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去年,我用300万为客户在东京市中心买了一栋楼

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◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 陈意 版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。

  大家好,我是掘金日本房产的负责人陈意,向大家问好。

  去年,我为一位北京的Z先生只花了300W人民币,就在东京市中心购入了一栋楼。

  300万,在北京,勉强可以达到首套房的贷款首付,如果是想要买二套房,或者要改善生活买新房,那这个金额离首付就差距大了。

  东京市中心的一栋楼,只要300W就可以买到?你没看错,今天我就通过这篇文章,与大家进行整个操作过程的分享,希望对考虑配置日本资产的朋友们提供一个参考。


  在日本,外国人可以随意买卖公寓或大楼

  无论我们是购买一套公寓还是一栋楼,最主要的价值是土地。

  如果购买的是公寓,则拥有的是土地的相应份额;比如一栋大楼盖在300平米的土地上,大楼有40户,那么你就拥有这块土地1/40的份额。

  而如果购买一栋楼,拥有的就是一块完整的土地,房东可以在法律允许的范围内,按照自己的需求重建大楼。

  在这你可以看出,买日本的一栋楼是比买一套公寓,可获得的社会资源更多。

  无论是日本人,还是中国人,亦或是韩国人、中国港台人,一直热衷于土地。这种热衷,渗透到了骨子里、血液中。因此,在日本一栋楼的交易一直以来都非常活跃,我知道的身边香港和台湾的朋友,买日本大楼的不少。

  近年来,随着国内房价一路攀高,但同时“房住不炒”成为主旋律,再想轻易上车北上广深,或者一些热门的二线城市并不那么容易。

  拥有多套房产的人则在考虑抛售一部分国内的资产,在海外进行家庭的综合资产配置。北京的Z先生就是其中的一员。


  撬日本杠杆买房的Z先生

  对于中国国内投资者而言,想要享受日本的低息贷款其实不容易。

  由于日资银行无法核实咱们中国收入的材料的真伪,大部分的银行都不接受中国人的贷款申请,而且越小额越不可能。中资行则要求中国大陆的客户有海外税单,可以说贷款的大门已经对大部分的大陆投资者关上。

  好在,我手上还是有一两家银行还可以操作。

  Z先生与我是在智谷8月份举办的北京线下沙龙上认识的。他是国内一家知名公司的工程师,有亲戚在海外,国际视野开阔,资产资金分散在不同国家。

  在认识之前,Z先生与很多朋友一样,虽然经常去日本旅游,但是没怎么关注过日本房产,更不用提在东京买一栋楼。在参加了我们的沙龙、听我们介绍日本房产的投资情况、可能有的投资坑,才逐渐对日本房产有了较系统的认识。

  Z先生的预算在400万人民币左右,之前想着买3、4套小户型公寓。但在了解了一栋楼的操作后,他对于贷款购买一栋楼产生了浓厚的兴趣,只是对于能买到什么类型的楼,心里没底。

  (一)看中的第一栋楼

  我跟Z先生充分沟通了他的想法和需求后,经过多方比较,去年9月初,这栋楼进入了视野。


  这是一栋位于东京的中央区的小楼,总价约700万RMB,旁边就是中央区区立小学,整个街区的氛围非常好。大楼的一楼是居酒屋,二、三楼是复式住宅,整体月租金将近3万RMB,收益率约为5%,。我把这栋楼发给Z先生没多久,他就心动了。

  不过跟大家的刻板印象不同,日本好地段的好大楼非常抢手,看好的买家很多。我发给Z先生大楼资料的时候,另外一位国内的客户也看中了这栋楼,并且说可以直接全款现金购买,并很快就向我提交了预定申请。

  而Z先生由于需要贷款,对于卖方而言,会更倾向于全款的客户,所以很遗憾,Z先生与中央区的这栋楼失之交臂。

  大楼常有、而好的大楼不常有,能抢到好大楼更难。毕竟投资一笔钱,还是可以再等等,Z先生虽然遗憾,不过依然非常信任我。客户的信任于我是莫大的责任,于是我在心底暗暗告诉自己,一定要找到好的大楼,优先发给Z先生。

  (二)第二栋,成功拿下

  距离第一栋楼过了快1个月,终于又遇到了一栋各方面都不错的楼,我第一时间发给了Z先生。


  这栋楼位于东京著名的台东区上野商圈,离最近车站6分钟,一楼是事务所,楼上是6户住宅,售价只需要600万RMB,月租金高达3.4万RMB,收益率6.6%。

  虽然地段没之前的中央区好,但是土地面积、建筑面积更大,价格还便宜、租金收益也更高。当时楼上有一户还空着,但是这个地段,很快会出租掉。

  在综合了解了这栋楼的情况后,Z先生很快的决定要购买。


  在日本购楼贷款

  是怎样的过程?

