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苏州顶级双学区,涨少跌多。

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  撰稿&视觉//Demi

  买房,学区实在没办法绕开这个话题。

  我们来看一下:

  苏州学区房单价3-6w,最高单价8.6w;

  深圳顶级学区房最高单价32w/㎡;北京顶级学区房最高单价达26w/㎡;南京顶级学区房最高单价10.3w/㎡;杭州学区房最高单价11w/㎡...

  再拿苏州最近的一波高潮为例,18年下半年到19年上半年,率先领涨的就是园区、狮山核心的学区房,足以看出学区房的溢价能力,非同一般。

  那么在今年受疫情影响下,园区、姑苏区、新区顶级的学区房又表现的如何呢?

  园区

  提到园区的学区房,最受家长们关注的,那一定是星海和星湾的小学和中学了,作为园区的公立顶级学校,经常被人吐槽香是真的香,但贵也是真的贵!

  TOP1:星海小学+星海实验中学


  从最新的施教区划分来看,同时拥有两大学区的则有新馨花园、宜家公寓、苏都花园、师惠花苑、映象花苑、白领公寓、环球188、四季新家园、加城花园、苏信大厦、湖左岸、东方之门、嘉怡苑、翠湖雅居、澜韵园、东方春晓、馨湖园和晋园别墅等等。


  其中新馨花园、苏都花园、映象花苑、加城花园、湖左岸、翠湖雅居、澜韵园、馨湖园环比上月挂牌均价降低,降幅最大的是新馨花园,达1.18%;师惠花苑、白领公寓、环球188、四季新家园、嘉怡苑、东方春晓、晋园别墅环比上月上涨,最高达2.27%。

  此外,这几个小区挂牌价在5.2-10万左右,成交价在3.7-8.6万/㎡,近90天成交卖的最好的是新馨花园,共计4套。

  可以看到,园区顶级的学区房成交价已经高达8.6万/㎡了,价格已经不是普通人能高攀的起的了。

  目前这几个小区二手房房源较充足,共计403套,对于买房者来说,如果只考虑学区,总价400万左右,师惠花苑和映象花苑有很多小面积房源可供选择,600w可以考虑新馨花园、嘉怡苑的小面积户型。

  TOP2:星湾小学+星湾实验中学


  从最新的施教区划分来看,同时拥有两大学区的则有中茵皇冠、湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海花园、和风雅致花园、新未来花园和中锐星汇生活广场等等。


  其中湖畔花园、沁苑小区,降幅最大的是沁苑小区,达2.3%;中茵皇冠、玲珑湾花园、和风雅致花园、新未来花园、中锐星汇生活广场环比上月上涨,最高达0.51%。

  此外,这几个小区挂牌价在5-7.2万左右,成交价在3.0-7.2万/㎡,近90天成交卖的最好的是新未来花园,共计17套,其次是玲珑湾花园,共计10套。

  姑苏区

  姑苏区的沧浪实验小学+振华中学,是家长们心目中的顶级双学区。

  除了沧浪实验小学对应的是振华外,还有平直小学对应的也是振华。虽然平直热度没有沧实小,但是由于初中是振华,所以家长的重视程度不低于前一个双学区。

  TOP1:沧浪实验小学+振华中学


  从最新的施教区划分来看,同时拥有两大学区的则有嘉园、十全小区、网师花苑、南石皮弄、百步街小区等等。

  其中嘉园和网师花苑、南石皮弄环比上月挂牌均价降低,降幅最大的是嘉园,达3.01%;十全小区、百步街小区环比上月上涨,达1.01%。


  此外,这几个小区挂牌价在4.4-5.1万左右,成交价在2.8-5.4万/㎡,相较于园区辣眼的价格,姑苏区的顶级双学区价格则显得友好不少。

  目前这几个小区正在出售8套,对于想给孩子提供好的学习环境,预算有限的家庭来说,也可以考虑买个小面积的学区房作为过渡。

  TOP2:平直实验小学+振华实验中学


  从最新的施教区划分来看,同时拥有两大学区的则有养蚕里新村、苏医新村、木杏新村、玉兰新村等等,其中养蚕里新村卖的最好,近90天共售出9套。

  从统计的结果来看,苏医新村、木杏新村、玉兰新村环比上月挂牌均价降低,降幅最大的是玉兰新村,达1.74%;养蚕里新村环比上月上涨,达0.49%。

  目前这几个小区二手房房源非常充足,共计155套,均为老小区,且目前在售的也多为小户型房源。

  对于想给孩子提供好的学习环境,预算有限的家庭来说,可以多多关注这几个小区。

  高新区

  新区狮山能够异军突起,最主要也是因为好的学区加上商业+地铁等配套。

  房观此前也去狮山实探过二手房市场,从中介门店那了解到,二手房成交就以学区成交为主。

  其中,新区的顶级学区房就是新区实验中学和高新区实验小学,其中金山路校区口碑最好。


  1.苏州新区实验小学(金山路校区)+苏州新区实验中学(金山路校区)


