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万科刚表示看好,潘石屹就泼冷水,长租公寓前景如何?

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  2020年,长租公寓频现“爆雷”。昔日行业老二蛋壳公寓资金链断裂,沪杭等地的友客、巢客等小型长租公寓也跟着出事,引来一片热议。一时间,长租公寓处在舆论的风口浪尖。据统计,目前已经爆雷的长租公寓运营商已超100家。

  在行业一片萧瑟之际,龙头房企万科在投资互动平台表示,长租公寓是解决城市年轻人居住的重要渠道,也是政策支持的方向。万科看好长租公寓业务的长期未来,将持续推动业务的发展。

  虽然有万科加持,但地产大佬潘石屹还是忍不住对长租公寓开炮了。日前,在被问及长租公寓赛道相关问题时,他表示,做长租公寓有两类人:骗子和傻子。“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”

  长租公寓频现“爆雷”

  

  2020年10月,一则“蛋壳公寓的公司财务跑路,公司破产倒闭”传闻,将长租公寓送进热搜榜。对此,蛋壳公寓回应称,“跑路”“倒闭”系不实言论,蛋壳公寓的经营活动一切正常。蛋壳公寓并非第一家,也不是最后一家深陷负面消息的长租公寓运营商。在此之前,2017年开始,就时不时有长租公寓运营商因资金链而“爆雷”。2018年,长租公寓行业更是“爆雷”频频。当年8月,杭州长租公寓品牌鼎家因资金链断裂停止运营,成为第一家爆雷的明星品牌。就连获得软银和顺位资本等机构大佬加持的寓见公寓也未能幸免于难。

  有数据统计发现,2017年到2019年,近30家长租公寓品牌“爆雷”。2020年,长租公寓空置率大幅攀升,这使得本就紧张的现金流更加岌岌可危。据统计,2020年,有26家长租公寓品牌“爆雷”,仅8月份就有15家。

  长租公寓运营商为何频频“爆雷”?有评论认为,长租公寓平台用低于传统租赁市场的价格吸引租客,租客们看上去是捡了个便宜,实际上却不知不觉中进入平台早就铺好的陷阱。优惠价格的背后,一旦平台跑路,租客支付的租金就打水漂了。

  左手租房,右手房贷,长租公寓平台这种玩法,一旦遭遇资金链断裂,后果就不堪设想。可以说,缺乏对资金流向的有效监管,为整个行业的爆雷埋下了伏笔。

  大佬“炮轰”长租公寓

  

  长租公寓品牌惊现“爆雷”,其实,有业内人士早就预警。2018年8月,胡景辉公开炮轰以自如、蛋壳为代表的长租公寓,认为其运营商为了扩大规模,以超过市场租金20%到40%的价格收房,这违背了市场规律,将酿成巨大风险。

  他甚至大胆预言,如果市场上各大机构仍不理性地发展下去,未来两年将会成为大批长租公寓死亡之年。如果长租公寓爆雷,后果会比P2P爆雷更为严重,因为会出现业主驱赶承租人的情况,成千上万人将无家可归。

  一语成谶,长租公寓频现“爆雷”,似乎验证了胡景辉的判断。如今,在行业频现“爆雷”的背景下,SOHO中国董事会主席潘石屹公开“炮轰”长租公寓。他表示,大概5年前研究过长租公寓的商业模式,最后的结论是——在现有的金融环境、税收环境下,做长租公寓的主要有两类人:一类是“骗子”,一类是“傻子”。前者没有想着长远发展,骗一笔钱就跑;后者则是没算明白账,投资回报率无法覆盖成本。

  正因如此,潘石屹认为,“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”

  难阻头部房企加码布局

  

  虽然长租公寓频现“爆雷”,也常遭“炮轰”,但这似乎仍无法阻止头部房企加码布局。

  2020年12月31日,龙头房企万科在投资互动平台表示,长租公寓是解决城市年轻人居住的重要渠道,也是政策支持的方向。虽然长租公寓项目眼下面临一些困难,但万科认为集中式公寓市场需求大,且符合租购并举的政策方向,万科仍会坚定不移地推动该项业务,为城市年轻的奋斗者,提供租得起的房子和生活配套方案。

  公开信息显示,万科的租赁住宅业务已经成为核心业务之一,主要以青年长租公寓“泊寓”为产品线,探索为不同类型客户提供长期租住解决方案。截至2020年9月底,万科租赁住宅累计开业13.58万间,成熟项目的出租率为95.3%。

  无独有偶,另一家大型房企龙湖集团在2020年半年报中表示,公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。作为公司发展的主航道之一,冠寓已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等城市开业运营。龙湖认为,这部分业务将为公司物业租金增长奠定坚实基础。

  在行业寒冬,头部房企逆势加码布局,源自长租公寓赛道的未来空间。头条菌认为,这一现象背后有两大逻辑支撑:其一,2016年以来,政策层面就开始大力支持住房租赁市场发展,推动形成租购并举、住有所居的房地产市场。其二,有机构预计,到2022年,中国租赁人口规模将达到2.45亿人,未来仍有更多人口涌向大中城市,给一二线城市带来大量租赁人口。

  庞大的市场需求叠加丰厚的政策红利,租赁市场仍然是吸引资本下场的优质赛道。眼下“四面楚歌”的长租公寓能否走出困境,寻到适合行业发展的商业模式,尚需时间检验。

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