  预定买房只是第一步,对于我们来说工作才刚刚开始。按照Z先生的要求和我们的经验,我们代表Z先生去跟卖主商定了购买价格、签约时间、交房时间、贷款条约等。

  同时,我们把大楼的资料发给了银行进行预审。不到一周的时间,银行就给了预审的反馈,效果很好,对这栋楼的评估价值高,可以贷一半的金额,首付只需要300W即可。

  想了解日本的银行怎么估值?什么样的大楼会被银行青睐?可联系我的助手——大楼投资顾问晓煊(ID:AnnKim2018),了解详情。

  成立公司是第二步。在选房的过程中,Z先生根据我们的购房操作指南,提前办理好了公证书并寄到了东京,让智谷的司法书士帮成立了公司。这个公司是Z先生100%持股的,会以公司名义进行大楼的签约和贷款申请,并持有这个大楼。


  在这点上,可能有朋友会疑惑:为什么要设立公司?公司的税费会不会更高?这其实是陷入了中式思维了,以为对公是更贵的。但在日本,完全不用担心,公司与个人买卖房产的税费是一样的。而且,购买大金额的标的,设立公司也是在日本办理银行贷款的必要条件。

  签约是第三步。按照宅建法的要求,日本的持牌宅建士制作了几十页的合同,并向Z先生进行了详细的解释说明。在确认了合同没有问题后,Z先生签署了委托书,并委托我们进行了代理签约。

  银行审核是第四步。在签约后,把大楼的资料和Z先生的信息提交给银行进行正式审核。银行的审核不需要提供税单和收入证明,主要是审核购买的标的物。

  在此期间,银行也有要求补充一些资料,也遇到一些小难题,但是都顺利的解决了。10月中旬提交资料,11月中贷款审核就通过了。

  在银行审核期间发生了一个小插曲,

  空置的401房间也顺利的被1楼事务所租赁了,房子达到了满租的状态。

  托管对接是第五步。对于客户而言,买完房才是投资的开始。日本一栋大楼可以是自己经营,也可以托管。对国人而言,不会日语,托管便是很好的选择。

  在贷款通过后,为了顺利的做好大楼的交接工作,我们为Z先生提前进行了后续托管工作的对接。目前与我们智谷合作的托管公司是一家在日本经营了53年的老牌不动产管理公司,管理的大楼和公寓超过3000间,该公司的股东包括SBI(软银投资)、日本邮政、瑞穗银行,开发了房东专属APP,管理得非常不错!


  也有朋友问,为什么智谷自己不进行物业托管?这个问题其实我们一直都在思考。

  我个人认为,合理的分工协作、发挥各自所长是目前最有效率、对房东最有保障的安排。根据我个人多年的行业经验,业内做得好的物业托管公司凤毛麟角,大部分提供托管服务的公司,销售人员比管理人员多得多,甚至有些公司的管理人员只有区区的1个人,这种情况下怎么做得好服务?

  另一方面,托管的利润非常非常少,因为人力成本高,托管公司管理的房产要超过200间才能养活1名专职管理人员,所以那些管理规模少的公司,聘不了太多的人提供服务,那管理质量则必然下降;而增加人员则有亏本运营风险,那么管理者就会动歪脑筋,从其他方面来赚取利润,最终还是房东吃亏。

  所以,选择靠谱的管理公司很重要,这也是我们选择前述管理公司的原因。

  银行放款交房是第六步。在贷款通过后,我们制作了包含所有税费的项目清单发给Z先生,并进行了逐项的讲解。Z先生按照合同上约定的时间,在截止时间前把贷款以外的资金打到了东京。

  交房当天,律师检查确认了买卖双方的资料无误后,银行放款、付完房屋尾款,顺利的办理了交房手续。随后律师去法务局提交了过户登记的申请手续。12月末,房产证办理完毕,我们将房本邮寄给了Z先生。

  从9月末定房到11月末放款交房,整个过程历时两个月,Z先生在国内只花了300万RMB,就买到了东京市中心的一栋楼,成为了东京的楼主!

  划重点:在国内。一般可能认为:购房的过程全程在国内,没有到日本现地看房,而又不了解智谷,全权委托操作,这个“心得多大”、信任感得多强才能办得到呀?

  我觉得有这样的担心很正常,毕竟国内社会整体的诚信环境确实没有那么好。对于我们而言,这个案例之所以成功,首先得益于Z先生对我们的信任和支持,对于这种信任和支持,我们也倍加珍惜。

  另一方面,也得益于日本这个国家完善的法律体系和社会诚信环境,让整个交易过程有法可依,公开且透明。


  说在后面的话

  纵观日美欧发达国家,普通人在日本的购房门槛是最低的。以东京为例,一套位置相当于北京五环左右的20㎡永久产权的小户型,最低50万RMB就可以买到,100万就可以买到地段还不错的。而东京的一小栋楼,价格也不高,一般500万起就可以了。

  众所周知,日本是利率很低的国家。当然这里面也存在一些误解,比如新闻所报道的“负利率”其实是商业银行上缴存款到日本央行的利率,个人的贷款利率根据贷款人的身份、用途、年限等情况而有所不同。一般而言,日本人的首套自住房贷款,利率可以低至1%,而投资用贷款,利率则在2-2.5%左右。外国人有一定的贷款门槛,贷款用途一般都是投资用,利率在2.8-3%。而日本的租金收益往往有5-8%,因此如果能够贷款,一次性准备的现金少,而且可以赚取息差,实现超额的收益。

  在我们日常的交易中,100万左右的小户型公寓和500万RMB以上的一栋楼是咨询量、成交量最大的。

  一直以来,我们都建议有能力贷款的朋友尽可能去贷款,除了可以赚取息差以外,还能获得银行的“背书”。日本的银行监管很严格,贷款会对房子进行全方位的审核,并进行最大的风险把控,一个房子如果能够获得银行的贷款,无异于得到了银行的“背书”,这也是规避风险的一个手段。

  回顾整个交易过程,想要成为日本房东其实很简单,并没有我们想象的复杂。

  ......

  北京一套房首付全款买下东京一整栋大楼!

  除日元租金收入,还有永久完整土地、无限延伸收益...你怎么选?

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