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意料之中 杭州主城四地全部封顶+自持 绿城携地铁单日获两地

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  整个2020四季度接近“断粮”的杭州主城区土地市场,在2021年开闸后,不出意外呈现出高热状态。位于艮北新城、丁兰新城、运河新城的四宗宅地全部封顶+自持成交。

  据浙报传媒地产研究院了解,每宗宅地背后都有20家左右报名,这与最终的成交结果也相匹配。


  因为竞争激烈,成交速度也较快:四宗地块全部在半小时内完成了竞价。可以看到,丁兰新城宅地在竞价中还出现了“跳涨”:第9轮报价加价1.15亿直接封顶。

  从拿地房企看,最大赢家无疑是绿城&杭州地铁联合体,一举夺得艮北和丁兰两宗宅地。

  其中,艮北宅地无疑引发了更多话题:这是绿城携手地铁继杨柳郡项目后,时隔六年再次布局艮北新城,这让不少网友感叹一句“爷青回”。虽然不是地铁TOD,虽然不是综合体,但此项目还是被寄予了杨柳郡mini版的期待。

  四宗地出让过程和结果可戳直播传送门>>>


  除此以外,本场土拍还有以下看点:

  1、利润空间进一步压缩:2021年开年以来,不论是第九区富阳还是萧山乡镇临浦、衙前,再到今日的几个主流板块,地块均以封顶+自持成交。根据浙报传媒地产研究院测算发现,以常规手段开发销售,大部分项目或将面临亏损风险。

  2、昔日大佬重现身:新面孔总能吸引关注,而老牌最近也在狂刷存在感:比如绿城&杭州地铁携手回到老地方,比如近年布局都在江南的保利这次进入运河新城。而上一场萧山出让,还引来郡原、金帝等一些久未谋面的本地大佬现身。

  绿城&杭州地铁时隔六年再次布局艮北

  绿城&杭州地铁以总价30.16亿元竞得牛田单元R21-19地块,折合楼面价30045元/㎡,溢价29.66%,同时自持4%。这也是得主绿城&杭州地铁继2014年开发杨柳郡项目后,时隔六年再次布局艮北。

  根据规划条件,地块需配建不少于10%的公租房,即10038.96㎡。此外,地块精装限价未变,仍为42400元/㎡。根据浙报传媒地产研究院测算,未来按政府限价销售,项目几乎无盈利空间。

  绿城&杭州地铁项目位于艮北新城板块东面,距离九和路站500米,目前在售新盘均集中于板块西侧,地块周边暂无在售新盘,未来地块入市,西侧的中南·棠玥湾、金科·博翠碧蓝湾等项目对地块影响较小。


  地块位置图(来源 浙报传媒地产研究院 决策通)

  保利摘运河新城地块 限价33000元/㎡

  保利经过40轮竞争,最终以总价26.15亿元竞得运河新城单元B-R21-03地块,楼面价22041元/㎡。地块配套公建建面占比不大于10%。此外,还需配建不少于11863.68㎡的公租房。

  限价方面,由于运河新城南北向跨度较大,保利项目的限价较运河新城南面的香港置地·上河公园及万科新获项目要低5000元/㎡。

  根据浙报传媒地产研究院测算,倘若按政府限价33000元/㎡进行销售,项目后期或将无盈利,考验房企运营操盘能力。

  地块周边生活配套较为匮乏,主要依靠隔壁勾庄、祥符等板块;交通方面,地块临近康桥路、拱康路、上塘高架,道路交通便利。但地块距离地铁站较远,轨道交通优势不明显。


  绿城&杭州地铁、德信首次布局丁兰新城 首提限价31500元/㎡

  绿城&杭州地铁、德信分别以总价10.64亿、14.82亿竞得丁桥11、15地块,楼面价23389元/㎡、13561元/㎡。

  这是绿城及德信首次布局丁兰新城。绿城&地铁项目更是刷新板块地价纪录。

  根据统计,丁兰新城久未出地,此次推出的两宗地块均位于核心区域:其中15地块位于在建地铁3号线桃花湖公园右侧,出让面积47515㎡,容积率2.3,为商住用地,其中住宅建面不大于87000㎡,需配建公租房25000㎡。

  11地块位于龙湖·名景台北侧、龙湖天街南侧,出让面积22738㎡,容积率2.0,性质为住宅用地。该地块配建较少,配建不大于10%的公建配套。

  区域内居住氛围渐浓,商业、交通等配套齐全,周边有泷悦华府、华侨城·芳菲与城、电建丁桥项目等,未来竞争压力较小。


  测算逻辑

  ① 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ② 牛田19地块车位价格按照40万元/个计算,运河03地块、丁桥11地块以及15地块车位价格均按照30万元/个计算;

  ③ 牛田19地块精装价格按照2000元/㎡计算,运河03地块、丁桥11地块以及15地块精装价格均按照1750元/㎡计算;

  ④ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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