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一大波房企总裁辞职创业!地产开发还有第二春?

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  2020年的最后一天,多家知名房企的总裁/副总裁辞职。之后不久,刘森峰在朋友圈贴出其和张巧龙、王本龙的合影,并说,三人都在2020年末从地产集团总裁岗位离开,选择创业。

  除此之外,还有不少小房企的高层离职后也选择了创业,只是他们的名气没那么大,因此不太引人注目。

  其实,无论是总裁辞职,还是辞职创业,都不是什么大新闻。毕竟,近年来,总裁和新东家的蜜月期越来越短。至于房企高管辞职创业,早在2014-2015年时,就曾经出现过一波高潮。但地产总裁辞职创业,还扎堆干地产开发,却有点意思。


  都说地产开发不好干了,因此,近年来规模房企在地产开发主业之外纷纷搞起了“副业”。而且,创业本身是一件“九死一生”的事情。为何这些老总却要迎难而上?真的是无路可走了?明源君认为,真不是!对有想法有能力的房企高管来说,现在可能是创业搞地产开发难得的好时机。


  土地红利和金融红利消失之后

  管理能力就能成为创业的资本

  去年,“三道红线”新规出台后,郁亮指出,经历过早期的“土地红利时代”,以及2002年土地招拍挂制度后的“金融红利时代”后,地产行业即将全面进入“管理红利时代”。

  三道红线,对踩线的房企来说,是个紧箍咒。可,对辞职创业搞开发的房企高管来说,却是利好。因为,终于凭个人能力就能干事业了!

  之前,诸如毛大庆、肖莉、林少洲等房地产行业的明星职业经理人,辞职之后创业都没有搞地产开发。

  闻道有先后,术业有专攻。跨界打劫听起来是一件特别酷的事,但真要干成,非常难!创业本身就是一件非常难的事,何况还是跨界创业。选择自己熟悉的领域创业,成功的概率要大得多。

  这些大佬不可能不知道这些道理,之所以不干,是因为干不了。因为,传统开发需要资本+土地,创一代要想将政商关系传给下一代都很难,职业经理人离开平台之后再去拿地、融资更是难上加难。

  简单地说,当行业讲究拼土地+拼本时,职业经理人辞职创业搞地产开发,跟原来任职的房企比,根本就没有任何优势可言。

  四五年前,明源君认识一小房企的老总,深度交流过几次,创业之前他在一家百强房企担任二把手。辞职之后,他和几个志同道合的朋友一起创业,靠亲朋好友集资,专做旅游度假产品。虽然融资成本很高,但由于他们的产品做得确实好,溢价很高,依然能获得可观的利润。

  不过,由于他们资本不够雄厚,一次只能拿一小块地。开发完赚了钱,才能拿下一块。其他大房企看到他们赚了钱,立马杀过去,把周边的土地都拿光了。对此,该老总颇感无奈。最后一次跟明源君交流时,其流露出金盆洗手之意。

  如今,价格被严控,融资也受限了,一方面房企继续大规模拿地变得越来越难,另一方面土储太多不仅不能带来增值的收益,而且可能因此被拖入泥潭。当年,从上述那位老总口里抢地的房企,如今面临很大的麻烦。

  管理红利时代,人变得越来越重要。虽然很多房企都不同程度的标准化了,似乎随便弄个人都能做,但实际上,不管多好的制度、流程和工具,终究需要人去执行。同样是系统,有人能利用系统帮助自己不断进化,有人则困于系统之中,不能自拔。

  国内某顶级投资机构董事长就告诉明源君,他们跟房企合作,除了项目本身,也非常看重管理团队的水平。因为,同样的项目,不同的团队操盘,结果可能大不相同,在微利时代,稍有不慎就可能会亏损。

  这些明星职业经理人,之所以在江湖上有着响亮的名声,是因为他们在过往的职业生涯中帮助其任职过的房企完成了重大使命,比如跨越千亿、上市,实现了更加精细化的管理等等。

  这些能力,在未来房地产行业中,还会变得越来越重要。有这些能力,就会有人愿意出钱出地跟他们合作。


  行业标准化后,创业门槛降低

  创业从零开始,没有历史包袱

  还可以跟规模房企差异化竞争

  最近,38岁的张明贵接连收获两个大红包——

  1月10日,新希望发布股权激励计划,张明贵是最大的激励对象,获授限制性股票500万股。去年9月份,他从新希望地产总裁调任新希望执行董事长、总裁。

  1月13日,新希望服务向港交所递交了招股书,张明贵,以及新希望地产执行总裁姜孟军等,均获得不少股权激励……

  由于地产开发板块的估值不高,很多人对此不大感冒,近年来,越来越多的房企在旗下物业公司上市时封赏那些为地产事业打拼的高管。

  此前,金地从2019年净利润中提取了7.5亿作为员工的激励金;绿城管理合计授出3574万股股份,建业地产授出1.08亿股奖励股份……这些激励金或股份的获得者,基本都是管理层,而高层管理人员又占了其中的绝大部分。

  认识到人才越发重要,总体上,老板对高层管理人员,特别是总裁还是很慷慨的。猎聘的一份报告显示,过去的2020年,越是高层管理人员,收入上涨的速度越快。辞职创业的地产总裁们,大都已经实现财务自由,能力也有目共睹,为何不换一个公司接着干,而是选择创业呢?答案只有一个:创业才能更好地将自身的能力发挥出来。

