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郑州打响2021楼市调控第一枪 土拍溢价超120%~130%立即熔断

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  实习记者 苗诗雨 本报(chinatimes.net.cn)记者李未来 上海报道

  近日,郑州市政府率先打响了2021年楼市调控的第一枪。

  限涨幅、限地价、竞自持,郑州市政府发布《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见郑政〔2021〕4号》,明确将加强土地出让管理,合理确定土地出让价格,并加强房地产市场调控。其中规定:在土拍过程中,一旦溢价超过120%——130%,便立即熔断。

  房价收入差距拉大

  根据上海易居房地产研究院公布的2019年城市房价收入比数据来看,郑州市的平均薪资难抵房价。2019年郑州市房价收入比达到12.9,在被统计的全国50个典型城市中排名第20位,相较于2019年上半年的统计结果12.5上涨了0.4。

  参考薪酬网的最新数据,截至2021年1月12日,郑州市平均工资(税前)约为5973元,而按照乐居河南更新至1月8日的监测数据显示,郑州市区的新房均价约14595元/平。

  与众多快速发展的城市一样,郑州打拼的年轻人在面对购房问题时也难逃一句“我太难了。”

  “每月税前薪资5000元,房租2000元,日常生活基本能保障。”在郑州独自打拼4年的李媛媛(化名)向《华夏时报》记者表示,按照现在的薪资水平,除去每月必要开销,多的时候能存下来2000元左右,如果碰上婚宴等必须出席的活动,每月可能还要“欠款”。

  根据李媛媛的介绍,由于家人希望自己找一份稳定的工作,大学毕业后她便放弃了月入过万的驻场销售,选择了体制内收入平平的工作。最初,李媛媛安慰自己说虽然体制内的工资不能和企业相比,但至少福利待遇是不错的。可一转眼4年过去了,她发现除了工作压力比较小以外,不仅没有存下来多少钱,26岁的年纪也还没有找到合适的结婚对象。

  李媛媛表示,由于父母在家乡有房有车,最初自己并没有打算在郑州买房,可近几年身边的朋友陆陆续续的买房、买车,也让自己压力倍增,但与此同时,面对月薪5000、房价上万的尴尬局面,实在是“巧妇难为无米之炊”。

  面对购房难题,一部分人像李媛媛一样选择在郑州继续打拼,而另一部分人为了能早日在郑州安家落户,迫不得已背井离乡、转行换业。

  为尽快攒够自己第一套房的首付,2014年刚刚大学毕业的张桐(化名)选择从郑州前往上海,成为沪漂中的一员。“6年时间,我自己都记不清楚日子是怎么熬过来的了。”张桐向《华夏时报》记者坦言道,在上海的6年里,更换过3份工作,住所更换的次数已经记不清楚了,但好在经过这些年的折腾终于攒够了在郑州买房的首付。

  据张桐本人透露,目前准备将意向单价定在1.8万元左右,购置面积约在70至90平米之间。

  “就该城市本身而言,其房价涨幅的速度远超薪资水平上涨的速度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者讲到,对比一线城市而言,类似城市购买的压力相对而言是小很多,但是从城市自身出发,参考历史数据,郑州当前的房价涨幅相对是比较快的。

  楼市遇冷

  事实上,在很多人购房计划一筹莫展之时,郑州的楼市也正在经历“强冷空气”的袭击。

  据贝壳研究院数据显示,2020年郑州市(郑州主城八区,以及郊县包含荥阳、港区、中牟以及新郑)共计102个项目168次开盘,共计推出31925套,比2019年减少45%,但2020年郑州总去化套数仅为10944套。

  发展至2021年开年,新房销量也并没有明显的回温迹象。乐居河南公布的监测数据显示,2021年1月1日至1月6日,郑州市的新房成交总数仅为405套,其中经开区和中原区挂零,相较于去年同期(2020年1月1日-1月6日)郑州新房3051套的成交量,今年郑州1月前6日销量同比下降近87%。

  可谓雪上加霜的是,除了新房销量受创以外,郑州的去化压力也不容小觑。参考贝壳研究院数据,2020年总去化套数同比2019年减少69%;去化率34%,相较于2019年减少26个百分点。

  通过历史数据不难发现,2018年郑州土地供应量达到近五年的小高峰,全年共计推出1107块地,实现全国20城中推地量最高,建筑面积共计4159.47万平方米,拿地金额超1533亿元。其中,住宅用地占到2018年土地供应量的56%。

  业内人士预测,按照房企通常2年的拿地建设周期计算,2021年郑州的楼市有可能出现新盘涌入的情况,若市场持续成交量低迷的情况,并且不采取低价促销的方式缓解,大概率库存压力会继续上涨。

  与此同时,严跃进向《华夏时报》记者表示,库存压力的增加有两方面因素。一方面跟销售有关,近两年郑州的销售行情不敌前几年火热,成交量有所下降;另一个原因则是价格本身,在高库存压力的情况下,价格没有出现明显的下跌,也会导致库存压力增大。

  调控第一枪是否会影响房价?

  1月8日,郑州市政府官网发布了《关于加强土地出让管理工作的意见》,明确规定:2021年郑州全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内;同时,对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,在土拍过程中,一旦溢价超过120%——130%,便立即熔断。

  那么此次的土地市场调控是否会对房价产生影响,高库存影响下房价有可能下跌么?

  “从调控角度来讲,会影响房价的变动趋势。至于房价未来的变动情况,除了调控以外,很重要的影响因素是供求关系。”对此,严跃进解释到,实际上,5%和10%是对地价和房价涨幅的管控措施。从成交价格来讲,此举是通过稳地价、稳房价,进而实现稳预期的导向。

  与此同时,严跃进强调,房价的涨跌与库存量的情况并没有完全必然的联系。面对高库存压力,未来郑州市场可能会出现低价促销的情况,但由于拿地成本的不断上涨,下跌的空间是相对有限的,不会仅仅因为库存量高而降低房价。

  最后他还补充到,就该城市本身而言,其炒房行为是相对较少的,因此价格周期容易出现反弹的情况。未来需要格外注意房价的走势,可能会出现价格的反弹。

  责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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