用550万洋房价买一栋郊区别墅？别天真，小心被套

住进大别野，是买房人的终极目标。

最近增城有个别墅盘推新，咋一看2万/平，总价550多万。

市面550万只能买110平左右三四房，一些网友蠢蠢欲动，不如直接住上别墅，提前走上人生巅峰？

“洋房价买别墅”听上去很美，但是郊区别墅这些坑，要提防。

看板块：

增城承载的是刚需客

高端产品转手难出租更难

今天要谈的主角和黄逸翠庄园位于增城朱村和荔城两个板块之间。

先说说增城。

刚过去的2020年，虽然仍以3万套位居销冠，但完全被天河东黄埔番禺抢掉了风头。

背后是以价换量，在阴跌。

增城楼市的腾飞不得不说是“330”最严限购政策的助推，如今广州多区人才购房政策一松再松，增城不限购的天然优势失效，购房人群被分流；

作为“东大仓”，供应量仍在增大。根据中原预计2021年供货量最大的区域依然为增城，供应套数在2.4-2.6万套，主要供应板块集中在中新镇、永和、新塘、朱村。

增城2020年掀起旧改浪潮，有超过20条村成功“招婿”，意味着一批新货将在未来三五年入市。

客群流失、库存压顶之下，增城房价也在释放空间，面对爆红板块的挤压，没有强劲新利好的情况下，只能继续走低价策略。这意味着增城主要吸纳价格敏感型刚需客户，那高端产品就要小心了，升值缓慢出租更难。

增城成交价仅高于从化

再看板块。

目前刚需置业增城主要考虑新塘片区。增城朱村、荔城离市区距离更远，认可度较逊色。

曾经因为土拍热、教育城等利好热度不俗的朱村，2020年货量不多，成交同比大降36%。荔城老中心镇，倾向本地需求。

年初黑天鹅事件影响下，朱村、荔城板块的降价是增城版块里较突出的。

荔城，偏向本地客户，刚需会考虑朱村，逸翠庄园刚好卡在中间，目测无论一二手主要靠本地客流支撑，意味着受众面窄。

热点板块，下半年推新都有不同幅度上涨。反观，逸翠庄园2018年推280㎡3层别墅均价2.1-2.2万/平，2019年初推新回落到2万/平，虽去年全年扛住没再降，但在回暖行情下，不涨就是跌。

定位尴尬：

前不着豪宅后不着刚改

潜力受挤压

提及纯别墅盘，最具代表性必须是二沙岛，广州最顶级的别墅豪宅区。早在2011年，最后一栋一手别墅就以1.8亿元天价售出，创下当时广州最贵单套住宅纪录，其单价更是达13.5万/平。最近一套出手的二手378平要价已经去到6300万，16.7万/平。

之所以吃香，是因为集地段、江景、功能性、低密度舒适性和稀缺性于一身，缺一不可。

纯别墅盘虽然买少见少，但是并非每一个都可以复制二沙岛奇迹，高端产品比普通住宅更看重地段！

“十年前买的远郊别墅一分没涨”的鬼故事，不是头一会听说。回想几年前从化的某些别墅产品，一两百万一套，结果真的被套了。

地段地段还是地段，用李嘉诚的置业金句套在他自家盘上度量度量。

项目面朝广汕公路，21号线山田站和钟岗站之间，不过出行仍需要公交接驳地铁。

住大别墅肯定自驾为主，主要通过广汕路、广州北三环高速接驳广河高速，通往市中心，到珠江新城全程1个半小时车程，有点远。

逸翠庄园是纯别墅盘，小区内有内部商铺，更多要依赖荔城中心区主要配套，距离约17-20分钟车程，商业休闲娱乐集中在增城广场站附近，包括万达广场、荔枝文化公园等，打车约18元。

最新的配套利好，一个是医疗一个是学校。

广州市妇幼增城院区，在两公里范围，算是补充周边医疗资源的缺位；

广州市执信中学增城实验学校，公办九年一贯制，在项目对面，同侧的保利中海金地·大国璟等项目直线距离更有优势，预计今年9月开学具体招生范围未知。

总体而言，基本生活需要可以解决，但地段优势并未十分突出，项目周边沿着车流呼啸的广汕路望去，仍以建材市场、汽配中心等低端商铺为主，城市面貌有待提升，高端住宅氛围感不强。

