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从疫情的冷清到下半年的火热!魔幻2020,广州楼市都经历了什么?

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  2020是不同寻常的一年。

  年初,全中国被“疫情”的氛围笼罩,全国各行各业举步维艰,楼市也毫无意外受到波及,广州各大一手项目售楼部纷纷宣布停止对外开放,二手房看房量可以说低至零。

  在各大销售担忧今年“无啖好食”的同时,购房者也在观望疫情下是不是买房的好时机。


  幸好,阴雨天终究不会太久,到了楼市的“红五月”,随着疫情稳定,各行各业复工,广州的楼市也开始了复苏。

  于是,一场场火热的土拍诞生,一个个板块的“涨价声”此起彼伏,一个个月成交创纪录,广州楼市以年初大家都没想到的兴旺经历了第三季度和第四季度,选择年初买房的朋友也由“焦虑”转为“笑逐颜开”。

  上半年,大家问得最多的是“房价还会不会降”;下半年,这问题已经转为“房价还会不会涨”。

  转眼,来到了一年的尾声,经过低谷再往上爬的一年,广州楼市有哪些值得我们重温?


  01疫情下的冷清

  新房成交同比下降61%

  据阳光家缘数据显示,2020年2月,广州一手住宅网签成交1340套,同比大跌61.3%,日均成交不超过50套;网签面积144498平方米,同比跌61.5%。

  成交低迷,楼市冷静,广州新增供应同样持续“吃零”。

  广州1月一手住宅仅供应40万㎡,同比减少36%;成交面积37.7万㎡,同比减少32%。

  事实上,自进入2020年1月下半旬以来,广州新增供应就处于停摆状态,广州连续3周零供应,几乎所有楼盘的线下销售均按下暂停,连续多周无楼盘入市。

  二手房跌至近五年最低位

  二手房也不例外,数据显示,2020年上半年,广州二手住宅共成交47852宗,环比下降22.6%,同比去年下滑10.3%,甚至下降至近五年的最低位。其中,2月份甚至仅成交1060宗。

  分区域来看,今年上半年广州各区二手成交量均为绿油油一片,全部环比下跌,无一例外。

  其中,下降幅度最大的是增城,几近腰斩,环比下跌51.3%。


  02疫情后的复苏

  破10万套

  随着疫情逐渐稳定,中国的房地产市场逆势成为疫情后恢复最快的行业之一,甚至出现了“超预期复苏”的趋势。

  消费者一改之前浓郁的观望氛围,迎来反春潮,广州一手房、二手房成交纷纷突破10万套,毫无疑问,下半年是广州楼市的大年。

  从8月起,新房成交连续5个月超过1万套,“金九银十”加年末翘尾,市场情绪一路高涨。


  12月统计截止到22日,数据来源网易数据中心

  截至2020年12月25日,据阳光家缘数据显示,2020年广州累计成交新房100905套,同比增加27%,为近四年来新高,甚至近十年,成交量仅次于楼市火热的2016年。

  而各区方面,增城继续稳坐头把椅,全年区域成交达到25159宗,同比上升17%;今年楼市火热的南沙成交18888宗,同比上升39%,上升为全市亚军;季军则由黄埔获得,成交16537宗,同比上升64%,还一举夺得涨幅最多的区域。

  在广州新房成交向好的同时,二手房市场似是装上马达,火力全开。据数据显示,今年1-12个月广州二手房成交了127882套,同比去年上涨19%,5-12月的月成交量均破万套。

  这成绩,超过2018年全年的102199套、2019年全年的107335套,创下近三年来新高。


  抢房的深圳人

  一直以来,广州人和佛山人抢佛山房,和清远人抢清远房,我们总是吃着广州碗里的,看着佛山、清远锅里的,没想到有一天,这种状况也改变了。

  当楼市恢复火热,深圳、东莞出台史上“最严”限购政策,而南沙、黄埔、花都通过优化人才购房新政,给“外地人”打开了抢广州房的大门,于是,深圳人、东莞人来广州抢房了。

  在今年,你会发现,在广州开盘火爆的现场,从不缺粤B、S、Y、G等车牌的车。

  在深圳政策对购房条件越收越严的情况下,会有更多的人涌入广州。

  在全国抢人的大背景下,买房容易是广州吸引人才的重要手段,2020年底,广州更是颁布了最宽松的人才落户政策,意味着更多人拥有购房资格。

  所以,预计2021年,广州人需要和更多的深圳人、东莞人、中山人抢房了。


  非常猛的土拍

  今年,广州共成交144宗地块,宅地85宗、商地59宗,占地面积832万平,总收金2518亿!

