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广州楼市:过完年是否会横盘?内行人:房价或将翻倍

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为您提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:广叔您好,新人首问。明年打算在广州定居,广州集体户,首套刚需。工作情况我是长期出差深圳,老婆今年因生产待业中,手头只有18W,预估明年家庭月入16k+4k公积金,目前有以下两个想法:

  1,强行凑首付到75W,预算拉到250,科学城入手中海誉城两房或者万科金色梦想小三房,顾忌:首付与月供压力大,存在断资金链风险;科学城今年已涨20%+,明年是否会横盘?

  2,明年待老婆在广州找到工作后,工作地附近购入学区房老破小好好装修一番,但孩子还有五六年才用得上学位,到时可能都不在这了,期间学位浪费。请问广叔建议1还是2?1的话科学城是否有更好的选择,之前考虑龙光,离天河更近但楼龄环境略差。希望广叔不吝赐教,谢谢!

  回答:你好。1、可行。明年小阳春才是真正的大涨,现在还只是小涨。先通过亲朋好友搜刮一遍,争取先上车,毕竟刚需自住,不用太在乎一时得失。

  2、现在小孩还小,不建议买学位房,因学区政策多变,可迟一点再做考虑。以及老破小居住体验非常差,纯学票性质,如果学校成绩下降了,房价也跟着缩水。

  3、建议选择方案1会更妥当一些。

  提问:你好广叔,感谢之前的解答。还想考虑投资金沙洲板块的新盘时代天境85方或者95方的刚需户型,请问广叔觉得时代天境怎么样?谢谢

  回答:你好,时代天境景观还可以,就是地铁远,桥堵了点,自住可以买,投资的话金沙洲属于oldmoney、oldpeople集中的区域,缺乏产业,小岛密封式的睡城,两头都不靠,导致发展力度欠缺。

  提问:(1)广叔,广州海珠区的星御翠园复式3~4房,目前周边环境很差,但是地铁11号线在建,后续地铁通了,珠江1号开业,环境好点后,现在入手,地铁通后,会不会具有上升空间(2)买天河东圃广场的80房3房,有上升空间嘛?现有资金约100万左右

  回答:1、星御翠园周围都是做纺织贸易的小商贩。地铁开通有一定的利好

  2、天河东圃广场,地铁不是很近,靠近环城高速有点噪音,不过配套方面还行,自住可考虑,能跟涨。

  提问:您好,广叔,想买第2套投子,首付预算80W。老婆有广州房票,但是首套没还清,买广州首付不够,只能看佛山。佛山限购区4成首付。当前三龙湾概念火热,北滘新城有两大500强加持,所以看好顺德北滘合景天銮。请问是否可行,有无更好选择?

  回答:你好,子弹80,建议优先考虑广州。找渠道垫资,全款抵押买入。 选筹2个方向: 1.老黄埔:大沙东、文冲附近的,裕丰围双地铁附近 2.番禺:市桥板块、番禺广场板块 实在想买佛山,建议在以下三个小区域内买入“眼见为实”的二手房,至多淘一淘就行了 1、千灯湖板块 2、陈村北滘板块 3、最多再加一个黄岐大沥 千灯湖未来发展潜力看好,看好千灯湖的唯一原因:佛山唯一CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹,次新为主。近地铁是必须的。 中海寰宇天下、万达华府、地铁金融城、保利花园1-2期都不错

  提问:您好广叔,坐标深圳,有一套旭飞花园的房子,小复式,学位房,满五唯一,欠款约40万,目前链家网上挂盘价450-550万不等。存款约40W,家庭目前年收入税前50多W,公积金账户一个月有6600多块,想卖了旭飞的房子换一套两房或者小三房自住,有什么好的推荐?谢谢!

