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看鉴|2021大连十大最受期待地块抢先看,还有便宜地吗?

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  在大连,同样品质的房子,不同区域的房价有天壤之别。核心地段3-4万元/㎡,外围区域6-7千元/㎡,5倍的差价主要“差”在哪了?

  究其核心因素,不同的土地,与之匹配的资源不同,造就了不同的地段价值。

  这不仅是个空间问题,也是个时间问题。看与市中心的距离、看能级配套、看交通、看产业、看规划、看历史。2021年大连有哪些值得期待的地块?这些地块周边的地价、房价都达到什么水平?让我们先睹为快。

  01

  大连地铁5号线工程控制中心周边A1、A2、A3、A4区地块


  大连地铁5号线工程控制中心周边地块区位图

  期待理由:地铁5号线上盖、梭鱼湾发展、重点学区


  大连地铁5号线工程控制中心周边地块规划指标

  (以上规划指标以正式规划条件为准,建筑面积不含配建地下、半地下车库面积)

  地块位置:东北快速路以东、梭鱼湾以北、东方路以南

  区位优势:该地块距离金三角商圈2.7公里,距离华南广场3公里,距离钻石湾滨海公园0.5公里,距离快轨3号线金家街站1.8公里,距离大连北站2.6公里,距离周水子国际机场5公里,距离大连火车站3.8公里,距离在建地铁5号线梭鱼湾站0.1公里。

  该地块周边的学区也是一大看点,80中(钻石湾校区)、76中,这两所中学是甘井子区排名前两位的重点学区。


  大连地铁5号线工程控制中心周边地块区位图

  地块点评:梭鱼湾最近一次土拍楼面价逼近1万元/㎡,区域内新盘房价高层2.3万元/㎡左右,洋房2.5万元/㎡左右。该地块体量适中,又是“地铁上盖”。区域利好不断释放与兑现,梭鱼湾专业足球场已经开工、地铁5号线预计2023年通车、大连湾海底隧道力争2023年底通车。

  02

  原久隆机械厂搬迁改造地块


  原久隆机械厂搬迁改造地块位置图

  期待理由:重点学区(金二小学+76中)

  原久隆机械厂搬迁改造地块规划指标

  (以上规划指标以正式规划条件为准,容积率计算含8800㎡地下车库面积)

  此前曾预估楼面价:住宅约10000元/㎡(以最终挂牌为准)

  地块位置:东北快速路以西,青林美地以北,山体以南。

  区位优势:该地块依山环绕,空气清新,自然环境宜居。紧邻水池山公园、金家街公园,金家街快轨站西面。地块周边还有金三角批发市场、大化医院等。

  地块点评:此地块建面不足2万㎡,属于核心区学区mini地块,适合开发“小而精”的项目。虽然目前76中已经摇号,但目前大连与学区沾边的地块楼面价都不会太低。

  03

  体育中心配套开发剩余用地


  体育中心配套开发用地区位图

  近3年,体育新城的发展有目共睹,房价和楼面价都有了翻倍的表现。体育新城上一次土拍可追溯至2019年7月,可售楼面价已突破1万元/㎡。目前,该区域还有一批土地储备,我们挑几个重点地块来进行解读。

  期待理由:有一定量级土地储备、品牌房企聚集、大连特色中心

  体育中心配套开发二期剩余地块,即大城(2021)-1号宗地。

  土拍时间:2021年2月4日。

  地块位置:甘井子区西北路东侧,川岭路北侧。


  大城(2021)-1号宗地位置图

  (大致位置,仅供参考)


  大城(2021)-1号宗地挂牌信息

  大城(2021)-1号宗地紧邻中海·公园上城、绿城·诚园两个项目,目前这两个项目的洋房价格均突破2万元/㎡。去年,中海地产宣布斥资1个亿建校,即体育中心配套开发二期配套小学,该小学建成后,将有效缓解新城片区就学压力,弥补区域优质教育缺失。

