西安最具价值的半岛土地，都“贡献”给了楼市！

　　以水发展，因水而得名的城区，唯有浐灞生态区。以生态立区成为发展之本，历经16年发展，如今基本已是“水清碧如黛，柳绿随飞舞”。

　　01 -先治理，后发展

　　现在的浐灞生态区，两河相聚，南依秦岭山脉，北拥渭河，依托浐、灞两河四岸和灞渭三角洲，以绿色为理念，以生态为特色，依河而居，拥河发展，全方位打造大西安新名片。

　　在浐灞生态区的发展历程中，坚持走“先治理、后建城”的发展模式，以生态绿色为发展之本，以实现“产业、宜居、生态”相融合的发展道路，凭借独一无二、不可复制的滨水生态资源，打造“滨水休闲内环线、宜居宜业中环线、生态秀美外环线”三大环线带，进行城市规划发展布局。

　　| 浐灞生态区发展规划图

　　滨水休闲内环线：北至北绕城，南至西临高速，东至世博大道，西到广运潭大道；

　　宜居宜业中环线：北至郑西铁路，南至咸宁东路，东至东绕城，西到东二环；

　　生态秀美外环线：西起西铜公路，东至西康铁路，北临渭河,南抵雁长交界。

　　在2011年世园会举办后，经过近十年的发展，浐灞生态区的发展方向，已经从水岸景观发展重心，向水岸经济发展重心进行转化升级。以“三总三横两轴”的产业空间规划，主力打造西安东面产业经济发展新增长极。

　　| 浐灞生态区产业规划图

　　浐灞生态区 · “三纵三横两轴”空间产业格局

　　三纵：以东二环都市商业带、东三环金融商务带和浐灞河滨水休闲带，打造贯通南北的经济大走廊。

　　三横：以长鸣路汽贸商业带、浐灞大道丝路商务带、广安路地铁经济带，形成特色商业聚集区。

　　两轴：以“西安世博园—丝路国际会展中心—砂之船奥特莱斯—华夏旅游综合体”等项目为串联的世博大道文化旅游轴；以“自贸区—欧亚经济论坛—欧亚大道星级酒店群”等为链接的欧亚大道对外开放轴，建成浐灞区域核心区。

　　浐灞生态区以“文化+科技、金融、创意、互联网”等多领域融合为突破，丰富的文化旅游项目、完整的文旅发展产业链、文化旅游融合发展，改善两河沿岸经济发展薄弱现状。

　　| 丝路文化艺术中心

　　但从城市规划和城市发展层面来看，产业发展重心不明确，依旧是“靠水吃水”，最大化利用浐灞滨水生态资源价值，但随着区域不可再生的土地资源、两河岸线生态资源的殆尽，终有竭泽而渔的一天。

　　02 -有城型，无城魂

　　浐灞生态区规划总面积129平方公里，其中集中治理区就达到了89平方公里。从2004年9月份浐灞生态区设区至今，通过浐、灞两河治理，生态资源优化升级，经过16年的发展，目前已经蓄水成湖，沿河两岸景观公园带碧水荡漾。

　　| 西安世博公园

　　已经是国家级生态园区，欧亚经济论坛永久会址所在地，在2011年举办了世界园艺博览会，也是西北地区首个国家级湿地公园、国家服务业综合试点项目、西安金融商务区所在地。

　　但在区域改造发展中，也出现捉襟见肘式的发展，沿河流域得到了较好的环境升级，非河流岸线区域的发展却始终裹足前行，制约着浐灞整体城市城市形象的提升。在区域产业发展上，仅仅通过零星产业引入，弥补区域产业发展短板。

　　| 浐灞三角洲

　　全域发展不足，治标不治本。由于浐、灞两河南北跨度太长，且两河之间呈倒“∧字形”水域分布，治理难度大、耗资巨大。前期发展唯有西安世博公园，是区域发展点睛之笔。区域不邻水的“内陆”板块，受老工业厂区、城中村发展制约，发展步俯难行，直至近年才加大全域治理力度。

　　核心产业不足，核心产业弱。现在每个新区都在大力发展产业经济，主打生态牌的浐灞已然如此，在前十余年的发展中也引进了金融、商务、互联网、等众多产业入驻，但都缺乏做大做强的魄力，没有形成集生态绿色于一体的集群式发展。直至“三中心”落地，才奠定了浐灞产业发展的基础。

　　资源浪费严重，价值产出劣。纵览浐灞生态区全境，最核心、最具价值的区域毋庸置疑是浐、灞两河交汇处的半岛区域，但在浐灞生态区实际的发展中，最具价值的区域却成了高密度住宅区，高中低档社区品质残次不齐。若对标上海陆家嘴，浐灞只有其“型”，而无都市发展之“魂”。

　　浐灞生态区核心区由于前期粗放型的发展，已然无法回避，其价值也只能在后续的发展中汲取发展经验，打开思路，站在城市发展之上，发展大西安未来城市生态绿色界面。

　　03 -轻经济，重生态

　　浐灞生态区的发展，可以说最初是由房地产开发先行拓荒式发展起来的，曾经浐灞发展初期，为了导入人口，大批量的将浐灞最具价值土地都“贡献”给了房地产，千亩大盘聚集。

　　众多房企经过十余年的粗放型低质开发，虽然引入了大量的人口入驻，增加了区域人气，但在全市最具价值的生态资源区，未能将城市生态核心价值发挥出来，人多并不代表发展的好。

　　| 浐-灞沿河住宅小区

　　目前城市规划应高瞻远瞩，站在城市发展之上进行区域发展优化升级，着力发展“城市花园”、“城市绿色封面”等城市标签。楼市开发更应遵循绿色开发，筑实生态基础。

　　其一，中优。西康铁路以北、绕城高速以南区域，以及浐、灞两河交汇处半岛区域等中段板块，进行发展优化，在有限且绝版级的土地上，加速老厂区、旧城改造步伐，规划高品质社区，提升浐灞城市东门户人居品质。

　　其二、北进。借力十四运发展契机，大力发展“灞渭三角洲”，将城市湾区价值发挥最大化，重生态、轻地产开发。严把楼盘开发品质关，着力将“灞渭三角洲”发展成为纯粹低密宜居区，开发楼盘不在于多，而在于精品。

　　其三、南拓。南段虽毗邻曲江二期，占据优势生态资源，由于狭长的区域特点，发展缓慢。由于配套不足，发展力远远落后于曲江二期，但从城市长远发展来看，浐灞南拓发展未来将是必然，即使发展缓慢，在曲江二期和航天城的带动下，楼市也会价值凸显。

　　城市发展应各取所长，不能单打独斗，胡子眉毛一把抓，应全城一盘棋。例如高新主力发展科技产业、曲江发展文旅产业、航天新城发展航天产业等，而浐灞的生态无价，不可用经济效益去衡量，这是是其他城区所不可企及的发展优势。

　　| 浐灞湿地公园

　　不管是城市规划、产业布局、还是地产开发，浐灞都要遵循“生态、绿色”原则，站在城市发展之上，用大西安城市生态“绿肺”的角度去发展。不能盲目追求经济利益，在未来城市发展中，生态才是城市最无价的宝藏。

　　对于购房人群，在浐灞置业，更应透过浐灞现状看浐灞发展价值。