  回答:你好,如果是三四线城市你这种置换就没有什么问题,但是对于深圳这种一线城市,你这种打法就不是很好,提供一个新的思路给你,首先说一个观点:对于大城市特别一线城市,能新增就不要出手置换,要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话,中介是最欢迎你置换房子的,你一买一卖,他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。

  投资最忌讳的就是瞎折腾。低买高卖,波段操作,我们以为这样就能赚钱。但实际上,任何交易一旦频繁操作,带来的高额摩擦成本,会吃掉你的大部分利润。更别说,吃波段,根本就是刀口舔血的事。不是一等一的高手,根本不要指望能准确把握任何一个波段。这也是为什么买房挣钱的人,比炒股挣钱的人多的原因。不动产,不动如山。天生就是投资界的长跑冠军。

  很多人折腾了很多年,踩了无数坑,忙活了半辈子,才渐渐明白:赚钱的正确方式,其实只有一种,就是躺着赚!所以我的建议是:最好的办法就是把你的第一套房子做截断抵押融资,目前剩余欠款40正好可以用存款还清,然后银行抵押,可以抵押6-7成资金出来 大概350左右,当第二套房子的首付,同时拥有 两套房子。深圳目前最值得打新的楼盘,内部里面有分享,可以看看!碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘,也要多关注下,淘笋。

  提问:你好广叔,请教一下。手头280的子弹,月供2W左右,总价应该是700以内了,想要美林湖琶洲的三房,但发觉市场无货。不知道有什么建议?需要转移视线,还是退而求其次呢?

  回答:你好,700万以内,这金融城、琶洲、鱼珠,还是有一些不错的房源的,比如美林湖畔、比如世港国际、比如会展西岸,甚至美林海岸都有合适的房源的

  提问:你好广叔,现有万科欧泊一套三房,因为两个孩子,单位又在赤岗,想要卖掉欧泊去买琶洲新村的房子,琶洲新村带琶洲执信的学位。现在置换的时机对吗?卖掉欧泊后能拿到300万首付,买琶洲新村的房子是买60多的小户还是130的大户呢?两个问题希望广叔指点

  回答:你好,根据目前的行情来看,以及我对市场的监测来看,可能留给你换房的时间不超过4个月了,如果要换就当机立断,避免踏空 如果卖掉万科欧泊,可以直接买130平的大户型,直接买大的

  提问:你好广叔,现在看到龙岗六约一个振业城的盘,单价便宜,地铁物业,周边商业配套也不错,外地深户,想考虑四百万以内两房,不知道广叔怎么看,22年通车14号线,双地铁到福田

  回答:你好,楼盘的升值,地铁不是最关键的要素,区位和增量才是,六约是个两头不靠的地段,龙中,大运,布吉,横岗,谁都不带它玩儿,注定了这是一个跟涨的刚需自住片区。

  提问:你好广叔,预算1400,二套。福田房准备出租抵贷。孩子4岁。本人工作在福田,太太在南山。 家庭收入100每年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

  回答:你好,接触买卖久了,就发现一个现象,龙华业主换房一般换到福田,宝安业主一般换到南山,龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山,刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班,但当工作几年后会有换房的打算,产业也集中福田、南山、光明,关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距,所以换房的方向是关外往关内跑,工作远的往工作近一点跑,差的学校换好学校,这些资源都集中在在关内。所以预算1000万以上我的建议都是直接南山,最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线,其他新中心无论如何也无法撼动的地位,最贵的地段是南山,最稀缺的是海景资源也在南山,以后最好的地方仍然是深圳湾,也是换房的终极目标。科技南片区可以关注; 南二外本部比较旧; 半岛城邦一期,后海公馆、澳城花园。以上提到的盘,不会跑输。

  提问:广叔您好,首付60-70之间,深户名额,属于人生的第一套房,由于未成家并且工作单位已有稳定住宿,所以目前暂无自住和孩子上学的需求,预计三年后可能有自住需求,六年以后才有上小学需求。 由于在深上班打拼,一直想在深圳拥有自己的房子,短期三五年的需求就是投资因素多一些,目前不知如何选择,需要专业指导,可否给我推荐一些楼盘?感谢!

  回答:你好,首付70,可以适当增加杠杆,入手总价300左右的标的,租金可以缓解一部分月供压力,关注以下楼盘: TT国际,栖游家园,福源花园一期、瑞景华庭、心语家园,这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

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