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成都楼市现状:学区房领涨,老破大领跌!

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  提问:成哥好。打算在成都投资买房,不知现在是否合适?二手学区房前景如何?如果是二手房的话比较推荐哪个片区?

  回答:你好,学区房和普通房其实是两种买法,购房的群体也不尽相同,由于其不确定性,学位房适合短线爱折腾的人群,因为要经常性的调仓,普通次新三房更适合长持。学区房因为政策变化比较大,所以并不是投资的主流。但是学区房的涨幅往往比较大。如果已经涨得很高的学区房,不建议入手了。我们买的应该是学区溢价不多,未来学区可能会越来越好的楼盘。考虑长期投资,建议优先考虑普通次新三房。成都投资回报率最大的楼盘,详见内部分享。

  提问:成哥你好!最近想投资房产,南昌的房子可以投资吗?绿地儒乐星镇。

  回答:你好,南昌属于存在感较弱的省会城市,朝阳和九龙湖已经涨过一波了,目前不算低位,动能也一般,未来比较平稳,涨幅缓慢。 如果不想去其它城市建仓,南昌也可以淘笋。 优选红谷滩核心区,红角洲 次选朝阳新城,高新区。 绿地儒乐星镇自住还行,投资一般。

  提问:成哥你好!坐标成都,手上有一套老破小,房龄二十多年了,是现在卖掉!还是等待拆迁?

  回答:你好!就现在卖,老破小在成都升值潜力小,加上现在提倡旧改。打个比方,你现在这套老破小50平米能卖50万。附近次新房卖2万一平,贵50%。就算拆迁了,原地回迁的话,想要增加面积还得自己掏钱。如果你卖掉,拿这个50万,买热点片区单价一万五总价150万的房子,杠杆加上去了,面积变成100平。十年期间,来个两次的增值抵押、买入,再抵押再买入十年后,你可能都有200平的房子了,但你的老破小区不一定还没拆迁。即使拆迁,还不一定马上拿证,还不一定原地拆迁,除了市区以内,其他周边的回迁房还卖不上价。

  提问:成哥好!请问保利和光屿湖,153平米,四百一十多万,低楼层值不值得投资,以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得,总价400左右的房子,有没有哪个楼盘推荐,我是高新区普通资格,谢谢!

  回答:2.7万接近清水房,这个价格就不算太便宜了,我不知道这个户型有没有赠送,如果有就可以买,如果没有,就是普通平层的话,价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的,但你说的这套房源感觉价格有点贵,你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外,普通资格400万,金隅金成府,鹿溪樾府,天府里,招商时代公园可以对比考虑。

  提问:成哥好!最近在关注天府新区保利和光屿湖,但是听说有人才房。这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说,这种商品房与人才房结合的模式,有什么需要考虑和关注的,谢谢!

  回答:人才房的价格跟商品房基本没区别,大概就是一个9折或者85折的状态,而且这些人才也不是拆迁户,或者公租客,整体素质还是相对较高的,所以我个人觉得问题不大。唯一可能就是注意一下,人才房的面积不要太小,同时,也要注意量,例如10栋商品房,1栋人才房,就问题不大,但如果5栋商品房,5栋人才房,就会有一定影响。

  提问:成哥好!兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2。请问这个盘这个价位投资如何?

  回答:悦鹿府其实就是中铁卓越城三期,预计超过1000套房源供出,所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅,对外销售是非常稀缺的,如2015年开盘的北鑫苑,2019年开盘的东鑫苑,以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦鹿府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房,但也不是直接看兴隆湖,而是兴隆湖出来的一条河道。目前片区内中铁卓越城—期挂牌单价在2.5万左右,天投北鑫苑达到了3.1万左右,所以剪刀差还是很明显的。但是交通不便,距离地铁兴隆站步行距离大概2千米,今后出行更多需要自驾或者公交车,但作为投资房的话,是可以等待交通配套的完善的,还是值得一摇。

  提问:成哥好,能否说说武汉光谷南山府的优缺点?

  回答:南山府位置不错,但是地王项目,价格肯定也不低 自住可以考虑,投资看价格 光谷东单价超过1.9的项目都不建议买入。 未来房价最高的板块,不一定是涨幅最大的板块,但一定是最稳的板块。 虽然未来关山大道和光谷东核心区是光谷板块房价第一梯队,但是价格涨上去之后留给我们的利润就太少了,接下来要寻找第二梯队产品。 未来的投资方案还要看你追求稳,还是利益最大化。

  提问:成哥好,坐标唐山,如果定位养老和投资的话,您觉得承德和秦皇岛哪个更有优势?谢谢!

  回答:这2个城市如果养老自住可以买,秦皇岛相比自然条件更好一些,不过旅游型城市投资就没必要了。放眼全国来看,头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部,不是本地居民的内生力量,毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上,民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务,不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房,营销成本自然更大,这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖,作为资产的属性不很优。哪怕能涨,卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低。

  提问:买产证还没有下来的二手房可以吗?交易的时候需要注意哪些问题?

  回答:双方应当签订详尽的书面协议,确定双方的权利义务关系,以免引发不必要的纠纷。买这样的房子,你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此,你们的买卖行为不受法律保护。


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