项目周边面貌

从板块内竞争的维度看，项目附近腹背受敌，一手实地广州蔷薇花园、保利中海金地·大国璟、华润置地润悦、如火如荼建设的都是刚需/刚改产品，72-140平两到四房，单价在1.8-2.2万之间。

最低150万总价可以上车，更贴近板块目前目标购房人群，冲学校而来也更容易入手。未来也会抢占板块主流出租需求。

紧邻多个刚需型大盘

从纯别墅盘产品维度看，考虑住别墅的富人，会优先真·稀缺市区别墅（如天河汇景/奥体），或近郊别墅（如白云新城番禺洛溪岛），这些板块除了别墅产品本身，往往占据区位中心优势，同时高端圈层集中、江边岛尖顶级资源配置等，价格也是千万级别为单位。消费真别墅的人群基本不会往远郊跑。

相形之下，逸翠庄园定位有点尴尬，综合资质未能匹配上真正的高端别墅盘，但又不是买改善型洋房人群的首选，毕竟距离远、购买成本高（装修等）。这个盘更像是乱入平民区，各方面潜力也受到挤压。

卖不起价：没有突出资源加持，周边刚改项目竞争激烈

周边环境待提升：逼格难以与真正别墅高端盘同日而语

受众面窄：主要靠本地改善客流

回报率低：升值慢，板块租房群体也不会考虑1万/月的别墅

看产品：

别墅虽好但边际成本够呛

看回内部产品。

纯别墅小区依山而建，平心而论环境还是不错的，分多期开发，一期2012年入住，二期近期陆续收楼在装修，三期一部分售罄，现在卖半山别墅279㎡一栋三层五房。验资150万先到先得。

和黄自家物业管理，绿化卫生维护不错，联排别墅按街区铺排，不设地下层，车库安排在门口院子。

小区环境

550多万的市区100平洋房总价，在这边实现前庭后院的阔气生活，看着确实快迷失自我了。

清醒一点~！别墅的投资属性会相对较弱，即使不考虑资产升值只考虑自住舒服，想用洋房价迈进终极目标，还有这些账要算。

装修：别墅毛坯交房，按市面中等简装算1500元/平，至少准备40万+，更别说一般别墅装修动辄百万的行情。

维护费用：物业费3.5元/平，面积大，将近一千块一个月，另外还有花园、外观等维护推高持有成本。

流通成本高：万一日后要转手，除了面临税费高，前期装修投入也会打折扣，面积大受众小，放盘时间成本也更长。

所以这是为什么，即使是二沙岛的别墅，涨幅还是跑输周边住宅。

买别墅不仅要看房价，还有一堆边际成本，对于坐拥N套房的富人来说不算什么数目，但对于首套或一换一群体来说，每一分都是真金白银。

拿洋房的钱够别墅

一句话：不现实 没必要

延伸一点小八卦，项目地块年限也值得一提。

李氏“囤地”风格众所皆知，逸翠庄园便是广州代表之一。

背后还涉及当年震惊全国的土地诈骗案，这里就不展开。

资料显示，和记黄埔2004年接触拿地，项目地块占地面积为203万平，总地价款近3.2亿元，平均楼面地价仅157元/平。

土地风波后承诺2009年开工后拖到2011年，如今16年过去项目还在一点点开发。

龟速开发给买房人带来的负面影响，一来是产权年限缩水，二来是持续开工影响居住体验。

说了这么多，总结一下：

优点：纯别墅项目买少见少，相比市区别墅算是白菜价，学校商超地铁配套不算很远，前庭后院户型方正，小区维护比较好。

缺点：离市区远，真正豪宅氛围感不足，板块横盘高端产品卖不起价，回报率低，受众小，土地年限缩水，边际成本高，出租难转手难易被套。

总的来说，当人们在谈论“稀缺传承、绝版价值”时，是在谈论市区千万级别单位的别墅。

奔着“洋房价买别墅”，想一步迈进新时代的首套或一换一不现实，远郊别墅涨幅跑不赢普通住宅，资产撬不动再次置业的房价水平，相当资产贬值，而且别墅转手真的太难了！

已经有N套房的土豪“5+2”偶尔住住，或本地大家庭自住，不关心转手涨跌，可随意。