  体育中心配套开发六期地块


  体育中心配套开发六期地块区位图

  地块位置:甘井子区西北路东侧、川岭路北侧、山东路延伸线西侧。


  体育中心配套开发六期地块规划指标

  该地块距离体育新城核心区域较远,目测会主打高性价比,适合刚需上车。

  体育中心配套开发八期地块


  体育中心配套开发八期地块区位图

  地块位置:位于在建大连地铁2号线北延伸线后革站北侧。

  体育中心配套开发八期地块规划指标

  这个地块最大的优势就是,紧邻地铁二号线后革站。地块南侧为在售的大华·公园世家项目,大华于2019年1月以17亿元总价、7711元/㎡楼面价摘得大显地块,目前在售价格为1.7万元/㎡起。

  04

  沙河口区八一路水库周边旧区改造地块


  沙河口区八一路水库周边旧区改造地块区位图

  期待理由:核心地段、难以复制

  地块位置:沙河口区西南路三寰农贸市场西侧,西山园中园、八一水库、泰山热电厂围合区域。

  八一路水库周边旧区改造地块规划指标

  (以上规划指标以正式规划条件为准)

  地块点评:沙区土地稀缺,八一路水库周边改造地块是近几年沙区罕见的用地超10万㎡体量的地块。这宗地的位置也不错,临近熟食品交易中心,距离辽师、交大不远,近西安路商圈。

  此板块最近一次土拍可追溯至2017年,新希望璞石墅成交楼面价为14798元/㎡,溢价率高达172.87%,足见这个地段的吸引力。目前该项目已售罄,在售时均价2.8万元/㎡。

  05

  原华润棒棰岛啤酒厂改造地块


  原华润棒棰岛啤酒厂改造地块区位图

  期待理由:沙区稀缺住宅用地、马栏成熟商圈

  地块位置:马栏子宏业街以北,马栏南街以西,红旗东路以南。


  原华润棒棰岛啤酒厂改造地块规划指标

  (以上规划指标以正式规划条件为准)

  地块点评:沙区稀缺住宅地块,马栏板块上一次土地成交为2020年12月,中海、远洋分别以14479元/㎡和14622元/㎡楼面价摘得川甸街和通信电缆厂地块,两个项目预计会在今年入市,可以参照一下楼面价和未来的售价。

  06

  周家沟改造项目D区地块


  周家沟改造项目D区地块区位图

  期待理由:甘西板块、价格洼地

  地块位置:甘井子区革镇堡街道

  建筑面积:183520平方米。其中D1区120400平方米、D2区63120平方米。(以上规划指标以正式规划条件为准)

  地块点评:该地块临近夏家河子,目前生活配套比较缺乏,但已规划周家沟改造地块配套小学,另外地铁4号线已经开工,未来有一定的潜力。

  周家沟改造宗地分为A(A1、A2)、B(B1、B2)、C(C1、C2)、D(D1、D2)区。2017年,A、B、C区被保利、大华瓜分,2017年出让楼面价约2500元/㎡,开发项目有保利·和府(一期住宅基本售罄,二期起价10300元/㎡)、大华·锦绣海岸(预计今年入市)。

  07

  大连市报废车辆回收拆解有限公司及周边地块


  大连市报废车辆回收拆解有限公司及周边地块区位图

  期待理由:地铁5号线、足球特色中小学

  地块位置:甘井子区大连湾体育公园以北、三合庭院小区以西、202国道以东


  大连市报废车辆回收拆解有限公司及周边地块规划指标

  (以上规划指标以正式规划条件为准)

  区位优势:周边配套完善,海景资源丰富,距离海边3公里,距离新机场3公里,既享城市全新生活配套,又享低密的绿色生态环境。周边有益丰乾城、金地艺境、福佳新城等大型居住区,已形成大连市区刚需及改善居住新板块,未来将配建中小学、市民综合服务中心。距离大连湾体育公园0.2公里,距离前关湿地公园2公里,距离泉水商圈6公里,距离大连市体育中心8.5公里。

