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上海楼市:建议收藏!现在是上车时机吗?有什么要注意的?

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  我是曾叔谈房 ,资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师,曾叔没有千篇一律的自媒体,没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑!曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ,带你成为最会买房的人。

  

  

  提问:你好,曾叔,准备买房,现在是上车时机吗?有什么要注意的?

  回答:你好,现在买房可以上车,有几点建议要谨记:1、回归中心。中心城市中心地段,城市中心分单核+多核,三四线以下原则上只抛不买;2、敬畏政策。房产投资,要敬畏市场,更要敬畏政策,政策是房地产最重要的基本面;3、流动为王。流动性好的不动产,拥有更高的溢价,抗风险性更好;4、长持为策。拒绝短炒,房产的持有周期应该考虑5年以上,5年也是经济小周期;5、配置优化。拥有多套房的投资客,优化资产配置,应对未来房地产税;6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍;7、勤于踩盘。读万卷书,踩百个盘,学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值;8、具体详见内部分享。

  提问:你好,我在上海有过一套购房贷款记录,再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右,所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040,均价4.6万;临港主城区的钻石湾,均价3.5万(要茶水费5000一个平方);和嘉定的封浜(没有看过楼盘)。不知道该怎么选择?

  回答:你好。祝桥公元2040自住不错,也适合周边上班,东站的规划对祝桥是个利好,可考虑;钻石湾近滴水湖,自住养老还可以,目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑,14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

  提问:你好,曾叔,上海目前的房价曾叔怎么看?目前阶段适合买房么?未来一年到2年房价的趋势如何?如果买房是考虑买什么类型的,房龄在多少范围的房子?

  回答:你好,曾叔,上海是顶级城市,确定很大,未来但凡有全国性行情,不管大小,上海一定不会错过,所以买上海一定能涨的,投资眼光放长远一点,不要只看短期1-2年,所以在房票和资金满足条件下,越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的,但是当前也是没有洼地可言,哪怕上海那么繁荣,也必须坚持一个原则,越靠中心价值越高,内环随便买,中环值得买,外环挑着买,外环以外,谨慎买。上海买房,一定要选定地铁来买,上海是个地铁非常发达的城市,59%的小区覆盖地铁,属于地铁典型的密集城市,在这个大家都有地铁,而你没有的情况下,就是一个缺陷。市区买房,最好买次新房,楼龄最好不要超过20年,上海的地铁很发达,如果市区没有学位好的老破小,价值会大减。大家宁愿买远一点,也要买好一点,反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享!

  提问:你好,曾叔,新上海人,可凑130-150万现金,有sfsd名额,目前上海有住房,请问曾叔老师:是用这些资金现在买房,还是先存起来再工作几年累积更多资金以后再买房?

  回答:你好,上海房子在缓涨暗涨,现在可以入手,具体投资建议详见知识内部。现在通货膨胀率为15%,也就说,不管你有多少收入,只要你持有的是现金,每一年,你的财富都会贬值15%,所以你想要抵御通货膨胀的隐性税收,就必须把贬值的现金换成升值的资产,其实,现金的本质,就是一张纸,是我们人类拿来计数的一个工具而已。严格意义上来讲:现金不能算做财富,什么是真正的财富?就是可以让你的钱,不但不贬值,还不断增值的资产,才能叫财富。只要你没有把你的钱,换成会增值的资产,从经济学的角度来讲:你只能是一个穷人。在过去十几年,涨得最快的资产,创造几千几万亿财富的,主要是房地产市场。哪怕你把所有的钱,全部变成房子。

  从2000年开始,持有十几年。你的收益是多少呢,大概18倍左右。我们可以将房产与现金,想象成二根铁轨。房产每年升值14%,其主要的动力是滥发现金,钞票变“糙”了。现金年年贬值,越来越没有购买力。这两根铁轨,一根往东,一根往西,选择“买房”或者“持币”的人,就像行走在二根轨道上面,越来越远。成为二个世界的人。这样的情况下,请问你是要成为“持房”还是“持币”的人呢?答案当然是持房。哪怕冲破头打破血,你也要跳到“持房”的这列火车上来。因为你知道,未来的差距会越来越远。你只有搭上房产快车,才能保护你的财富。所以职业房产投资客,正在尽力,将每一分现金都转换成房产,“落房为安”。

  提问:你好,曾叔,请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力?麻烦帮忙排一下序!谢谢!

