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深圳楼市频现万人抢房,公寓市场却经历寒冬,亏几十万也难出手

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  今年深圳楼市的火爆情况可谓是有目共睹,万人摇号抢房,众筹房款"打新"。但热闹都是住宅市场的,公寓市场则在经历寒冬。

  

  深圳中原研究中心数据显示,2020年深圳全年在售公寓项目56个,新批售面积147万平,约2.49万套,2020年成交1.17万套,共72万平,均价为6.3万元/平,供需关系失衡。在2019年,公寓成交为1.9万套公寓,成交均价为61900元/平,可以看出,公寓的销量大幅下滑明显,价格涨幅也不明显。

  公寓的二手交易也遭遇滑铁卢,打折促销依然无人问津,业主甚至亏钱甩卖。按照规定,公寓首付为房价的5成,但为了提高销量,开发商或中介给出优惠,可以首付4.5成,如果全款买房的话,还会有降价的优惠;有些业主为了将手中的公寓尽快出手,还要亏损几十万卖房。

  就连深圳商住公寓的风向标龙光玖钻也无人问津。龙光玖钻位于龙华红山,曾在2018年连续多月成为全国单盘销售冠军,是衡量公寓市场的指标盘。然而2020年最后3个月,龙光玖钻仅有11套成交。在挂牌房源中,不乏有2019年6月中旬便已上架,至2020年年底都未成交的房源。

  

  商业公寓市场遇冷,与供需关系和政府的调控有关,但根本上还是公寓本身的劣势导致的。一般来讲,公寓属于商业用地,水电费用都是按照商业水电的收费标准来收取,这就导致公寓业主的生活成本要远远高于住宅业主,而且公寓一梯多户、环境杂乱导致居住体验也不好。

  商业公寓与学位也不挂钩。商住公寓是不支持落户的,而入学划片均按照户籍划分,也就是说买了商业公寓,你可能不是当地的户口,孩子也不能在当地上学。而买了住宅,无论一手二手,就可以把户口迁进去,还可以把孩子的户口落在里面,孩子就能进入到指定的学校。

  除此之外,公寓的持有成本和交易成本都比较高。公寓不仅要求首付5成,贷款的年限也有限制,一般不超过10年,这就导致月供压力较大。当公寓转手时,还要付契税、营业税、土地增值税、所得税、印花税等,交易产生税费高达15%-20%。

  无论这笔税费是由买家或者卖家买单,都意味着同等售价的房子,增值利润部分至少被税吃掉三分之一。而且如果买方要负担如此高的税费,考虑到鸡肋的功能和价值,接盘侠数量会更少,转手会更难。

  

  深圳商住公寓的现状,其实也是其他地方公寓市场的真实写照。但是商业公寓存在多年,并不是一无是处的,不限名额、适合单身居住、方便出租等都是其优点。对于个人来说,如果确实有需求还是可以购买,不过需要关注公寓的使用年限、地段位置、公摊面积等,从而获得好的生活质量或者较高的收益。

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