  每当有总裁离职时,总会有人觉得,他是不是能力不行。对此,一老总表示,不排除这种可能,但客观地说,职业经理人有好有坏,老板也是如此,能力强的总裁遇到的老板或公司不行,也很难将其能力发挥出来。

  每个总裁新进入一家公司,一开始都是雄心勃勃,但实际干起来,可能并不顺利。企业就像一棵树,小时候没修剪好,长歪了,等他长大之后,要修剪好将十分困难,更何况有些企业家族氛围浓厚,关系错综复杂。

  有些房企的老板意识到了问题所在,希望推动改革,但是,最终也不得不向现实妥协。几年前,明源君拜访过一家百强房企,其副总裁是公司由标杆房企高价挖过去的,希望推动降本增效的变革,帮助公司走向精细化管理,但触动了太多人的利益,半年之后,那位副总就被迫走人了。如今,该房企排名已经跌出200名。

  之前,行业高速增长,总裁和老板之间纵然有分歧,很容易就被靓丽的业绩给遮掩了。但行业进入平稳增长期,这种矛盾立马放大。这也是近年来,总裁和新东家的蜜月期越来越短的重要原因。

  比如,之前万科喊收敛、聚焦时,很多房企还不以为然,今年以来这种声音成为了主流,但也还有房企老板存在幻想,对聚焦、深耕的战略并不坚定,这样,作为职业经理人的总裁就会比较被动。

  一老总告诉明源君:去房企做总裁,类似收并购,要理清资产的问题,处理干净了才能开始盖房子;自己创业类似招拍挂,拿到的就是净地,可以直接动工。

  何况,成功的榜样在前面。比如,黄春雷去年辞职创业,如今一年过去了,其创立的弘元地产,已经有16个项目,货值达到百亿规模!

  在产品打造上,小房企也有自己的优势——

  此前,有人问明源君:为啥很多闻名全国的神盘,往往是小房企开发的,几乎没有大房企的身影?典型的比如阿那亚、成都麓湖、奥伦达部落、深圳湾1号等。

  并不是大房企干不了,而是不敢干,一是大部分人的购房需求都差不多,玩小众产品,没有那么大的市场需求;二是已进入或者打算进入资本市场,就要满足资本的需求,要快速扩大规模和利润,不断接近制造业,搞标准化、复制,是最快的,对人的依赖也小。

  当刚需占据市场主流地位时,标准化、全国复制,也是非常正确的选择。

  可是,走到今天,我国户均住宅套数已经超过1,刚需逐渐退潮,刚改开始慢慢占据上风。

  标准化、复制,让规模房企快速壮大,也能够更好控制产品质量,但也让各房企的产品越来越同质。一家大房企,要走向标准化不容易,但要从标准化走向差异化更难,因为惯性太大。

  相反,小房企没这方面的压力。特别辞职创业的总裁,从零开始,没有存量思维的束缚,做差异化就要容易得多。

  最典型的,三道红线下,很多规模房企为了尽快降负债,在未来数年内,还是得继续坚持快周转。

  小房企在这方面玩不过规模房企,精心打磨手头有限的几个项目,做出差异化和高溢价,既是必选的路径,而且也符合刚改时代的需求。

  当然,也不排除有明星职业经理人整合一些小房企,将自己此前的标准化打法输入进去,通过合作开发快速做大,然后,合并报表上市。

  对这种玩法,行业的标准化、同质化等,同样降低了其创业的门槛。找到项目,拉个团队,想法很快就可以落地。


  不少总裁在职时就已经在创业

  管理红利时代,这会成为趋势

  以刘森峰、王本龙为代表的地产总裁,创业搞地产开发更容易成功还在于,他们在辞职创业之前,其实已经在创业了。

  刘森峰在碧桂园任职入资跟投时,就已经成立了自己的公司——鹏天投资集团,之后改成现在的名字:新基业集团。

  当年,王本龙从正荣离职之后加入三巽集团,也是有合伙人的身份,而非单纯的职业经理人加入。

  这样的例子还有不少,比如陈凯。2019年,陈凯辞去了中南置董事局主席职位,但仍保留了中南控股董事局常务副主席,还是中南养老和中南菩悦的事业合伙人。事实上,早在2016年陈凯发展菩悦资产的业务时,就已经和中南一起公共合作了四个项目,并作为顾问帮助中南置地搭体系、输出管理。

  去年底,张巧龙从彰泰集团离职,许晓军从领地集团离职,均转为了外部事业合伙人……

  明源君认为,这将会成为一种趋势:事实上,房企高薪挖总裁,也正是看中他们个人的能力和资源,希望他们带领企业走上新台阶,但又怕他们不够卖力;反过来,高阶职业经理人们可能已经不只甘心只做打工人,而是自己当老板。转为外部事业合伙人,是能够兼容二者诉求的一个好安排。

  对辞职创业的地产总裁来说,这也极大地增加了创业成功的概率,毕竟在房企担任总裁的时候就处于创业状态了,辞职创业后马上有项目可干,无缝衔接。(作者:明源地产研究院 凌峰)

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