  不得不说,2020年的广州土拍,非常猛!

  据广州买楼统计,2020年,广州11区中,有三个区的最高地价被刷新,分别是越秀区、天河区和南沙区。

  而天河和南沙的最高地价更是频频被刷新。

  天河区最高地价的纪录,先是在今年6月被刷新,为保利和侨鑫拿下的科韵路西侧地块,楼面价为41329元/㎡。然后在11月16日,又被奥体公园北侧AT1003036地块的51463元/㎡的地价打破,并将地价直接拔高了1万多每平。

  南沙的最高地价更是在南沙湾和横沥岛尖之间轮番坐庄。8月开始,地价就被刷新了三轮,最终定格在南沙湾的22700元/㎡。

  除了各区的最高地价又被刷新之外,广州TOP10地价也进行了一轮洗牌。

  广州买楼数据显示,截止到目前,广州前十最高地价中,有5宗是今年拍出。3月广州城投拿下的越秀南路地块,以64576元/㎡无可撼动的地价高居榜首。


  有点狂的板块

  在土拍火热的带动下,多个板块涨价信心大涨。

  在11月拍出楼面价5.1万/㎡的高价地前,奥体-牛奶厂板块的二手房普遍挂牌价为6万左右。

  而拍地后,直至今天,最新挂牌房源的挂牌价基本超过7万/㎡,甚至直逼或者超过8万/㎡。

  让想置业天河的朋友直呼“忽然觉得10万+的珠江新城不贵了”。


  除了天河,今年的南沙和黄埔楼市也有点狂。

  南沙1月初在人才新政带动下,区内购房门槛降低,加上多个网红大盘陆续推出,8月“网红盘”恒大阳光半岛千套单位入市,9-12月,黄阁全新盘佳兆业凤鸣山、保利南沙天汇、南沙·十里方圆开盘,每次开盘必定引起“抢购”。

  与此同时,价格也让我们惊呆,除了各楼盘在涨价,最高均价也在刷新,明珠湾壹号公寓以7.93万元/㎡的单价突破南沙房价天花板。

  黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下,成为2020年市场焦点。

  其中,位于知识城的万科幸福誉、保利拾光年分列全年成交Top10榜的第3、6位;此外,万科城市之光、星汇城、中央城等热盘上市,可见旧改推进+新盘扎堆入市,刺激了区域市场热度。

  二手房方面,科学城、老黄埔区府等板块业主涨价、反价的信心高涨,科学城二手盘均价更是一度抬升至5万+水平。

  而总结今年最热的板块,今年有8大楼盘同台竞争的刚需板块增城永和荣登榜首,紧随其后为黄埔知识城、番禺石楼,拍地火热的南沙湾成交量更是大涨139%。


  越来越贵的房子

  热门板块的带动下,导致的是广州的上车门槛也在提高。

  例如南沙,今年1月区域新房均价为24500元/平米,而12月最新均价已上升为29055元/m2,意味着,经过不到一年的时间,在南沙买建面100㎡的房子,要付出的成本提高了近50万。

  而经过下半年的普涨,目前,多个区域的“刚需产品”价格并不便宜。

  房价高,也意味着要同样的价格,买的房子面积越来越小。

  越秀的入市门槛接近600万,300万只能在荔湾、海珠买到一房单位,在天河也只能买到小户型。

  而二手房方面,挂牌价一夜上涨50万、业主反价20万的消息,越来越多。

  珠江新城领涨,热门小区普遍单价破10万+,挂盘价上涨10%、20%不在少数。

  板块内热门小区中海花城湾年初成交价还不到8万/㎡,10月的成交价已超13万/㎡。

  曾经的洼地也被填平,番禺万博万科欧泊最高成交价早已突破5万/平,黄埔科学城万科东汇城甚至成交了一套单价达到4.86万/㎡的房子,黄埔知识城的万科幸福誉二手挂牌价不普遍超过3万/㎡(要知道年初仅2.3万/㎡左右)……

  594万元除以建面122㎡,单价就达到4.86万/㎡了


  从年初,业主降价卖房,到现在部分业主“惜售”情绪严重,到了一房难求的地步。

  这些楼盘最热

  新房方面,今年成交量最高的前10大楼盘大部分都是生活大盘,供货量较大,主要集中在黄埔、番禺、增城、南沙和花都等五区,均价在1.58万-4万元/㎡。

  其中,智联汽车小镇以2955套的成交量占据榜首,亚运城则以56套之差紧随其后,排在季军的是今年二手房同样火热的万科幸福誉,全年成交2737套。

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