上新了！五大新盘激战的海珠，6W才是最低上车价？

　　海珠素来是置业的热门区域。

　　据广州中原研究发展部数据，去年海珠只供应了1647套新房（全市排倒数第二，倒数第一是越秀），同比增长了90%，说明往年的供应更少。成交了1498套，成交价62385元/㎡。

　　海珠的库存量只有18.41万㎡，消化周期9.3个月，还是有点小紧张的。

　　目前，海珠在大力推进旧改，买房需求还是很强劲的。今年，在海珠买房，有多大机会呢，说实话，也得靠抢，今年也只供应1500-1800套新房，主要位于沥滘、南洲和琶洲板块。

　　时代润南、珠江金瑶台、珠光沥滘旧改项目、保利新港东路地块项目和中海南洲路项目都是全新项目。

　　说起时代润南，相信不少人不太熟悉。因为她还是比较低调的。

　　据公开报道，时代润南为润南花园二期，润南花园早在1994年便已经拿了地，一期于1998年完工，共有24栋楼梯房。

　　润南花园二期是广州市华侨房屋开发公司在1994年拿下的地块所开发，住宅产权显然缩水了26年，仅剩下44年。

　　毕竟是做豪宅产品的，周边环境还是有点欠缺的，因为开发得早，大多房子都是老旧楼梯楼。

　　但随着周边的泰宁村、五村和沙溪村旧改的推进，未来片区的环境会大幅改善。

　　但幸好，交通比较便利，她离地铁站比较近，离在建11号线江泰路地铁站就400米左右，而离现有的地铁2号线也就200米左右的距离，离8号线昌岗站也不远，走路就800米左右。

　　由于时代润南处于江南大道板块，配套还是比较成熟的，周边有大型商超万科里、燕汇广场、华润万家。

　　还有广医二院、孙逸仙纪念医院等三甲医院，教育资源也少不了，包括省一级学校中山大学附属中学、广州第九十七中学、广州第九十八中学、宝玉直实验小学等。

　　时代润南占地1.3 万㎡，建面6.6万㎡，由于体量不大，就只划两栋板式结构住宅楼（项目分为D、E两栋，层数分别为29、24栋），这肯定是打造豪宅的节奏了。

　　结果真是如此，面积都不小，143-184㎡均有，货量约250套，首期主推143㎡四房。

　　据说装修标准方面规格也不低，引入德国的海格橱柜和唯宝洁具等。

　　目前时代润南的吹风价在7.5-8万/m²左右。

　　项目周边以二手房为主，如润南花园一期、民泰阁、海富花园及顺景雅苑等，挂牌均价在3-4万元/㎡，新一点的电梯楼，如柏涛雅苑、海富花园 、翠城花园等，均价去到5万元/㎡。

　　放眼整个海珠，新房价格已经去到了62385元/㎡（广州中原研究发展部数据），海珠目前的地价也飙升至5W+，在售的新房价格也在6万+/㎡了，比如说中海观澜府售价7万/㎡，越秀·天悦江湾售价9万/㎡，越秀·星汇海珠湾湾售价6万/㎡。

　　时代润南的售价还是挺有想象空间的。

　　江南大道板块还有一个新盘，那就是珠江金瑶台。

　　据公开报道，该项目原为宝岗大道南瑶头慎德里东侧，仁义礼大街西侧地块（即金瑶大厦），由两宗小地块组合而成，面积总共为8703㎡，总建筑面积43515㎡，2004年拿的地，原本开发期限为2008年9月至2011年12月，后来由于拆迁补偿问题，耽搁了。

　　直至去年，才完美解决了拆迁户的房屋拆除问题，开始动工建设。

　　占地面积为3400㎡，总建筑面积为44511.5㎡，总高度为95.55米，规划设计的两栋建筑楼，楼层为地上31层+地下3层。

　　看来也是两栋板式结构住宅楼。

　　珠江金瑶台交通还是不错的，距离8号线宝岗大道站约300米，昌岗地铁站也只有700米。

　　周边居住氛围浓厚，分布有慎德里社区、德怡居小区、金昌大厦等，楼龄比较旧，二手房售价2.7万+/㎡，楼龄新一点的，比如翠城花园、可逸家园、柏涛雅苑、兰亭熙园、光大花园等，二手房售价4.7万+/㎡。

　　临近的广纸板块，房价6万+/㎡，受市场瞩目的时代大家在售建面192-216㎡装修四房，售价12万/㎡。

　　可以预见，珠江金瑶台入市，售价应该不会太亲民。

　　此外，海珠值得关注的新项目还有珠光沥滘旧改项目。

　　2012年2月，海珠区举行香港2012年新春恳谈会暨招商项目签约仪式，签约项目总额达240余亿元。其中，沥滘村项目被珠光集团拿下，投资总额达到23.8亿美元。

　　这是海珠区改造范围面积最大的城中村，面积达151.42万平方米，相当于2/3珠江新城。

　　根据规划，海珠湾(沥沼片区)规划片区，将全面升级改造，未来将建设成为集科技创新、高端商务、文化展示、观光旅游、优质生活的粵港澳湾区滨水新地标。

　　珠光沥滘村改造项目约有61宗地块，目前要入市的就是14号地块。

　　14号地块占地面积约4万㎡，规划建9栋32-39层高层住宅，两梯六户，分3期开发。项目将首推的是一期的1、2、3栋。

　　今年6月预计会开售，将首推1-3栋建面95-132㎡3-4房，吹风价6万+/㎡。

　　此外，保利新港东路地块项目也值得期待。

　　去年10月26日，保利经过107轮竞拍后拿下的海珠区新港东路2437号AH041405地块。楼面价高达51461元/㎡，溢价率29.2%。

　　目前该项目已成功引进招商一起开发（双方各占50%的股权）。

　　该地块位于海珠区新港东路，区位优势明显，直线距离珠江新城9公里，与金融城一江之隔（江对岸就是吹风价19万-23万/㎡左右的臻溋·名铸），临近新港东路东圃特大桥交汇处，临近8号线延长线凤浦公园站，直线距离8号线已开通万胜围站约1.2KM，交通便利度较高。

　　值得一提的是，项目将规划1所9班的幼儿园，以及社区卫生服务站等公建配套。

　　由于有一线珠江江景资源，视野开阔，未来有望打造成像保利天悦这样的豪宅产品。

　　售价，可以展望一下，地价已经突破了5.1W，未来售价肯定不低，10万+已是妥妥的了。

　　我们再来看看中海南洲路项目。

　　这是去年10月23日，中海地产以44.34亿拿下的南洲名苑项目第三期用地，总用地面积34018㎡，计容面积114847㎡，楼面价约38609元/㎡，溢价率26.18%。

　　该地块周边有南洲地铁站（2号线、广佛线交汇），临近广州绕城高速，通过广州大道可直达珠江新城，交通便利性较高。

　　北侧晓港湾、南洲名苑等成熟的住宅区，南侧海珠客运站，西南侧恒大金碧花园三期。

　　周边居住氛围成熟，生活配套资源丰富，临近南武小学、广州市九十七中学、中山大学孙逸仙纪念医院等教育及医疗配套。

　　售价方面，可以参考周边房价，周边二手房价格大概约3.6万/㎡左右，周边的新房有越秀·天悦江湾，售价9万/㎡，中海观澜府售价7万/㎡。

　　看来，今年海珠还是有不少新项目入市的，选择性也挺广，但售价估计都不便宜，对一房难求的海珠而言，抢房还是会比较激烈的。