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前海片区空置率56.4%!2020年四季度深圳写字楼略回暖难逆低迷大势

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  正在建设的前海片区。 张慧敏 摄

  见习记者 张慧敏 本报(chinatimes.net.cn)记者李未来 深圳报道

  机构数据显示,2020年四季度,深圳甲级写字楼空置率环比下降1.8%至27.9%,有专家认为,对于深圳较高的空置率来说,这样的变化不算大。2021年,随着大量项目竣工入市,深圳市甲级写字楼的空置率将继续攀升。值得注意的是,2020年,深圳前海片区空置率已高达56.4%。

  2020年四季度,深圳市零售物业呈现回暖趋势,空置率环比下降0.2个百分点,平均租金上涨0.1个百分点,有机构预测,2021年深圳零售物业的空置率和租金都会比较稳定。

  前海片区空置率56.4%

  第一太平戴维斯数据显示,2020年四季度深圳甲级写字楼市场租赁情况较三季度略有好转,空置率环比下降1.8%至27.9%。从全年数据来看,2020年深圳全市空置率同比上升了2.9%。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示,对于深圳较高的空置率来说,这样的变化不算大。

  2020年四季度深圳甲级写字楼空置率的下降得益于大量需求和低量供应。数据显示,四季度,深圳市甲级写字楼需求复苏,净吸纳量上升至27.6万平方米,是2020年全年的峰值;供应量方面,四季度,深圳市新增甲级写字楼面积为18万平方米,与此前三季度新增的31.5万平方米比起来降了不少。

  从全年来看,大量写字楼交付入市叠加净吸纳量的下降,导致2020年度空置率同比上升。“总体而言,疫情对深圳写字楼存量扩张影响有限,2020年深圳有14个甲级写字楼项目交付,面积合计达到105万平方米,同比上升13.8%至830.6万平方米。”谢靖宇表示,受疫情影响,深圳市甲级写字楼年度净吸纳量同比下降13%至55.3万平方米。

  2020年,深圳全市的写字楼租赁需求主要来自TMT(科技、媒体、通讯)、金融及专业服务业。值得一提的是,南山区由于TMT行业发展良好,2020年度为全市甲级写字楼市场贡献了69.7%的净吸纳量,为38.6万平方米。同时2020年度南山区甲级写字楼新增供应量也最高,占全市新增供应的68.3%,区内新增面积达71.7万平方米。南山区2020年末的空置率高达30.7%,同比上升3.9个百分点。

  值得注意的是,南山区前海片区的空置率较高。“前海片区的空置率可能已经超过50%,但是前景并不悲观。”弘毅大厦运营总经理赵军直言,因为前海是一片新城,建设和释放比较集中,此外由于前海的建设规格高,配套设施建设进度较慢,这会导致在某一段时期的空置率比较高。同时,赵军也表示,随着建设进度的加快和相关规划的调整,前海的空置率会逐渐降低。

  贝壳研究院数据显示,2020年末深圳市前海片区的甲级写字楼空置率为56.4%。

  

  正在建设的前海片区。 张慧敏 摄

  《华夏时报》记者走访前海片区时发现,前海片区的人流较少,多数的写字楼都还处于建设阶段。

  2021年空置率情况不乐观

  尽管2020年四季度的空置率有所好转,但深圳甲级写字楼租金价格仍然呈现下降趋势。2020年四季度,深圳甲级写字楼的租金指数环比下降1.6%,同比下降6.3%,全市平均租金为188.3元/平/月。谢靖宇表示,四季度,业主维持灵活优惠方案,对优质租户进一步放宽条件以价换量。

  不只是写字楼租金下跌,深圳甲级写字楼的售价亦同步下滑。2020年四季度,深圳全市甲级写字楼平均售价为4.79万元/平方米,环比下跌2.1%,同比跌9.1%。

  展望2021年,第一太平戴维斯预测年内约有135.9万平方米甲级写字楼计划竣工交付,届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。此外,持续高量供应将是未来的常态,未来五年(2021-2025年),预计年均新增供应量会超过百万平方米。

  谢靖宇表示,尽管深圳有政策的支持,未来多个行业发展机遇较多,是企业设立华南新办公点的首选城市之一,但是因为全球疫情还在持续,加上2021年的高量供应,市场的去化压力会加大,2021年深圳市甲级写字楼的空置率将上升。租户方仍然是未来市场的主导者,优质租户的议价能力更强,全市租金将持续下行。

  零售物业回暖

  与写字楼市场相似,随着疫情逐渐得到稳定,2020年四季度深圳市零售物业市场的需求显著回暖。第一太平戴维斯数据显示,四季度,深圳市零售物业的净吸纳量环比上升至10.2万平方米,空置率环比下降了0.2个百分点。租金方面,业主的市场信心逐渐恢复,四季度深圳全市零售物业的平均租金为658.2元/平/月,环比上升0.1个百分点。

  但是同比上一年,2020年深圳全市的空置率上升5.3%至9.6%。数据显示,2020年,深圳全市共有五个购物中心开业,截至年末,全市优质零售物业的存量同比上升8.9%至526万平方米。然而,数据显示,2020年1-11月,深圳市社会消费品零售总额约为7731.6亿元,同比下降6.1%。2020年,深圳全市零售物业净吸纳量降低至十年均值约三分之一的水平。

  值得注意的是,深圳零售物业正朝着多中心、多商圈方向发展。截止到2020年四季度末,深圳市核心商圈(罗湖、福田、南山)与新兴商圈(宝安、龙岗、龙华)的存量占比分别为61%和39%。谢靖宇表示,目前,在品牌次级和业态多样性方面,核心商圈持续占据绝对的优势;新兴商圈中,宝安的项目品质相对优异。

  展望下一年,数据显示,2021年深圳市预计有五个优质零售项目开业,合计面积约为77.3万平方米,新增供应多位于配套亟待完善的区域。谢靖宇表示,深圳仍将是品牌扩张主要目的地,租赁需求将持续增长,空置率和租金都会比较稳定。其中,一些存量项目将完成升级改造,完成租户或者业态的调整,其租金水平或将提升。此外,社区型商业仍然是关注的热点。

  责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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