在大连，同样品质的房子，不同区域的房价有天壤之别。核心地段3-4万元/㎡，外围区域6-7千元/㎡，5倍的差价主要“差”在哪了？
究其核心因素，不同的土地，与之匹配的资源不同，造就了不同的地段价值。
这不仅是个空间问题，也是个时间问题。看与市中心的距离、看能级配套、看交通、看产业、看规划、看历史。2021年大连有哪些值得期待的地块？这些地块周边的地价、房价都达到什么水平？让我们先睹为快。
01
大连地铁5号线工程控制中心周边A1、A2、A3、A4区地块
大连地铁5号线工程控制中心周边地块区位图
期待理由：地铁5号线上盖、梭鱼湾发展、重点学区
大连地铁5号线工程控制中心周边地块规划指标
（以上规划指标以正式规划条件为准，建筑面积不含配建地下、半地下车库面积)
地块位置：东北快速路以东、梭鱼湾以北、东方路以南
区位优势：该地块距离金三角商圈2.7公里，距离华南广场3公里，距离钻石湾滨海公园0.5公里，距离快轨3号线金家街站1.8公里，距离大连北站2.6公里，距离周水子国际机场5公里，距离大连火车站3.8公里，距离在建地铁5号线梭鱼湾站0.1公里。
该地块周边的学区也是一大看点，80中（钻石湾校区）、76中，这两所中学是甘井子区排名前两位的重点学区。
大连地铁5号线工程控制中心周边地块区位图
地块点评：梭鱼湾最近一次土拍楼面价逼近1万元/㎡，区域内新盘房价高层2.3万元/㎡左右，洋房2.5万元/㎡左右。该地块体量适中，又是“地铁上盖”。区域利好不断释放与兑现，梭鱼湾专业足球场已经开工、地铁5号线预计2023年通车、大连湾海底隧道力争2023年底通车。
02
原久隆机械厂搬迁改造地块
原久隆机械厂搬迁改造地块位置图
期待理由：重点学区（金二小学+76中）
原久隆机械厂搬迁改造地块规划指标
（以上规划指标以正式规划条件为准，容积率计算含8800㎡地下车库面积)
此前曾预估楼面价：住宅约10000元/㎡（以最终挂牌为准）
地块位置：东北快速路以西，青林美地以北，山体以南。
区位优势：该地块依山环绕，空气清新，自然环境宜居。紧邻水池山公园、金家街公园，金家街快轨站西面。地块周边还有金三角批发市场、大化医院等。
地块点评：此地块建面不足2万㎡，属于核心区学区mini地块，适合开发“小而精”的项目。虽然目前76中已经摇号，但目前大连与学区沾边的地块楼面价都不会太低。
03
体育中心配套开发剩余用地
体育中心配套开发用地区位图
近3年，体育新城的发展有目共睹，房价和楼面价都有了翻倍的表现。体育新城上一次土拍可追溯至2019年7月，可售楼面价已突破1万元/㎡。目前，该区域还有一批土地储备，我们挑几个重点地块来进行解读。
期待理由：有一定量级土地储备、品牌房企聚集、大连特色中心
体育中心配套开发二期剩余地块，即大城（2021）-1号宗地。
土拍时间：2021年2月4日。
地块位置：甘井子区西北路东侧，川岭路北侧。
大城（2021）-1号宗地位置图
（大致位置，仅供参考）
大城（2021）-1号宗地挂牌信息
大城（2021）-1号宗地紧邻中海·公园上城、绿城·诚园两个项目，目前这两个项目的洋房价格均突破2万元/㎡。去年，中海地产宣布斥资1个亿建校，即体育中心配套开发二期配套小学，该小学建成后，将有效缓解新城片区就学压力，弥补区域优质教育缺失。
体育中心配套开发六期地块
体育中心配套开发六期地块区位图
地块位置：甘井子区西北路东侧、川岭路北侧、山东路延伸线西侧。