  回答:你好,这几个盘都不错的,若要论增长潜力;保利学府里在成熟片区,地段可以,小区门的那条路太小了,离地铁不是很近,小区品质好,适合自住+投资,增量可能稍低一点;新福港鼎峰是适合投资,增量大;大壮名城位置也不错,但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

  提问:你好,曾叔,我的情况是:北京户口,打算今年结婚买婚房,和未婚夫的工作时间比较自由,不需要打卡,也都有车。可以首付300万,首房首贷。目前有几个选择:亦庄马驹桥的样本小区,复式或者一层带院;慧忠里的小三居,学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式(或带小院)还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。

  回答:你好,首套刚需考虑保值效果优先选地段,首套选郊区对你的资产增值不利,以后改善换房出售也是个问题。10年以后郊区非品质盘谁会接手?周边还无产业支撑内在价值,更是无人问津。首套应追求稳定,后期资产积累足够,改善房再考虑纯品质。

  提问:你好,曾叔,感觉现在已经找不到好盘了,我要不要等几年再买?现利率又高我算了下利息划不来。

  回答:你好,等几年一放水,房价肯定是再往上走,你又买不起。大多数的时候,是我们的能力还匹配不了我们的需求,才导致我们买不起房。如果我们把起点放低些,先从外环买起,然后再慢慢跳到环内,我想应该不是什么难事,但想着从五环直接跳到三环甚至是二环,那几乎是不可能了。所以,本质上并不是你买不起房,而是你买不起自己想要的房。

  提问:你好,曾叔,请问上海七宝与浦锦哪里更有潜力?谢谢。

  回答:你好,七宝板块从学区上强于浦江镇,不管是七宝外国语还是七宝实验小学,都是闵行的名校。而且从生活配套上来说,闵行浦西这一段要比浦东这一段更加宜居。但是七宝的房屋整体偏老旧,不管是万科还是其他类似于万兆都是超过10年的房龄,而且七宝在航道下面,的确是有些吵闹的。就发展潜力来看,七宝不如浦江镇,浦江镇有前滩辐射,还有整体较新的优势,应该发展机会更大一些。上海投资回报率高的板块,具体详见内部分享!

  提问:曾叔,你好!请问房价那么高,谁还买得起房。一套80万元的房产,至少需要月收入10000元以上。而且当购买房产后,月收入的一半将用于月供,购买力极大萎缩。房价越高,会导致购买力越弱,消费越少,您觉得对吗?

  回答:你好,这样的观点,忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的,必然就有一个“卖房”者。当买房者掏出80 万元房款时,必然有另外一个人,收入了80 万元。二者严格相等,丝毫不少。当有一人丧失80 万元购买力时,必然有另外的一个人,增加了80 万元购买力。当有人缩减开支时,必有人获得了大笔的现金。一般的研究分析,都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说,购买力是不断萎缩的。

  将目光放得更久远一点,将考虑群体放到全社会的民工,建筑工人,搬运司机。就会发现完全都不是这么回事。当小白领花80 万掏钱买房时,必然有建筑商获得了80 万元入账。其中10 万元建筑工人工资,10 万元建材原料,10 万元广告营销策划, 10 万元金融融资收入,10 万元绿化配套设施,30万元政府税费和地基拆迁费用。当小白领掏钱80 万元买房时,必然有更多数以千千万的人群,获得了工作,找到了销路,接到了订单,拿到了工资。或者政府收到了税费,开建公共工程,孤老拿到赡养。货币是循环流动的,财富是守恒的。整个社会好比一座巨大的生物链。小白领站在了链条的上层。所以无谓房价多少,购买力永不消失,只不过从一个人的手中,到了另一个人的手中。

  提问:曾叔,你好,请问现在上海买房落户的政策,有什么规定?

  回答:你好,在上海买房落户,详细的说明、介绍、描述;详见知识内部资料分享。

  

  

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