  /学区划分

  从最新的施教区划分来看,同时拥有两大学区的则有荷澜庭、锦昌苑、锦华苑、姑苏花苑、狮山新苑、和乐家园、狮山花苑等等。

  这几个小区挂牌价在3.5-6万左右,成交价在3.3-6.2万/㎡,其中狮山新苑和和乐家园卖的最好,近90天售出4套。

  从统计的结果来看,姑苏花苑、和乐家园、狮山花苑环比上月挂牌均价降低,达0.34%;荷澜庭、锦昌苑、锦华苑、狮山新苑环比上月上涨,最高达0.42%。


  目前这几个小区正在出售185套,房源充足。

  其中狮山新苑和和乐家园有一些小面积房源在售,总价400万左右可以拿下;荷澜庭和锦昌苑房源较充足,不过这两个小区在售房源最小也要106平,总价最低500多万,适合手上资金充足的买房者。

  2.苏州新区实验小学(珠江路校区)+苏州新区实验中学(金山路校区)


  /学区划分

  从最新的施教区划分来看,同时拥有两大学区的则有荷澜庭、时代天街、山景玉园等等,均为较新的小区。

  这几个小区挂牌价在5.4-6万左右,成交价在3.2-6.5万/㎡,其中山景玉园卖的最好,近90天售出3套。

  从统计的结果来看,山景玉园环比上月挂牌均价降低,达1.94%;荷澜庭、锦昌苑环比上月上涨,最高达0.95%。

  目前这几个小区正在出售60套,房源充足,靠近狮山板块的商业核心,交通商业都十分方便,所以想要争取这一小区的购房者至少准备650w,这样才能稳妥拿下。

  苏州顶级学区房不香了吗

  可以看到,作为苏州顶级双学区的这些小区,并没有想象中那么好卖,甚至有不少小区价格开始回落,房观简单分析了一下。

  1、受疫情影响,二手房整体带看量、成交量有所下降

  今年前三个月受疫情影响,对手中多余的房产进行降价抛售,引起了一波跟风抛售,二手房挂牌量的急速增长的同时,价格也有所回落,将房子挂出低价出售,不少买房人观望情绪浓厚。

  2、新房库存激增,冲击二手房市场

  今年,新房库存迎爆发式激增,创下历年新高,截至目前六大区新房库存量已经突破6.79万套,对于二手房市场产生一定冲击。


  加上,由于新房限价的原因,价格又低于二手房,那么会让更多买房人选择新房,因此二手房成交量减少,没有出现回升。

  3、二手房五年限售、园区九年一学位,成交周期拉长

  724新政后,二手房限售五年,加上园区调整至“九年一学位”。

  一方面,二手房限售五年,很多投资客不敢再投资二手房,退出市场后,需求突然下降,会造成买家跟风观望,导致成交量下滑,于是二手房就有了议价的空间;

  另一方面,学区由“五年一学位”调整为“九年一学位”,直接拉长了成交周期,由于需要等待较长周期才能再次使用学区,二手学区房流动性自然会减少。

  从目前整个市场行情也能看出,大量的投资客群被挤压出去,将学区房重新回归自住需求。

  4、教育集团化,削弱学区房带来的优势

  今年以来,苏州全面实施集团化办学,园区的星海教育集团、吴江区三大教育集团、吴中区八大教育集团、高新区九大教育集团、姑苏区十大教育集团等名校不断扩容。

  虽然挂牌并不意味着教学质量的完全同步,但还是会一定程度上影响购房者的心理,削弱学区房带来的优势。

  至于明年学区房会如何呢?

  我们来看一下,最新狮山双学区本部的一套二手房,一个拆迁小区,62平,成交单价高达6万/㎡,可见优质学区房的价格还是非常坚挺的,确实在慢慢回升了。

  加上最近苏州二手房成交量明显有了起色,紧接着马上迎来传统的金三银四,学区需求正在逐步释放,开年或许还会迎来一波小阳春。

  最后,对于学区房,你是怎么看呢?欢迎在底部留言和我讨论。

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