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又一种“炒房新方式”诞生了

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  转自大胡子说房

  有一夜暴富的机会吗?

  过去我们国家有,只要在墙上画一个“拆”字,一个腰缠万贯的富人腾空出世。

  疯狂大拆大建的年代,连论坛帖子都充满了金钱的腐臭味。

  疯狂时期,连论坛帖子上都有个拆二代在述说自己的烦恼,因为二次拆迁,在深圳分了14套商品房,现在膨胀堕落求骂醒。

  

  每月只能靠收租赖以为生的生活,和996加班猝死的打工人,呵,阶层就是如此分裂。

  不过,这一切在去年夏天突然戛然而止。

  去年8月,国务院正式发文:全面推进老旧小区改造,以“旧改”代替拆迁!

  

  和直接推倒分钱分房不同,旧改是对老旧小区进行全面改造,就是对墙面分化、楼梯就安装电梯、改进小区绿化、增加停车位、水管电力、消防安全等进行改造。

  没有拆迁、不赔房也没有丰厚拆迁款,还想买老破小博拆迁的梦,似乎碎了。

  不过炒房客怎么会就此甘心,新一轮的炒房招式又来了。

  怎么炒?

  

  2020年新出工改造城镇老旧小区3.9万个,波及住户近700万户,到“十四五”末,即2025年之前,全国要完成17万个老旧小区改造。

  轰轰烈烈的老旧小区改造就要来了,促进了多少就业和电梯行业的蓬勃发展,如此大的动作,有一些别有用心之人,也想分上一杯羹,开始把炒房的心思放到这里。

  既然全国旧改代替拆迁不可逆转,那是否赶在老旧小区改造前买入高层,价格还能便宜,等加装电梯后,房价上涨之后卖掉,赚上一笔钱?

  通过老旧小区改造前后的差价来实现炒房的目的,这种新型炒房手段出现了。

  但我劝你耗子尾汁。

  老旧小区改造本是一项利民的民生工程,可现实中会遇到难题,尤其是加装电梯这一项。

  

  电梯肯定不是免费安装,哪怕政府愿意掏一部分,也仍然需要业主出一部分,问题就在于掏多少?

  一些人十几年前买的3楼,对于6-8楼层高的小区来说,这个楼层是黄金楼层,一般也是同楼层单价最高的。

  可一旦安装电梯,原本属于低楼层的优势瞬间就没有了,而且还要掏钱。

  一位网友说他就买的三楼,小区张罗安装电梯,要求费用还是5万元,他自己觉得5万费用太高,对他个人而言他所在楼层不高,也没有使用的必要性,重点是本来1-3楼的房价比高层高,尤其3楼最高,一旦加装电梯,房价正好反过来。

  装了电梯,不仅房价没有优势,自己还要掏钱,换做谁也很难接受。

  而且电梯高强度运行,时间越长保养费用越高,以后钱又谁出,又是一笔糊涂账。

  所以哪怕是利民的大好工程,也会因为蛋糕分配不均而遇上难题。

  拆迁会遇上钉子户,老旧小区改造也一样会遇到扯皮的人,一场耗时的拉锯战下来,最后偷吃没成功,反倒惹来一身腥。

  所以赶在老旧小区改造前入手投资的做法,是不建议的。

  但另一角度,那些前些年入了老破小(非学区房)坑的人,却正好可以借此机会解套。

  

  老破小换了马甲就不认识了吗?

  老破小进行旧改,只是对外立面和便利性进行了升级,整体感观视野更看好看,看着更舒服了,但没有动摇房子的本质。

  

  改造无法延长房子的楼龄,房屋内里的结构也没有根本性的改变,户型还是那个户型,承重墙也还是那个承重墙,哪怕进行了升级改造,也不太可能造成价格暴涨。

  和拆迁带来的巨大利益,改造对房价的拉升太微弱了。

  这本身就是利好房东的措施,对于短线炒作根本没油水可捞。

  甚至老房子随着楼龄增长,贷款年限还会缩短,金融杠杠更高,在限售强压下,想通过买入老破小赚取旧改后的价格差,算上买入的价格、利息和持有的时间成本,利润空间太小,得不偿失。

  旧改政策的登场,就是真的切断了棚改的造富运动,也打碎了前几年入手老破小去赌拆迁的那些炒房客的如意算盘。

  前2年棚改拆迁轰轰烈烈,有人入场买了老破小博旧改,到了限售期满,结果拆迁却不搞了,赌博失败,但好在还有旧改,还能趁这个窗口期把房子转手给那些手头资金有限的刚需。

  所以还有解套机会的,我建议你抓紧时间跑。

  因为现在楼市普涨行情基本不会有,分化时代下,投资赚钱的主流永远不会是老破小(非学区)。

  

  用旧改代替棚改,其实也是楼市调控的手段之一。

  元旦回家,我们老家韶关的旧改也已经推进得差不多,整体外墙粉饰了一遍,临街商铺做了统一的广告牌,20年以上楼龄的步梯房也开始装了电梯。

  这是好事,但对于入场了三四线城市房产的投资客而言,却不一定了。

  过去棚改拆迁释放了大量的购房需求,大量资金涌入新房市场造成了三四线城市房价上涨。

  但现在旧改反而因为居住条件改善,许多人开始搁浅了置换的需求,一下子丧失大部分的购房需求,对于本来就供大于求的三四线,这会更雪上加霜了。

  老旧小区改造对三四线城市的楼市而言,是一个非常大的冲击。

  而且像深圳,一旦老旧小区纳入“综合整治”,基本也就没有了拆迁的可能,前期买入老破小想赌的,现在牌面基本很清晰了,十赌九输。

  再说一次,非学区房的老破小,赶紧趁着这次老旧小区改造,把手头上的房产置换到更优质地段的好房产上。

  说了那么多,那到底什么才会是市场的主流?

  世界千变万化,但有2点趋势基本是不会变的:

  父母疼爱子女的心,以及全面改善时代的到来。

  所以有2类房产将是未来10年中国楼市的硬通货。

  学区房以及次新房。

  老破小的学区房价值不是地段,也不是房子工艺建造,而是房子背后的学区。

  父母之爱子则为之计深远,中产阶级能为子女付出的程度,远超你的想象。

  哪怕去年房价一直低迷的天津,学区房却依然坚挺,上三区尤其是和平,单价十几万的学区房比比皆是。

  天津核心十区中八区房价下跌,在如此低迷的2020年,和平区依然能上涨2.63%。

  

  凭什么?

  当然是和平区强劲的学区实力,难道是图和平区新华路和五大道的道路拥堵,交通不便吗?

  其次是全面改善时代已经到来,对美好人居生活的追求是人们置换房产的根本动力,但核心区因为土地开发的饱和,新房往往不多,所以核心区的次新房会是市场成交的热门产品。

  有足够资金的可以大胆买入这两类房产,不管行情如何变化,都能走出独立行情。

  

  投资老旧小区博改造后的价格差,这种玩擦边球的打法已经不适合当前的楼市。

  房住不炒的大基调之下,改造代替棚改背后释放的信号很明显:

  房子真的是拿来住的。

  对于手持老破小的粉丝,我给出的最后忠告就是:趁此机会,赶紧把手上老破小抛掉。

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