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福州楼市沉默的真相:成色不输2019,2021基本面预判

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  砖家太多,我们都被误读了。

  极为特殊的2020年,终究还是过去了。在这以前,我们反复被专家们洗脑:福州二手房成交骤降似冰窟,大量房东面对“天量房源”和重大“利空”,拿出诚意降价走量也只是一厢情愿。

  事实上果真如此?

  太天真!需知晓,刚需永远是主流,有刚需在,市场差不到哪里去。另一方面,人比人,气SI人,有钱人在干嘛?抄底捡漏。所以,你弄明白自己没能成为有钱人的逻辑没?!


  福州市不动产登记和交易中心1月14日通报了2020年福州市五城区新建商品房、二手房交易情况。


  狗叔坚持,二手房数据才是楼市真正风向标。

  众所周知,这两年,福州一手房随着安置房、安商房纳入网签,愈发显得失真。因此,我们仅展开更为真实的二手房数据,尤其是二手房住宅数据,来一窥福州楼市全貌。

  2020年,福州市五城区二手房住宅交易24582套、231.47万平方米。而2019年,相对应的数据为25581套、240.16万平方米。

  两相对比,差值不足千套,差额不足4%。同时,2020年数据也远高于2018年住宅的19966套。

  这是不是跌破了绝大多数人,尤其是业外人士的认知?砖家们一再说的冰窟呢?!

  具体来看,疫情扰乱市场需求节奏,2020年福州市五城区二手房交易,也曾出现一季度成交腰斩,譬如2月份五城区二手房成交探底至512套,为全年唯一的不过千月份。但自6月起,数据便已超过去年同期。

  福州2020年总成交虽未实现不降反增,但不到千套的差值,也就堪堪平均半个月的走量,考虑到交易曾因疫情近乎行政性中断了近三个月,这差值简直可以忽略不计。

  基于此,我们大胆判定:福州楼市已然走出疫情影响,2020年成色不输2019年。

  游走福州地产圈多年,狗叔有一个感知,即字越少信息越真实。事实上,你我他总能看到各种数据,但平心而论,字越多,往往信息越不官方;信息越详细,往往可能只是为了“卖榜”。

  上述2020年福州市五城区新建商品房、二手房交易情况,即属于字越少信息越真实类。

  但我们仍需要拨开迷雾。必须得承认,疫情本身对各行各业,对投资趋势都是洗牌。


  疫情影响,是多重的。砖家喊跌的逻辑是,疫情影响经济,流动性匮乏,从而有价无市。

  或许,也曾一度对味,但在福州这样的市场,只要把时间轴稍一拉长,你会发现,刚需永远是主流,只要价格合适,不管什么市场,都不至于太差。

  而这同时,也是市场重构的机会。只要价格合适(足够低),有钱人大胆抄底,捡漏的机会也就随之而来。毕竟,疫情之下,不乏惨的人降价出售解决资金周转,从而刺激到交易量。

  都言,人比人,气SI人。是否明白,为何你没能成为有钱人的逻辑?!

  另外,疫情似对购房倾向也有了些许影响。一个趋势是,原来多喜欢独立自住的小年轻,现在不少都已经开始考虑大平层两代人一起住了。

  这样的信息并不是没有佐证。贝壳统计的2020年四季度二手房全款比例最高的十大城市,福州以38%高居TOP2。


  全款购二手房,这极大概率只可能是置换改善需求。比例之高,似也说明,疫情对福州的有钱人影响有限。

  不妨将之置于更大视角下的俯瞰。

  据媒体公开报道,北京、深圳等一二线城市,2020二手房成交量也曾经历“过山车式”的行情,但全年累计成交量均实现了反超,高于2019年。

  这只能说明“一城一策”下的楼市,分化不可谓不严重,有人苦苦挣扎去库存,自然也有人依旧看好。在楼市圈,你我身处的福州,妥妥的被归档为强二线。

  2020年福州GDP破万亿几无悬念,加入“GDP万亿俱乐部”是更高城市经济能级的象征;明确提出争创国家中心城市;零门槛落户……

  都充分昭示了2021年福州楼市基本面,市场需求端只多不少。

  但,鉴于疫情的“常态化”,似松还紧,2021,还是有机会捡漏的!

  不过,不是说福州这样的城市,哪里都能碰。毕竟,楼市现在何止“一城一策”,简直大有“一区一策”的趋势。譬如狗叔一再言及的“新五四北”就属于最好别碰区域。

  最后,以中国房价行情平台(中国房地产业协会主办)新年伊始出炉的2020年12月福州各区房价TOP10作为本文收官。惟愿:福州房价能被温柔以待!


  P.S.鼓楼妥妥的学区房表演的天下。





   P.S.名城国际究竟发生了神马?跌幅冠居全福州。



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