行情。

  可能有人不禁好奇,南昌楼市到底是平淡还是火爆,楼市中的真相到底如何呢?


  南昌库存处于高位,卖方市场转为买方市场。

  南昌商品房库存目前已经处于高位,加上土地市场的升温,楼市分化将进一步加剧。

  新房方面,据江西易居研究中心数据显示,截至2020年12月底,南昌商品住宅库存已经达到326.10万方,去化周期约9.6个月。


  来源:江西易居研究中心

  而且随着南昌年末土地供应的增加,新房库存将进一步扩大,楼市分化加剧。

  简单来讲,就是新房市场“供大于求”,最直接的表现,就是卖方市场转变成了买方市场。

  二手房方面,楼市分化更加明显。

  贝壳找房网站显示,南昌目前二手房挂牌量55593套。


  二手学区房一直是市场的“香饽饽”,就算是老破小,只要有名校加持,往往在挂出来没多久就能卖出去,而大部分房源,挂了很久依旧无人问津。

  不管是新房还是二手房,从库存来看,都处于高位,这也意味着大家买房的选择还是很多,一些靠炒作,卖概念的项目,购房者一样不会买单,二手房没有强力的配套加持,一样卖不动。


  供应集中,区域去化能力不足

  2020年南昌商品住宅市场供应主要还是集中在九龙湖、高新、象湖滨江和新建。

  江西易居研究中心近日发布了南昌市本级商品住宅市场供求表,其中九龙湖依旧处于供求首位,供应量占比20%。


  来源:江西易居研究中心

  虽然九龙湖供应量大,但是从供需关系中可以看到,供应面积是小于备案面积的,也就是说,九龙湖现在是在消化库存,市场是在上行的

  但是高新的商品房供应主要集中在艾溪湖板块南昌县的供应也集中于象湖滨江,虽然供应加大了,但是去库存能力却跟不上,对那些原本去化就很艰难的楼盘来说更是雪上加霜。

  我认为原因就在于供应过于集中。

  地段相近的情况下,密集多个新盘,然后户型也没有什么创新,差别不大,选房过程中心理就会产生一定的“审美疲劳”,不知道如何下手,最后决定因素就落在了价格上。

  这就会导致一个循环,库存越来越多,除非降价促销,否则去化会越来越艰难。


  小房企在南昌的生存空间越来越小,竞争加剧

  渐渐地,南昌土拍市场已经被品牌房企占领,小房地产的声音越来越小。

  此外,品牌房企强强联合,小房企的生存空间被进一步压缩。

  而且定向地块的增多,使得地块开发成本增大,出让条件增加,土地受让需要资格等等,处处制约着小房企,市场份额不断被挤压。

  相反,一些实力国企和央企势头非常强劲,不仅是南昌房地产市场的重要主体,同时也是城市建设的中坚力量。

  据南昌房信网显示,2020年南昌房企销售业绩前三分别是万科地产、融创地产和保利地产。


  来源:南昌房信网

  在“三道红线”及年底偿债等压力下,融资能力有限,资金难回笼的小房企更是雪上加霜,今年以来,全国多地都迎来小房企“破产潮”。

  在房企负债率较高的情况下,如果房企无法通过快速销售回笼现金,资金链断裂对于企业来说绝对是致命的。

  因此劝大家,2021年买房要更加注重开发商的品牌和实力,防止项目烂尾或者其他问题。


  投资风险变大,“炒房”或将结束

  2008年可以说是开启了为期十年的地产黄金时代。

  房价经历了几波大的上涨,在这段时间里,宽松的政策环境和宽货币、宽信贷的支持下,房子可以说是随便买,买哪里哪里涨,哪里涨买哪里,炒房盛行,绝对的市场化。

  个人、开发商、商业银行、地方政府,全都在金融杠杆之下快速实现财富爆发。

  而到了2020年,政策开始理性回归,中央开始抑制楼市泡沫,维持金融稳定。 地方上也开始加强对楼市的调控,打击 “炒房”势力。

  在“房住不炒”的政策基调下,市场任何投机性质的炒房行为都将受到严厉打压。房子最终还是要回归“居住”属性。


  “三房时代”或将来临,两房将会被市场淘汰

  不知道大家有没有发现,不知道什么时候开始,市场上的户型,已经从两房、三房变成了三房、四房,以前100平做三房,现在89平的小户型也做三房。

  主要原因在于近些年国家一直在鼓励“二胎政策”,独生子女家庭已经很少了,如果还做两房户型的话,五六年后,需求就完全跟不上了。

  同时,中国正式全面进入小康社会,大家的生活水平不断提高,对于改善性住宅的需求也就多了。

  至此,两房逐渐被市场抛弃

  刚需中小户型三房,改善大户型三房四房,富人大平层将会是未来市场主流。


  随着调控的深入和市场调整,未来的楼市可能会更加扑朔迷离。

  如果真心想买房子,建议大家多跑跑市场多踩踩盘,看看真正的市场如何

  实践是检验真理的唯一标准。

  未来闭着眼买的时代已经过去,炒房暴利也将会被终结,考验买家眼力的时候到了。

  是好是坏,就看自己怎么把握了。

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