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2020年合肥楼市总结:希望2021年能加大土地供应、抑制房价

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  虽然已经迈入了2021年,但是春节未至,总感觉还停留在2020年。但逝去的终将不会再来,易居营销安徽区域市场顾问部也发布了《2020年合肥楼市白皮书》,结合这份报告班长和大家一起回顾一下这魔幻的2020年合肥楼市。


  2020年合肥的土地供应量呈现出几个特点:

  1、供应量低,供应量590万方,同比下降41%,成交量464万方,同比下降38%。其中涉宅用地成交96宗,成交面积 6712亩,成交金额522亿元。合肥全年的卖地收入在全国甚至排不上前30名。


  2、热点区域土地供应量更低,如合肥楼市最热门的滨湖区2020年仅卖了两块地,新站和四县一市供应量较大。不过随着老城区房地产的饱和和滨湖、高新等新区的逐渐成熟,城市开发逐渐向郊区延伸,如今年蜀山区的运河新城就吸引了龙湖、高速、上坤、方远数家开发商进驻。


   3、成本增加,虽然楼面价与往年持平,但是今年合肥土拍开启了竞自持模式,多宗土地均含自持租赁面积,房企开发的成本较往年是大幅提高。而且因为有着租赁用房,为后期的小区管理也留下了一定的隐患。


  4、容积率低,通过下面的土拍明细可以看到,居住用地的容积率大多在2.0及以下,由此带来的结果是居住密度低了、舒适度高了。但是高层少了,价格涨了。所以我们去买房的时候会发现新盘的高层房源很少,或者直接没有高层,全是小高层和洋房。


  今年的购房者少了吗?显然并没有,还多了很多省内省外的投资客,客户增加了、房子少了,自然就更加抢手,同时由于房企成本高了,价格就涨了。所以2020年合肥的全年成交量同比上升了19%,成交价格上升了10%,也全年处于供不应求的状态。绝不让合肥房价突破2W大关的话语还在耳边回响,但现实中却实诚的突破了2万的大关。


  而且供不应求的状态还将要持续,合肥市区的住宅库存量今年一直处于下降状态,截至11月底的库存量是33647套,去化周期约6.3个月。


  当然到合肥内部来,各区域的库存量也有很大的差别,去化速度也各不相同,其中以新站区的库存量最大,去化周期最长,新站和瑶海未来几年还会是承接预算不足刚需落户的一个版块。


  2020年合肥市区的住宅成交集中于滨湖、包河、新站,其次是庐阳、高新、蜀山,成交多位于新城区,这也源于老城区在售楼盘寥寥无几,实际上老城区一旦有新盘上市,还是非常受合肥土著欢迎的。


  2020年合肥楼市中表现最为亮眼的当属滨湖区,虽然上半年很多楼盘亦曾靠分销来销售,但是下半年发力,由难卖转为热销,进而抢房,最终全款起步。成交价格也稳居合肥第2位,很多网友笑称现在的政务和滨湖已经没有普通刚需。实际上,今年滨湖区涌入的投资客确实也非常多,毕竟滨湖不是合肥的滨湖,而是全省的滨湖。


  而在住宅的另外一面,合肥的商业自2016年以来表现一直处于下滑状态,2020年成交26万方,同比下降约23,价格小幅上涨5%。


  库存量也是居高不下,截至11月合肥市区商业库存量为25815套,去化周期高达136个月,是一个儿童从小学到高中毕业的时间。


  造成这个结果的原因主要是合肥商业的严重过剩,还有前期大量卖出的专业市场、购物中心、商业街运营不成功,甚至迟迟无法开业或者倒闭,让购房者对商铺这个产品敬而远之。

  而商办公寓,因为不能落户、没有学区、商用水电等原因不得消费者青睐,更何况,购房者更希望通过房价快速上涨来获取收益,多年不涨的价格和商业高昂的二手税费直接限制了二手流通。再加上价格并不算便宜,首付又需要50%,这个首付款足以在合肥买到一套住宅,所以购房者更愿意去买住宅产品。所以卖到现房的住宅很少见,但是卖到现房的商业很常见。



  
整体上来说今年的合肥楼市是经历了一个从冷到热再到沸腾的这么一个过程,虽然最近合肥陆续出台了一些限制政策,但还是隔靴挠痒。希望在2021年能够加大土地供应,抑制房价,让房价能够平稳、缓慢增长。

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