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楼市崩盘前夕,日本现状正在我国上演?吴晓灵:做好潮水退去准备

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  文:栎祐

  众所周知,上世纪90年代,日本发生了严重的“房地产泡沫事件”,导致日本经济进入大萧条,几年内难以复苏。直到现在,日本经济发展缓慢,而中国经济一度超过日本,成为世界第二大经济体,这也与日本房地产市场的崩溃有关。许多日本人把所有的钱都投资在了房地产业上。

  

  当时,日本的房地产市场确实有利可图,为此,日本也掀起了轰轰烈烈的“买房潮”,日本居民在全国各地买了很多房子和土地。当时甚至有一种说法,欧洲70%的奢侈品产品都是日本女性消费的,虽然有点夸张,但这足以解释当时日本的购买力。就连三菱、索尼等大型工业跨国公司也进入了房地产大军。

  当时,一套50平方米的房子需要5000多万日元,折合成现在是300多万元人民币。因此,有传言称,仅仅东京地区的总房价就能买到一整个美国了。然而,这样的盛况只用了4年零3个月就结束了(1986年12月至1991年2月)。

  

  当时想买房的人很多,市场供不应求,出现了4000人排队买房的现象,这与我国前两年的“买房热”如出一辙。后来,为了改变这种状况,也都出台了摇号政策。

  所谓的盛极必衰,日本房地产泡沫经济最终破裂。很多人认为日本政府是“故意捅破”的,但无论是主动还是被动,房价暴跌后,不少购房者毕生的积蓄都没了,很多人都崩溃不已。在这之后,日本人的离婚率高达50%,自杀率极高,许多人因为债务而破产。

  

  后来有专家分析,日本人疯狂买房有两个原因。一是因为一些资本家鼓吹买房就能“稳赚”,二是很多人抱着侥幸心理,认为房价会飞涨,实现一夜暴富。

  反观中国的房价,仍然很高。目前,我国许多城市的房价收入比已经超过国际“警戒线”水平,这意味着许多地区的房价与居民收入不在同一条线上。比如珠海靠近澳门的地区,房价已经涨到近万元,而当地人的月收入只有三四千元左右。

  

  曾有一份报告显示,经过对全国50个城市的随机检查,结果显示,我国的平均房价收入比已经达到13.3。这意味着,在平均水平上,一个家庭,而不是一个人,需要拿出13.3年的总收入才能买得起房子。

  对此,我国有不少专家为当前的楼市“捏把汗”。著名经济学家马光远曾公开表达过对房地产的看法。要知道,他对房地产业一直很乐观,而且他以前也一直看好房价。现在他认为,我国房地产的“造富”趋势已经消失,我国房地产市场已经出现泡沫。

  

  此前,经济学家任泽平发布了《中国存量住房报告》。他在报告中指出,我国目前的房地产存量足够12亿人居住,这还不包括大量的小产权房和分散的城中村,如果把这些房子纳入统计,我国的住房存量可以容纳35亿人。

  这也意味着,我国住房过剩,但一些房地产开发商却不以为然,并没有停止新建楼盘的步伐。特别是今年以来,不少城市开发商疯狂拿地,也出现了“地王”的情况,这必将导致我国住房空置率进一步上升。

  

  据央行2019年数据显示,我国城镇居民家庭住房拥有率已达96%,3套及以上家庭住房拥有率为10.5%,普通家庭住房拥有率为1.5%。这进一步说明,应该买房或有能力买房的人已经买了房。

  对于那些没有买房的人来说,他们中的一些人是暂时资金不足,更多的人期待着房地产泡沫的消失。有人说,那为什么我们国家不能像日本那样迅速地破灭泡沫呢?

  

  要知道,日本迅速刺破楼市泡沫的结果已经摆在那里,经济低迷,发展缓慢,社会资金断裂等等。另外,我国与房地产市场相关的行业太多,各地的地方收入也与房地产市场密切相关。因此,不是我国不敢捅破“楼市泡沫”,而是不想捅破。

  随着“房住不炒”政策坚定不移地实施,以及相关文件为近五年楼市定下基调,房价大幅上涨的空间进一步压缩,房屋或将慢慢由资产转为负债。我们现在所经历的和日本发生的非常相似。因此,不少人觉得,在日本楼市“崩盘”之前,“这些现状”正在我国上演。

  

  此外,央行原副行长吴晓灵也表示:我们沉醉于楼市泡沫的日子不多了,必须做好退潮的准备。这是我们每个人都必须面对的现实。买房对很多家庭来说是件大事,所以每个人还是要量力而行。你说呢?

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