  地块点评:前关许久未有新地入市,周边以金地品质小区扎堆。这宗地块体量不小,加上地铁5号线的利好,会是一个高性价比地块项目。

  08

  胜利路绿山城松花街围合地块


  胜利路绿山城松花街围合地块区位图

  期待理由:西岗稀缺住宅地块、配套成熟

  地块位置:星海·绿山城小区南侧,松花街东侧

  胜利路绿山城松花街围合地块规划指标

  (以上规划指标以正式规划条件为准)

  区位优势:项目地处西岗区中心地带,地段繁华。东依城市中心氧吧绿山景区,自然环境优越,舒适宜居。区域毗邻青泥洼桥商圈,交通畅达,周边学校、医院、公园林立,生活配套发达,左邻繁华右拥静谧。

  地块点评:老城区中难得的住宅地块,体量不大,比较精致,能够开发出优质的精品项目。西岗区近些年鲜有住宅地块出让,东关街居住用地之后,以稀为贵的绿山城南侧地块将愈发珍贵。

  09

  华北路291A号宗地


  华北路291A号地块区位图

  期待理由:华南商圈、刚需上车

  地块位置:甘井子区华北路东侧、天河路以南

  华北路291A号地块规划指标

  (其中居住建筑面积占计容总建筑面积约50%,商业及居住配套公共服务设施建筑面积占计容总建筑面积约50%。地下车库不参与容积率核算)

  区位优势:毗邻大连市级商圈——华南商圈,大连城市北部商业、居住核心发展区。地块集交通、教育、商业等城市优质配套资源于一身,紧邻地铁1号线华南站,华北路、东联路等城市主干道穿越周边。区域环境自然宜居,周边建有华润置地考拉社区、桑尼小镇、亿合城等住宅和公寓项目。

  地块点评:成熟商圈中的高容积率项目,地块不大,在华南板块掀不起太大涟漪,但对于刚需客群而言绝对是上车的好时机。

  10

  石灰石矿周边改造地块


  石灰石矿及周边改造地块区位图

  期待理由:巨无霸地块、甘北利好

  地块位置:甘井子区东北快速路以东、中华路南北两侧、振连路以西

  规划占地面积:约420万㎡

  建筑面积:约290万㎡

  用地性质:居住用地、文化设施用地、中小学用地、商业用地、矿坑改造、公园绿地等(最终指标以规划条件为准)

  区位优势:地块位于城市主干道中华路南侧,经过多年的深度土地涵养与生态环境保护,正在显现其独有的价值。东北快速路和快轨3号线穿越周边,正在建设的地铁5号线、大连湾海底隧道光明路延伸线连接振连路经临区域,出入中山区将会更加快捷。同时拥有市级优质教育资源,重点高中二十高中近在咫尺,是大连正在崛起的城市海滨休闲生活新中心。

  距离梭鱼湾商务区不足2公里,距离华南商圈仅1公里,距离金三角商圈2.5公里,距离甘井子公园1公里,距离大连市体育中心4.8公里。

  地块点评:石灰石矿始建于1929年,2018年大连市土地储备中心与鞍钢签订土地收购合同,这宗地块曾亮相2019年5月大连土地推介会,2020年3月进入实质性动迁阶段。420万方体量,堪称大连“巨无霸”地块,也是近几年大连最受瞩目的地块之一。

  写在最后

  不置可否,大连市内的优质土地愈发稀缺,开发趋于饱和的中西沙卖一块少一块,占据学区资源的地块近年来热度持续攀升。而从目前我们的调查来看,改善需求已经超过刚性需求,因此未来核心地段的地价会越来越贵,并且也不会缺少置业的需求。

  周边地块的地价、房价一是靠规划,二是靠人口外溢来支撑。所以,有产业的地方,未来人口的吸引力会更大,接盘侠也会更多。

  2021年第一周还没过完,大连就已经挂出了3宗地(浪花街地块,体育新城二期剩余宗地,东关街旧区改造地块重新招标)。可见,今年推地的频率不会低,你最期待哪些地块?欢迎留言!

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