2021年 楼市分化：强者恒强，弱者恒弱

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

　　提问：请问2021年现在广州投资买哪个板块？天河黄埔涨太多，海珠除开琶洲可以投资吗

　　回答：其实，拉长周期来看，还是这些区域会有强劲的后动力

　　这个时候就看出来谁对市场最熟悉，谁对区域板块的认知更加坚定，千万不要用板块一定会轮动，未涨的区域一定会补涨这种看似严丝合缝，其实没有完全逻辑的看似正确的话语，补涨又怎么了，再过个3-5年，不也沦落到目前的境况吗，还是会横盘和下跌，好像板块轮动装了一个按钮，说按下就会启动似的

　　参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，不是说某些地方不会涨，不会补涨，而是说从长期来看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，也不能只看三天，要看三年、五年，甚至6-8年

　　提问：自身情况：我和老婆武汉户口，我社保在上海交了8年，我老婆社保交在武汉。刚刚卖武汉一套房128万（家庭已经无房），另外存款120w,卖房目的是给小孩在中南路买武汉小学+武珞路中学最牛双对口学区房，小孩2岁。 一、1.目前看中水利厅宿舍107平三房（目前无2房）490万房产：主要水利厅强势对口稳定、环境好、三房家庭也可以长住，缺点总价高怕多校划片后面损失也大。 二、另外还建筑设计院、中商宿舍、建材也都不错，1房280w 、2房350左右，3房400、优点：比水利厅便宜点，缺点：单位相对没那么强势、环境差、2房住不下、3房比水利厅便宜一百万，便宜不了太多。 三、我们的想法:如买水利厅（有中南路核心商圈、双地铁等光环）即使多校划片，也不影响他增值，并且首套合理利用房票+贷款优势，那就买。未来款还完抵押出去再卖也不迟。 四、如不买水利厅，买其他房子，如何住，如何1套换2套,第一套买那个小区几房？第二套买武汉那个区域那个楼盘还是上海那个区域那个楼盘？目前家庭年收存款40w

　　回答：你好，感谢付费！ 只要是头部优质学区房，保值能力都很强，不分对口老破小孩是次新。 当然，次新会更加看好一点，比如帝斯曼 武汉天地等。 但老破小挂户口的需求也非常旺盛，如果不考虑投住分离，关心自住和性价比，可以入手水利厅的3房。流动性也还不错。 剩余子弹建议买上海，上海正在启动期。 可以考虑外环西侧的大虹桥区。或者外环东侧的唐镇孙桥都不错。

　　提问：新人首次提问： 我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

　　回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。

　　提问：新人首问：美丽的房姐，我江夏庙山的房子于6.18在家天下中介签合同出售，合同有效期4个月，对方给了2w定金. 买方找人代持，拖了一个月才去面签，面签过了3星期打电话问银行，银行说对方没有提交流水等资料，联系中介后第二天中介通知买方换人代持，又重新去银行面签. 现在又等了3星期迟迟没有下文.今天问中介说是在审批中.由于我要置换，在7月20号签了另一套，给了5w定金，约定9.20给首付，现在马上到9月，我又等着钱去付首付，请问我买方中介是什么套路？我现在该怎么办？

　　回答：你好，很明显对方在用拖延流 没办法，当初签合同他们已经把所有条款改成利好对方，你现在比较被动。 以前在圈子内分析过拖延流： 用定金锁定房源，签长期合同用拖延流，听起来很好，做起来就是贴身肉搏。 首先，少有卖家愿意签长期合同。 而一旦涨价，或者时间拖长，我们默认卖家是会反悔的。 最后的结果就是上下家耳鬓厮磨，感天动地晓之以情，慢慢付滞纳金展期拖延，三句话离不开道理的，大家就装老赖或干脆者走诉讼了。 诉讼即使赢了，也是亏本的。 以下方案你做参考： 先问银行，这笔贷款是否已经在审核中，如果已经在流程中，给银行塞红包，帮忙提前放款。如果银行并没有进件，可以单方面毁约，大不了把定金退给他。把卖房科技树用上，快速找下家接盘。

　　提问：房姐你好，新人首问，目前夫妻名下一套房，子弹500，近期想入手建设大道台北路口华润万象城作为改善性住房，合适吗？预计开盘均价3.6，值得买吗？我个人感觉有点压资金，尤其是现在疫情这么严重，一下子垫进去这么多资金还是有点犹豫！或者有什么好的建议？感谢！

　　回答：华润万象城大平层，地段不错，楼下万象城，但小区环境一般 改善自住还不错，但是投资回报率不如刚需盘。 子弹500，买武汉有些浪费了。 房产是要均衡配置的，不代表全放在二线，也不代表全放在一线。最理想的是一线三分之二，二线三分之一。 如果能开发出一张北上广深的房票，入手一套作为底仓，武汉入手1套低价潜力盘，等有了赚钱效应之后再置换改善盘，是更好的思路。

　　提问：房姐你好，已经付费，望翻牌， 本人情况如下，在武汉，子弹120万，创业年收60-150，爱人婚前与岳父共有一套房子无贷款，对口钟家村小学。我们打算做去名，去掉我爱人的名字，只留下岳父的名字，腾出我的家庭sfsd资格。我们对钟家村房子没有发言权，岳父母不会为了我们卖房或抵押。4个老人在武汉没有房票。二孩，大小孩22年要报名上小学了。 打算购买一套自住兼顾投资的4房，过两年再买二套投资。 迷茫如下： 1. 是腾出sfsd后买一个学区好的四房，近两年还可以买二套。还是以首套资格买一个不在乎学区的房子后，再把爱人名字加回钟家村学区房去，让孩子上钟家村小学？这样就得等两个孩子都上了学才能再去名买二套？ 2. 前几天头脑发热在纽宾凯麓院下了5万定金，现在有点后悔了，觉得没有利用好首套资格做到利益最大化而且不太适合自住太远了吧，就是有个华科附小乐鸣分校，新学校也不知道教育质量如何。应该买核心区比如关山大道的房子吧？然而关山大道二手房看了一下房型面积不太好，学区中等，新房在售房源赶不上小孩22年入学。除了关山大道，是否还有别的核心区学区好的可选？买两套光谷东的房子是好选择吗？ 请问房姐我该如何安排和选择

　　回答：你好，最好的方案是让你爱人户口先别转出来，钟家村的房子留着给孩子上学。考虑利益最大化，建议投住分离，未来在附近租房住。 你们离婚后，腾出你的2张房票买。 纽宾凯麓院考虑自住可以买，现在的价格无功无过，就是市场价。新校区教育质量不好确定，看80%看生源和20%看师资。 一般情况下是建议把你的sfsd用在关山大道，二套资格用在花山。 既然你的sfsd用在花山了，那就把你爱人的二套资格用在关山大道吧，全款抵押，或者按揭都可以。 买2套光谷东长持也是不错的选择。