体育中心配套开发六期地块规划指标
该地块距离体育新城核心区域较远，目测会主打高性价比，适合刚需上车。
体育中心配套开发八期地块
体育中心配套开发八期地块区位图
地块位置：位于在建大连地铁2号线北延伸线后革站北侧。
体育中心配套开发八期地块规划指标
这个地块最大的优势就是，紧邻地铁二号线后革站。地块南侧为在售的大华·公园世家项目，大华于2019年1月以17亿元总价、7711元/㎡楼面价摘得大显地块，目前在售价格为1.7万元/㎡起。
04
沙河口区八一路水库周边旧区改造地块
沙河口区八一路水库周边旧区改造地块区位图
期待理由：核心地段、难以复制
地块位置：沙河口区西南路三寰农贸市场西侧，西山园中园、八一水库、泰山热电厂围合区域。
八一路水库周边旧区改造地块规划指标
（以上规划指标以正式规划条件为准)
地块点评：沙区土地稀缺，八一路水库周边改造地块是近几年沙区罕见的用地超10万㎡体量的地块。这宗地的位置也不错，临近熟食品交易中心，距离辽师、交大不远，近西安路商圈。
此板块最近一次土拍可追溯至2017年，新希望璞石墅成交楼面价为14798元/㎡，溢价率高达172.87%，足见这个地段的吸引力。目前该项目已售罄，在售时均价2.8万元/㎡。
05
原华润棒棰岛啤酒厂改造地块
原华润棒棰岛啤酒厂改造地块区位图
期待理由：沙区稀缺住宅用地、马栏成熟商圈
地块位置：马栏子宏业街以北，马栏南街以西，红旗东路以南。
原华润棒棰岛啤酒厂改造地块规划指标
（以上规划指标以正式规划条件为准)
地块点评：沙区稀缺住宅地块，马栏板块上一次土地成交为2020年12月，中海、远洋分别以14479元/㎡和14622元/㎡楼面价摘得川甸街和通信电缆厂地块，两个项目预计会在今年入市，可以参照一下楼面价和未来的售价。
06
周家沟改造项目D区地块
周家沟改造项目D区地块区位图
期待理由：甘西板块、价格洼地
地块位置:甘井子区革镇堡街道
建筑面积：183520平方米。其中D1区120400平方米、D2区63120平方米。(以上规划指标以正式规划条件为准)
地块点评：该地块临近夏家河子，目前生活配套比较缺乏，但已规划周家沟改造地块配套小学，另外地铁4号线已经开工，未来有一定的潜力。
周家沟改造宗地分为A（A1、A2）、B（B1、B2）、C（C1、C2）、D（D1、D2）区。2017年，A、B、C区被保利、大华瓜分，2017年出让楼面价约2500元/㎡，开发项目有保利·和府（一期住宅基本售罄，二期起价10300元/㎡）、大华·锦绣海岸（预计今年入市）。
07
大连市报废车辆回收拆解有限公司及周边地块
大连市报废车辆回收拆解有限公司及周边地块区位图
期待理由：地铁5号线、足球特色中小学
地块位置：甘井子区大连湾体育公园以北、三合庭院小区以西、202国道以东
大连市报废车辆回收拆解有限公司及周边地块规划指标
（以上规划指标以正式规划条件为准)
区位优势：周边配套完善，海景资源丰富，距离海边3公里，距离新机场3公里，既享城市全新生活配套，又享低密的绿色生态环境。周边有益丰乾城、金地艺境、福佳新城等大型居住区，已形成大连市区刚需及改善居住新板块，未来将配建中小学、市民综合服务中心。距离大连湾体育公园0.2公里，距离前关湿地公园2公里，距离泉水商圈6公里，距离大连市体育中心8.5公里。
地块点评：前关许久未有新地入市，周边以金地品质小区扎堆。这宗地块体量不小，加上地铁5号线的利好，会是一个高性价比地块项目。
