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?谁买走了成都七八百万的房子?

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  每年底,开发商的集中供货,这时候大家的注意力都会集中在低价神盘上,会导致大量高端盘库存积压,进入平稳的顺销期。

  但是今年不一样了,过去一个多月,成都的高改客户就像买不到房一样在城南疯狂扫货。


  我们先来看一组市场数据:

  麓湖生态城,总价600-800万级的大户型全部清盘;

  天府新区的“灯塔”,房价的天花板,万科天府锦绣均价32000元/㎡,总价600-800万,清盘;

  万科公园5号,套均200㎡以上的大户型,一房难求;

  万科天府公园城,叠拼别墅,400-600万级,摇号直接售罄;

  卓越晴翠,600-800多万级的叠拼别墅,目前来看,600万级的上、中叠别墅会清盘;

  顺销不久的保利和光屿湖,现在接近清盘;

  绿城凤起朝鸣,均价34999元/㎡,130套房,169人报名摇号,目前仅有少量顺销房源。(ps:串儿哥有一位粉丝拿下了这批次中叠的样板间)

  以上所有数据都在指向一个事实,改善当道

  从天府新区现有的改善项目的价格梯度来看,主流价格500-800万,这是成都市场很少涉足的总价区间,并且在一个发展中的新区,够到了成都的价格天花板。



  最近,成都高改新盘的畅销,和政策的改变脱不开关系:2020年12月15日,成都出台“无房家庭可优先摇号”政策。

  这对于本土“高改”客群来说,无疑是利空。

  因为这部分,基本都是有房再增购房屋,或者是卖房腾资格的人群。

  即便卖空名下房屋,在政策基础上,他们不属于“无房家庭”,基本无缘高性价比改善盘摇号,只能购买顺销的高价豪宅。

   1.本地高端改善

  他们无疑是规模最大的一类。今年,我个人接触到的高端豪改的咨询量,也确实以本土改善需求为主。

  这部分买家中,对之前持有的房屋都有过卖房、赠予、过户等操作。并且都入住在城南或者市区的改善住房。

  所以,从咨询中能看出,他们对产品的要求非常苛刻。他们要的不是工业化流水线生产的房子,而需要所谓的产品溢价。

  比如,物业形态、户型设计、视野、资源。

  目前,市场上大部分的二手房很难满足他们的置业需求。

  只能通过目前市场上最前沿、最高端的新产品来实现,比如万科天府锦绣、麓湖的大平层,或者别墅产品来实现改善需求。

  2.外来资深炒房客

  外来炒房客,在成都这种严格限购的市场,听起来似乎不太现实。但现实就是,这部分买家还真是存在,并且,他们不是一个人在“战斗”

  “本科落户+1年社保”,就能获得成都某一个区的第一顺位资格,而在高端豪改市场,第一顺位资格对于本地人来说,几乎是凤毛麟角。但是对于外来人,本地无房+购房资格就能轻松获得第一顺位。

  去年,我接触到了不少深圳过来的炒房客,这部分人都有相同的特性:

  预算高,因为房票难得,他们瞄准的几乎都是总价600万以上的“剪刀差”豪宅。比如热门楼盘万科公园5号、万科天府公园城的别墅、中洲锦城湖岸、首开龙湖云著、以及今年会开的成都金融广场。

  胆子大,在买房这件事上,深圳人比其他任何一线城市的炒房客都猛,“宇宙第一炒房示范区”绝不是浪得虚名。正是过去几年新房严厉限价,挤压出了大量不合理的“剪刀差”新盘,这些炒房客正是把目光锚定在这类巨额剪刀差的新盘上。

  并且,炒房客的煽动性极强,只要有利益驱动,他们就能拉动一大批类似的买家,共同进驻一个城市,与本地改善人群争抢资源。

  3.北漂回蓉置业,降维打击

  这两年中,成都被讨论最多的一类购房人群就是:一线城市上班,成都买房,用一线城市的工资供养成都的房子。

  而成都600万左右的豪宅,在他们眼里就是一线城市刚需住宅的价格水平。

  相较于三四线城市房价的不稳定性,加之北京近两年楼市相对疲软,成都这种强二线城市的房价则强势很多,促使大量北漂族有了回蓉置业的念头,既有改善需求,同样兼顾投资价值。


  根据2020年末成交火热的改善楼盘,大致能盘出一二。

  第一类是“剪刀差”盘

  目标楼盘如:万科公园5号、成都金融广场、中洲锦城湖岸、麓湖生态城、首开龙湖云著、天府公园未来城、蓝润珑门。

  以上差价盘如果没有摇中。

  第二类次选顺销豪宅

  如:万科天府锦绣、保利和光屿湖、卓越晴翠、麓湖熙华天玺、中海观园、绿城诚园、凤起朝鸣等。

  以上楼盘,开盘之后即便走向顺销,也会在较短的时间完成清盘。

  但主城区大量同价位的豪宅就没那么幸运了,如锦江天玺、国宾锦麒天玺、西派浣花、天府汇中心等,个别几乎是现房呈现,但依然在售卖中,顺销周期明显较长。

  可以明显看出,这类高端豪宅买家对城南是情有独钟。成都“南倾”严重,这也是目前楼市最明显分化。


  1月12号,正合股份发布的《成都2020市场总结》中指出,成都2020年总价支付力韧性较强,全城改善化趋势明显,总价600以上产品供应补量,销量翻番,高端市场升温


  图源:正合《成都2020市场总结》

  在土地市场方面,热点区域地价频频刷新,尤其是城南,今年双流怡心湖板块的地价也拔高到17000元/㎡以上的历史新高。

  很多人不愿意承认成都的购买力,但是,过去这一年,成都的豪宅门槛在不断试探市场极限,同时购买力也在刷新我们的认知。

  这些疯狂的购买力背后,其实是肆意上涨、不受管控的二手房价格,以及不断被挤压的需求。

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