《中国经济周刊》记者 陈一良｜杭州报道
近日，杭州知名民办小学杭州市崇文实验学校可能要转为公办学校，学校附近小区或将被划为学校学区房的消息在杭州备受关注。网传该学校附近江一园小区一套在售房源在一天之内两次上调房价，共加价210万元。
《中国经济周刊》记者查询后发现该房源确实存在，但网传的房东调价记录无法辨别真假。
2020年5月以来，杭州出台小学、初中入学"公民同招"政策，公办民办学校同步进行入学报名，学校不得另行组织招生报名。
"杭州的私立小学、初中总体都不错，公民同招之前，很多家长选择让孩子先报考私立学校，如果没有被录取，再想办法就近上公办学校。公民同招之后，报考私立学校未被录取的孩子在公办学校就面临靠后录取的可能，甚至面临被调剂到其他学区的风险，不能就近入学。这就导致更多家长会有求稳倾向，提前买个学区房，拿到公办学校学位。"在崇文实验学校周边从事房产中介工作的陈平说。
陈平介绍，崇文实验学校附近的房屋价格近期确实有上涨，但没有网上传得那么离谱，而杭州最典型的学区房集中在西湖区的学军小学、文三街小学、十三中附近，该区域的学区房以房龄30～50年的"老破小"为主，最近几个月价格上涨明显，个别小区甚至出现所有房源普涨百万元的现象。
不少学区房3个月涨价100万元
1月12日，《中国经济周刊》记者来到位于杭州市西湖区文二路、文三路、求智巷一带走访房产中介，发现2020年10月以来，不少学军小学、文三街小学学区房房价涨幅超百万元。
就职于文二路上某房产中介的赵可告诉记者，自己主做学军小学学区房的中介业务，该片区域的房源几乎是杭州最贵的学区房,近年来房价涨幅明显。
某中介网站上文二新村在售房源信息。
"以学军小学的学区房为例，30平方米以下的房源，3年前有卖到每平方米15万元的，大家都觉得很贵，。但现在这类房源最便宜也要每平方米15万～16万元；一般40～60平方米的房子，总价就在500万～700万元，单价在11万～13万元。目前一套在卖的61平方米的经典户型，房东诚心卖，也是价格最便宜的，680万元一口价，其他房源价格则多数在700万元以上,但这样的房子在3年前大约总价在500万～550万元。"赵可说。
位于杭州市西湖区求智巷6号的杭州市学军小学，公开信息显示，该小学前身为1908年创建的杭州府官立初等小学堂。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。
赵可介绍，此前两三年，附近学区房价格都处于缓慢上涨状态，每年大约上涨5%，但最近几个月涨幅很明显，几乎是"卖一套、涨一套"的势头，如果出手慢，还不一定能买得到。
"比如说前面那套在售的61平方米、总价680万元的房子，如果在9月份可能只要600万元左右。大部分房源涨了50万～80万元，涨100万元的也有，这个上涨速度确实有点猛。"赵可说。
位于文二路上的文二新村小区。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。
学军小学的学区房主要是学校附近的文二新村、求智弄小区、文锦苑小区等。
记者走访发现，大部分房源房龄偏老，如文二新村房源大多实际房龄在40年左右，小区停车位少，停车较为困难。
赵可告诉记者，学军小学大部分学区房房源房龄都偏老，甚至不乏房龄达到50年的房源，面积也以40～70平方米房型为主，而相对较新的文锦苑小区，由于房屋面积大，过去三个月小区有不少房源涨价百万元以上。
位于杭州市西湖区求智巷的文锦苑小区，该小区房源多为100平方米以上的大户型。《中国经济周刊》记者陈一良 摄。
"小户型可能要每平方米涨2万元，甚至3万元，总价才会涨100万元，但文锦苑小区的房源大多在100平方米以上，所以只要单价涨1万元，总价上涨就超过百万元了，目前文锦苑小区的房源价格基本都在千万元以上。"赵可说。
银行放宽贷款或助推房价上涨
对于过去3个月以来，区域内学区房价格为何会快速上涨，文三路上一家房产中介门店店长张媛告诉记者，主要原因可能有三点。
"首先，学区房的成交旺季一般是3月、4月、5月，有的学生家长是做生意的，年初会有一些生意回款，可能就用来买房了，而买房落户一般也要求在上半年。但2020年由于疫情原因，上半年成交很低迷，部分购房需求推迟至下半年释放。"张媛说。
第二，杭州去年5月份出台了"公民同招"政策，该政策在9月落地，使得一些还在观望的学生家长确认了自己的学区房需求，进而出手购房。
第三，优质民办学校转为公办学校在2020年已有先例，可能使得这些小学、初中周边的小区被划入学校学区，变身"学区房"。
文二新村小区内景，小区较为老旧。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。
对于周边学区房是否还会上涨的问题，张媛称未来一段时间仍然看好学区房上涨空间。
"做强公办学校在未来一段时间内肯定是个趋势，2020年还只是‘公民同招’的第一年，估计未来还会强化这个趋势，再加上明年杭州要开亚运会，全城都在搞基建，业内对杭州房价总体是比较看好的，如果总体房价上涨，学区房自然也会有自己的上涨空间。"张媛说。
据悉，目前银行购房贷款方面也给学区房开出了优惠政策。有业内人士认为，这或是房价上涨的推手之一。
"一般的老房子购房贷款是比较难的，贷款期限也比较短，根据银行现行政策，我们有些学区房只能做十几年的贷款，贷款人还款压力大。但现在有银行可以不看房龄，允许男性借款人借款到65岁，女性到60岁，也就是说男性借款人在35岁以下，女性借款人在30岁以下，都能拿到30年的贷款期限，还款压力会小很多。"张媛说。
记者致电该区域多家房产中介门店，对方均表示大部分银行可以为购房者提供上述贷款服务。
杭州市学军小学附近有不少教育培训机构。《中国经济周刊》记者 陈一良 摄。
张媛认为，截至目前为止，在杭州当地各类房产品类中，学区房不是升值最快的品种，却是最稳定的品种。
"2012年到2014年，应该是过去10年中杭州房产市场最低迷的阶段，但我们周边的学区房没有降价，甚至略有涨价，2016年以来，杭州房价上涨较快，但传统学区房板块整体稳定，并没有大涨，所以我建议以投资为目的的购房者还需要理性看待学区房。"张媛说。
研究机构：市场应激反应，未来学区房概念将弱化
1月13日，杭州某知名房产研究机构部门负责人江龙告诉《中国经济周刊》记者，"公民同招"等政策对部分适龄儿童的就学计划造成一定冲击，市场出现应激反应，有部分家长抢购学区房，导致少数头部学区房价格过快上涨，但长远来看，通过一系列改革后，学区房概念将逐步弱化，教育资源会更加均衡。
"无论是‘公民同招’还是‘民转公’，其目的都是使得教育资源更加均衡，这在全国各大城市都是一个趋势，但优质教学经验、办学力量的调整和再分配需要一个过程，所以我们建议家长保持冷静和理性，更多关注孩子的全面成长，寻找适合孩子的教育方式，毕竟一个学区房并不能保证孩子成才。"江龙说。
江龙介绍，从2020年全年数据来看，除去少数第一梯队学区房，杭州学区房市场价格总体保持稳定。
（应受访者要求，陈平、赵可、张媛、江龙均为化名）
责编：周琦
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