08
胜利路绿山城松花街围合地块
胜利路绿山城松花街围合地块区位图
期待理由：西岗稀缺住宅地块、配套成熟
地块位置：星海·绿山城小区南侧，松花街东侧
胜利路绿山城松花街围合地块规划指标
（以上规划指标以正式规划条件为准)
区位优势：项目地处西岗区中心地带，地段繁华。东依城市中心氧吧绿山景区，自然环境优越，舒适宜居。区域毗邻青泥洼桥商圈，交通畅达，周边学校、医院、公园林立，生活配套发达，左邻繁华右拥静谧。
地块点评：老城区中难得的住宅地块，体量不大，比较精致，能够开发出优质的精品项目。西岗区近些年鲜有住宅地块出让，东关街居住用地之后，以稀为贵的绿山城南侧地块将愈发珍贵。
09
华北路291A号宗地
华北路291A号地块区位图
期待理由：华南商圈、刚需上车
地块位置：甘井子区华北路东侧、天河路以南
华北路291A号地块规划指标
（其中居住建筑面积占计容总建筑面积约50%，商业及居住配套公共服务设施建筑面积占计容总建筑面积约50%。地下车库不参与容积率核算）
区位优势：毗邻大连市级商圈——华南商圈，大连城市北部商业、居住核心发展区。地块集交通、教育、商业等城市优质配套资源于一身，紧邻地铁1号线华南站，华北路、东联路等城市主干道穿越周边。区域环境自然宜居，周边建有华润置地考拉社区、桑尼小镇、亿合城等住宅和公寓项目。
地块点评：成熟商圈中的高容积率项目，地块不大，在华南板块掀不起太大涟漪，但对于刚需客群而言绝对是上车的好时机。
10
石灰石矿周边改造地块
石灰石矿及周边改造地块区位图
期待理由：巨无霸地块、甘北利好
地块位置：甘井子区东北快速路以东、中华路南北两侧、振连路以西
规划占地面积：约420万㎡
建筑面积：约290万㎡
用地性质：居住用地、文化设施用地、中小学用地、商业用地、矿坑改造、公园绿地等（最终指标以规划条件为准）
区位优势：地块位于城市主干道中华路南侧，经过多年的深度土地涵养与生态环境保护，正在显现其独有的价值。东北快速路和快轨3号线穿越周边，正在建设的地铁5号线、大连湾海底隧道光明路延伸线连接振连路经临区域，出入中山区将会更加快捷。同时拥有市级优质教育资源，重点高中二十高中近在咫尺，是大连正在崛起的城市海滨休闲生活新中心。
距离梭鱼湾商务区不足2公里，距离华南商圈仅1公里，距离金三角商圈2.5公里，距离甘井子公园1公里，距离大连市体育中心4.8公里。
地块点评：石灰石矿始建于1929年，2018年大连市土地储备中心与鞍钢签订土地收购合同，这宗地块曾亮相2019年5月大连土地推介会，2020年3月进入实质性动迁阶段。420万方体量，堪称大连“巨无霸”地块，也是近几年大连最受瞩目的地块之一。
写在最后
不置可否，大连市内的优质土地愈发稀缺，开发趋于饱和的中西沙卖一块少一块，占据学区资源的地块近年来热度持续攀升。而从目前我们的调查来看，改善需求已经超过刚性需求，因此未来核心地段的地价会越来越贵，并且也不会缺少置业的需求。
周边地块的地价、房价一是靠规划，二是靠人口外溢来支撑。所以，有产业的地方，未来人口的吸引力会更大，接盘侠也会更多。
2021年第一周还没过完，大连就已经挂出了3宗地（浪花街地块，体育新城二期剩余宗地，东关街旧区改造地块重新招标）。可见，今年推地的频率不会低，你最期待哪些地块？欢迎留言！
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
