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杭州学区房三个月跳涨百万元,研究机构:应激反应,建议保持冷静

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  《中国经济周刊》记者 陈一良|杭州报道

  近日,杭州知名民办小学杭州市崇文实验学校可能要转为公办学校,学校附近小区或将被划为学校学区房的消息在杭州备受关注。网传该学校附近江一园小区一套在售房源在一天之内两次上调房价,共加价210万元。

  《中国经济周刊》记者查询后发现该房源确实存在,但网传的房东调价记录无法辨别真假。

  

  

  2020年5月以来,杭州出台小学、初中入学"公民同招"政策,公办民办学校同步进行入学报名,学校不得另行组织招生报名。

  "杭州的私立小学、初中总体都不错,公民同招之前,很多家长选择让孩子先报考私立学校,如果没有被录取,再想办法就近上公办学校。公民同招之后,报考私立学校未被录取的孩子在公办学校就面临靠后录取的可能,甚至面临被调剂到其他学区的风险,不能就近入学。这就导致更多家长会有求稳倾向,提前买个学区房,拿到公办学校学位。"在崇文实验学校周边从事房产中介工作的陈平说。

  陈平介绍,崇文实验学校附近的房屋价格近期确实有上涨,但没有网上传得那么离谱,而杭州最典型的学区房集中在西湖区的学军小学、文三街小学、十三中附近,该区域的学区房以房龄30~50年的"老破小"为主,最近几个月价格上涨明显,个别小区甚至出现所有房源普涨百万元的现象。

  不少学区房3个月涨价100万元

  1月12日,《中国经济周刊》记者来到位于杭州市西湖区文二路、文三路、求智巷一带走访房产中介,发现2020年10月以来,不少学军小学、文三街小学学区房房价涨幅超百万元。

  就职于文二路上某房产中介的赵可告诉记者,自己主做学军小学学区房的中介业务,该片区域的房源几乎是杭州最贵的学区房,近年来房价涨幅明显。

  

  某中介网站上文二新村在售房源信息。

  "以学军小学的学区房为例,30平方米以下的房源,3年前有卖到每平方米15万元的,大家都觉得很贵,。但现在这类房源最便宜也要每平方米15万~16万元;一般40~60平方米的房子,总价就在500万~700万元,单价在11万~13万元。目前一套在卖的61平方米的经典户型,房东诚心卖,也是价格最便宜的,680万元一口价,其他房源价格则多数在700万元以上,但这样的房子在3年前大约总价在500万~550万元。"赵可说。

  

  位于杭州市西湖区求智巷6号的杭州市学军小学,公开信息显示,该小学前身为1908年创建的杭州府官立初等小学堂。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。

  赵可介绍,此前两三年,附近学区房价格都处于缓慢上涨状态,每年大约上涨5%,但最近几个月涨幅很明显,几乎是"卖一套、涨一套"的势头,如果出手慢,还不一定能买得到。

  "比如说前面那套在售的61平方米、总价680万元的房子,如果在9月份可能只要600万元左右。大部分房源涨了50万~80万元,涨100万元的也有,这个上涨速度确实有点猛。"赵可说。

  

  位于文二路上的文二新村小区。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。

  学军小学的学区房主要是学校附近的文二新村、求智弄小区、文锦苑小区等。

  记者走访发现,大部分房源房龄偏老,如文二新村房源大多实际房龄在40年左右,小区停车位少,停车较为困难。

  赵可告诉记者,学军小学大部分学区房房源房龄都偏老,甚至不乏房龄达到50年的房源,面积也以40~70平方米房型为主,而相对较新的文锦苑小区,由于房屋面积大,过去三个月小区有不少房源涨价百万元以上。

  

  

  位于杭州市西湖区求智巷的文锦苑小区,该小区房源多为100平方米以上的大户型。《中国经济周刊》记者陈一良 摄。

  "小户型可能要每平方米涨2万元,甚至3万元,总价才会涨100万元,但文锦苑小区的房源大多在100平方米以上,所以只要单价涨1万元,总价上涨就超过百万元了,目前文锦苑小区的房源价格基本都在千万元以上。"赵可说。

  银行放宽贷款或助推房价上涨

  对于过去3个月以来,区域内学区房价格为何会快速上涨,文三路上一家房产中介门店店长张媛告诉记者,主要原因可能有三点。

  "首先,学区房的成交旺季一般是3月、4月、5月,有的学生家长是做生意的,年初会有一些生意回款,可能就用来买房了,而买房落户一般也要求在上半年。但2020年由于疫情原因,上半年成交很低迷,部分购房需求推迟至下半年释放。"张媛说。

  第二,杭州去年5月份出台了"公民同招"政策,该政策在9月落地,使得一些还在观望的学生家长确认了自己的学区房需求,进而出手购房。

  第三,优质民办学校转为公办学校在2020年已有先例,可能使得这些小学、初中周边的小区被划入学校学区,变身"学区房"。

  

  文二新村小区内景,小区较为老旧。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。

  对于周边学区房是否还会上涨的问题,张媛称未来一段时间仍然看好学区房上涨空间。

  "做强公办学校在未来一段时间内肯定是个趋势,2020年还只是‘公民同招’的第一年,估计未来还会强化这个趋势,再加上明年杭州要开亚运会,全城都在搞基建,业内对杭州房价总体是比较看好的,如果总体房价上涨,学区房自然也会有自己的上涨空间。"张媛说。

  据悉,目前银行购房贷款方面也给学区房开出了优惠政策。有业内人士认为,这或是房价上涨的推手之一。

  "一般的老房子购房贷款是比较难的,贷款期限也比较短,根据银行现行政策,我们有些学区房只能做十几年的贷款,贷款人还款压力大。但现在有银行可以不看房龄,允许男性借款人借款到65岁,女性到60岁,也就是说男性借款人在35岁以下,女性借款人在30岁以下,都能拿到30年的贷款期限,还款压力会小很多。"张媛说。

  记者致电该区域多家房产中介门店,对方均表示大部分银行可以为购房者提供上述贷款服务。

  

  杭州市学军小学附近有不少教育培训机构。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。

  张媛认为,截至目前为止,在杭州当地各类房产品类中,学区房不是升值最快的品种,却是最稳定的品种。

  "2012年到2014年,应该是过去10年中杭州房产市场最低迷的阶段,但我们周边的学区房没有降价,甚至略有涨价,2016年以来,杭州房价上涨较快,但传统学区房板块整体稳定,并没有大涨,所以我建议以投资为目的的购房者还需要理性看待学区房。"张媛说。

  研究机构:市场应激反应,未来学区房概念将弱化

  1月13日,杭州某知名房产研究机构部门负责人江龙告诉《中国经济周刊》记者,"公民同招"等政策对部分适龄儿童的就学计划造成一定冲击,市场出现应激反应,有部分家长抢购学区房,导致少数头部学区房价格过快上涨,但长远来看,通过一系列改革后,学区房概念将逐步弱化,教育资源会更加均衡。

  "无论是‘公民同招’还是‘民转公’,其目的都是使得教育资源更加均衡,这在全国各大城市都是一个趋势,但优质教学经验、办学力量的调整和再分配需要一个过程,所以我们建议家长保持冷静和理性,更多关注孩子的全面成长,寻找适合孩子的教育方式,毕竟一个学区房并不能保证孩子成才。"江龙说。

  江龙介绍,从2020年全年数据来看,除去少数第一梯队学区房,杭州学区房市场价格总体保持稳定。

  (应受访者要求,陈平、赵可、张媛、江龙均为化名)

  责编:周琦

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