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西安最具价值的半岛土地,都“贡献”给了楼市!

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  以水发展,因水而得名的城区,唯有浐灞生态区。以生态立区成为发展之本,历经16年发展,如今基本已是“水清碧如黛,柳绿随飞舞”。

  01 -先治理,后发展

  现在的浐灞生态区,两河相聚,南依秦岭山脉,北拥渭河,依托浐、灞两河四岸和灞渭三角洲,以绿色为理念,以生态为特色,依河而居,拥河发展,全方位打造大西安新名片。

  在浐灞生态区的发展历程中,坚持走“先治理、后建城”的发展模式,以生态绿色为发展之本,以实现“产业、宜居、生态”相融合的发展道路,凭借独一无二、不可复制的滨水生态资源,打造“滨水休闲内环线、宜居宜业中环线、生态秀美外环线”三大环线带,进行城市规划发展布局。


  | 浐灞生态区发展规划图

  滨水休闲内环线:北至北绕城,南至西临高速,东至世博大道,西到广运潭大道;

  宜居宜业中环线:北至郑西铁路,南至咸宁东路,东至东绕城,西到东二环;

  生态秀美外环线:西起西铜公路,东至西康铁路,北临渭河,南抵雁长交界。

  在2011年世园会举办后,经过近十年的发展,浐灞生态区的发展方向,已经从水岸景观发展重心,向水岸经济发展重心进行转化升级。以“三总三横两轴”的产业空间规划,主力打造西安东面产业经济发展新增长极。


  | 浐灞生态区产业规划图

  浐灞生态区 · “三纵三横两轴”空间产业格局

  三纵:以东二环都市商业带、东三环金融商务带和浐灞河滨水休闲带,打造贯通南北的经济大走廊。

  三横:以长鸣路汽贸商业带、浐灞大道丝路商务带、广安路地铁经济带,形成特色商业聚集区。

  两轴:以“西安世博园—丝路国际会展中心—砂之船奥特莱斯—华夏旅游综合体”等项目为串联的世博大道文化旅游轴;以“自贸区—欧亚经济论坛—欧亚大道星级酒店群”等为链接的欧亚大道对外开放轴,建成浐灞区域核心区。

  浐灞生态区以“文化+科技、金融、创意、互联网”等多领域融合为突破,丰富的文化旅游项目、完整的文旅发展产业链、文化旅游融合发展,改善两河沿岸经济发展薄弱现状。


  | 丝路文化艺术中心

  但从城市规划和城市发展层面来看,产业发展重心不明确,依旧是“靠水吃水”,最大化利用浐灞滨水生态资源价值,但随着区域不可再生的土地资源、两河岸线生态资源的殆尽,终有竭泽而渔的一天。

  02 -有城型,无城魂

  浐灞生态区规划总面积129平方公里,其中集中治理区就达到了89平方公里。从2004年9月份浐灞生态区设区至今,通过浐、灞两河治理,生态资源优化升级,经过16年的发展,目前已经蓄水成湖,沿河两岸景观公园带碧水荡漾。


  | 西安世博公园

  已经是国家级生态园区,欧亚经济论坛永久会址所在地,在2011年举办了世界园艺博览会,也是西北地区首个国家级湿地公园、国家服务业综合试点项目、西安金融商务区所在地。

  但在区域改造发展中,也出现捉襟见肘式的发展,沿河流域得到了较好的环境升级,非河流岸线区域的发展却始终裹足前行,制约着浐灞整体城市城市形象的提升。在区域产业发展上,仅仅通过零星产业引入,弥补区域产业发展短板。


  | 浐灞三角洲

  全域发展不足,治标不治本。由于浐、灞两河南北跨度太长,且两河之间呈倒“∧字形”水域分布,治理难度大、耗资巨大。前期发展唯有西安世博公园,是区域发展点睛之笔。区域不邻水的“内陆”板块,受老工业厂区、城中村发展制约,发展步俯难行,直至近年才加大全域治理力度。

  核心产业不足,核心产业弱。现在每个新区都在大力发展产业经济,主打生态牌的浐灞已然如此,在前十余年的发展中也引进了金融、商务、互联网、等众多产业入驻,但都缺乏做大做强的魄力,没有形成集生态绿色于一体的集群式发展。直至“三中心”落地,才奠定了浐灞产业发展的基础。

  资源浪费严重,价值产出劣。纵览浐灞生态区全境,最核心、最具价值的区域毋庸置疑是浐、灞两河交汇处的半岛区域,但在浐灞生态区实际的发展中,最具价值的区域却成了高密度住宅区,高中低档社区品质残次不齐。若对标上海陆家嘴,浐灞只有其“型”,而无都市发展之“魂”。

  浐灞生态区核心区由于前期粗放型的发展,已然无法回避,其价值也只能在后续的发展中汲取发展经验,打开思路,站在城市发展之上,发展大西安未来城市生态绿色界面。

  03 -轻经济,重生态

  浐灞生态区的发展,可以说最初是由房地产开发先行拓荒式发展起来的,曾经浐灞发展初期,为了导入人口,大批量的将浐灞最具价值土地都“贡献”给了房地产,千亩大盘聚集。

  众多房企经过十余年的粗放型低质开发,虽然引入了大量的人口入驻,增加了区域人气,但在全市最具价值的生态资源区,未能将城市生态核心价值发挥出来,人多并不代表发展的好。


  | 浐-灞沿河住宅小区

  目前城市规划应高瞻远瞩,站在城市发展之上进行区域发展优化升级,着力发展“城市花园”、“城市绿色封面”等城市标签。楼市开发更应遵循绿色开发,筑实生态基础。

  其一,中优。西康铁路以北、绕城高速以南区域,以及浐、灞两河交汇处半岛区域等中段板块,进行发展优化,在有限且绝版级的土地上,加速老厂区、旧城改造步伐,规划高品质社区,提升浐灞城市东门户人居品质。

  其二、北进。借力十四运发展契机,大力发展“灞渭三角洲”,将城市湾区价值发挥最大化,重生态、轻地产开发。严把楼盘开发品质关,着力将“灞渭三角洲”发展成为纯粹低密宜居区,开发楼盘不在于多,而在于精品。

  其三、南拓。南段虽毗邻曲江二期,占据优势生态资源,由于狭长的区域特点,发展缓慢。由于配套不足,发展力远远落后于曲江二期,但从城市长远发展来看,浐灞南拓发展未来将是必然,即使发展缓慢,在曲江二期和航天城的带动下,楼市也会价值凸显。

  城市发展应各取所长,不能单打独斗,胡子眉毛一把抓,应全城一盘棋。例如高新主力发展科技产业、曲江发展文旅产业、航天新城发展航天产业等,而浐灞的生态无价,不可用经济效益去衡量,这是是其他城区所不可企及的发展优势。


  | 浐灞湿地公园

  不管是城市规划、产业布局、还是地产开发,浐灞都要遵循“生态、绿色”原则,站在城市发展之上,用大西安城市生态“绿肺”的角度去发展。不能盲目追求经济利益,在未来城市发展中,生态才是城市最无价的宝藏。

  对于购房人群,在浐灞置业,更应透过浐灞现状看浐灞发展价值。

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