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上新了!五大新盘激战的海珠,6W才是最低上车价?

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  海珠素来是置业的热门区域。

  据广州中原研究发展部数据,去年海珠只供应了1647套新房(全市排倒数第二,倒数第一是越秀),同比增长了90%,说明往年的供应更少。成交了1498套,成交价62385元/㎡。

  海珠的库存量只有18.41万㎡,消化周期9.3个月,还是有点小紧张的。

  目前,海珠在大力推进旧改,买房需求还是很强劲的。今年,在海珠买房,有多大机会呢,说实话,也得靠抢,今年也只供应1500-1800套新房,主要位于沥滘、南洲和琶洲板块。

  时代润南、珠江金瑶台、珠光沥滘旧改项目、保利新港东路地块项目和中海南洲路项目都是全新项目。

  

  说起时代润南,相信不少人不太熟悉。因为她还是比较低调的。

  据公开报道,时代润南为润南花园二期,润南花园早在1994年便已经拿了地,一期于1998年完工,共有24栋楼梯房。

  

  润南花园二期是广州市华侨房屋开发公司在1994年拿下的地块所开发,住宅产权显然缩水了26年,仅剩下44年。

  毕竟是做豪宅产品的,周边环境还是有点欠缺的,因为开发得早,大多房子都是老旧楼梯楼。

  但随着周边的泰宁村、五村和沙溪村旧改的推进,未来片区的环境会大幅改善。

  但幸好,交通比较便利,她离地铁站比较近,离在建11号线江泰路地铁站就400米左右,而离现有的地铁2号线也就200米左右的距离,离8号线昌岗站也不远,走路就800米左右。

  由于时代润南处于江南大道板块,配套还是比较成熟的,周边有大型商超万科里、燕汇广场、华润万家。

  还有广医二院、孙逸仙纪念医院等三甲医院,教育资源也少不了,包括省一级学校中山大学附属中学、广州第九十七中学、广州第九十八中学、宝玉直实验小学等。

  时代润南占地1.3 万㎡,建面6.6万㎡,由于体量不大,就只划两栋板式结构住宅楼(项目分为D、E两栋,层数分别为29、24栋),这肯定是打造豪宅的节奏了。

  结果真是如此,面积都不小,143-184㎡均有,货量约250套,首期主推143㎡四房

  据说装修标准方面规格也不低,引入德国的海格橱柜和唯宝洁具等。

  目前时代润南的吹风价在7.5-8万/m²左右。

  项目周边以二手房为主,如润南花园一期、民泰阁、海富花园及顺景雅苑等,挂牌均价在3-4万元/㎡,新一点的电梯楼,如柏涛雅苑、海富花园 、翠城花园等,均价去到5万元/㎡。

  放眼整个海珠,新房价格已经去到了62385元/㎡(广州中原研究发展部数据),海珠目前的地价也飙升至5W+,在售的新房价格也在6万+/㎡了,比如说中海观澜府售价7万/㎡,越秀·天悦江湾售价9万/㎡,越秀·星汇海珠湾湾售价6万/㎡。

  时代润南的售价还是挺有想象空间的。

  

  江南大道板块还有一个新盘,那就是珠江金瑶台

  据公开报道,该项目原为宝岗大道南瑶头慎德里东侧,仁义礼大街西侧地块(即金瑶大厦),由两宗小地块组合而成,面积总共为8703㎡,总建筑面积43515㎡,2004年拿的地,原本开发期限为2008年9月至2011年12月,后来由于拆迁补偿问题,耽搁了。

  

  直至去年,才完美解决了拆迁户的房屋拆除问题,开始动工建设。

  占地面积为3400㎡,总建筑面积为44511.5㎡,总高度为95.55米,规划设计的两栋建筑楼,楼层为地上31层+地下3层。

  

  看来也是两栋板式结构住宅楼。

  珠江金瑶台交通还是不错的,距离8号线宝岗大道站约300米,昌岗地铁站也只有700米。

  周边居住氛围浓厚,分布有慎德里社区、德怡居小区、金昌大厦等,楼龄比较旧,二手房售价2.7万+/㎡,楼龄新一点的,比如翠城花园、可逸家园、柏涛雅苑、兰亭熙园、光大花园等,二手房售价4.7万+/㎡。

  临近的广纸板块,房价6万+/㎡,受市场瞩目的时代大家在售建面192-216㎡装修四房,售价12万/㎡。

  可以预见,珠江金瑶台入市,售价应该不会太亲民。

  

  此外,海珠值得关注的新项目还有珠光沥滘旧改项目

  2012年2月,海珠区举行香港2012年新春恳谈会暨招商项目签约仪式,签约项目总额达240余亿元。其中,沥滘村项目被珠光集团拿下,投资总额达到23.8亿美元。

  这是海珠区改造范围面积最大的城中村,面积达151.42万平方米,相当于2/3珠江新城。

  根据规划,海珠湾(沥沼片区)规划片区,将全面升级改造,未来将建设成为集科技创新、高端商务、文化展示、观光旅游、优质生活的粵港澳湾区滨水新地标

  

  珠光沥滘村改造项目约有61宗地块,目前要入市的就是14号地块。

  14号地块占地面积约4万㎡,规划建9栋32-39层高层住宅,两梯六户,分3期开发。项目将首推的是一期的1、2、3栋。

  今年6月预计会开售,将首推1-3栋建面95-132㎡3-4房,吹风价6万+/㎡。

  此外,保利新港东路地块项目也值得期待。

  去年10月26日,保利经过107轮竞拍后拿下的海珠区新港东路2437号AH041405地块。楼面价高达51461元/㎡,溢价率29.2%。

  目前该项目已成功引进招商一起开发(双方各占50%的股权)。

  该地块位于海珠区新港东路,区位优势明显,直线距离珠江新城9公里,与金融城一江之隔(江对岸就是吹风价19万-23万/㎡左右的臻溋·名铸),临近新港东路东圃特大桥交汇处,临近8号线延长线凤浦公园站,直线距离8号线已开通万胜围站约1.2KM,交通便利度较高。

  值得一提的是,项目将规划1所9班的幼儿园,以及社区卫生服务站等公建配套。

  由于有一线珠江江景资源,视野开阔,未来有望打造成像保利天悦这样的豪宅产品。

  售价,可以展望一下,地价已经突破了5.1W,未来售价肯定不低,10万+已是妥妥的了。

  

  我们再来看看中海南洲路项目

  这是去年10月23日,中海地产以44.34亿拿下的南洲名苑项目第三期用地,总用地面积34018㎡,计容面积114847㎡,楼面价约38609元/㎡,溢价率26.18%。

  

  该地块周边有南洲地铁站(2号线、广佛线交汇),临近广州绕城高速,通过广州大道可直达珠江新城,交通便利性较高。

  北侧晓港湾、南洲名苑等成熟的住宅区,南侧海珠客运站,西南侧恒大金碧花园三期。

  周边居住氛围成熟,生活配套资源丰富,临近南武小学、广州市九十七中学、中山大学孙逸仙纪念医院等教育及医疗配套。

  售价方面,可以参考周边房价,周边二手房价格大概约3.6万/㎡左右,周边的新房有越秀·天悦江湾,售价9万/㎡,中海观澜府售价7万/㎡。

  看来,今年海珠还是有不少新项目入市的,选择性也挺广,但售价估计都不便宜,对一房难求的海珠而言,抢房还是会比较激烈的。

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