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不要怕购房压力大,几年后会发现租金比月供款要多

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  【本文节选自《城里的房子》,作者: 徐远,出版社: 中信出版社,经出版社授权在网易新闻平台发布,欢迎关注,禁止随意转载。】

  “改善型购房”中的“改善”有两层含义,分别是改善居住条件和改善财务状况。说起改善型购房,很多人会简单地以为就是换个大一点的房子,改善居住条件,或者换到更好的学区。这一点当然是对的,但是只对了一半。改善型购房的另一半意义,也是更重要的,是改善你的财务状况。

  房子作为一种非常重要的资产,在家庭财产中占绝对大的比重。所以你若不考虑其保值增值及改善家庭财务状况的特性,那就大错特错了。正如在过去十几年里买了几套房子的人,现在财务状况都得到了大幅改善,甚至实现了财务自由。

  现实中,还有些人只看到了买房的负担,看不到房子的资产价值,这也是不对的。买房在初期是有负担,有首付、月供的压力,但是过不了几年,房子就是资产了。例如很多朋友买完房子租出去,没过几年发现租金比月供款要多,完全可以抵掉月供款,房子就变成完完全全的净资产了。

  

  所以,改善不仅是改善居住条件,更重要的是改善财务状况。理解了“改善”的两层含义之后,我们有几个问题需要回答:

  第一,现在买房晚不晚,还能改善财务状况吗?

  第二,房产和其他投资工具相比,例如股票、债券、理财产品等,哪个更能够改善财务状况?

  第三,如果买房的话,首付和贷款应该如何安排?

  改善型购房依然可以改善你的财务状况

  首先,从改善财务状况的角度看,现在买房子还是划算的。第一个理由是房价的长期趋势是上涨的,这是很多国家的普遍现象。前文说过,从1946 年到 2016 年 70 年的时间里,全球 14 个主要发达经济体的房价累计上涨了 90 多倍,扣除物价因素的影响值,还上涨了 4 倍多。由此可见,房地产“保值”“增值”的属性,是实至名归的。

  在这里,你可能会有疑问,房价上涨这么多,和印象里屡屡发生的房地产泡沫与危机好像有矛盾,这个数字是不是搞错了?

  其实,不是这个数字错了,而是我们人类对现象的关注,是有选择性的。例如,很多人都知道2007 年的美国房地产泡沫,但是很少人知道现在的美国房价已经超过了2007 年房价的最高点。

  这是为什么呢?因为泡沫和危机会引起很大的动荡,进而被媒体反复报道,吸引很多关注,最后给大家留下深刻的印象。但是,房价年复一年地上涨,时间久了,会引起大众“审美疲劳”,关注度下降。但在现实中,房价缓慢地上涨才是常态,给大众的心理影响犹如温水煮青蛙,不知不觉中,房价已经涨了很多。

  第二个理由就是我国的经济发展水平还很低,经济增长和房价上涨还有很大的空间。

  目前,我国居民收入水平只有美国的1/7,只相当于日本 1970年的水平,或韩国1985 年左右的水平,还有很大的发展空间。而且,诚如前文所讲,经济增长是房价上涨的根本原因,世界范围内其他国家的经验已经证明了这一点。

  我国目前的情况是,经济增长还在持续,城市化远没有完成,人口基数很大,老龄化才刚刚开始。经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”,共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以,在可以预见的将来,中国经济增长的巨大潜力是支持资产配置的第二个理由。

  第三个理由就是全球范围内的“资产荒”。“二战”以来,全球经历了长期的繁荣与稳定,在战后这 70 多年的时间里,全球范围内积累了大量的财富,这些财富都需要寻找投资渠道。然而,可投的项目就那么多,可买的资产越来越少,于是,作为安全资产的房子自然受到追逐。未来,只要不发生大规模的战乱,大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。

  综上所述,从国际房价上涨的经验、我国的经济发展阶段和全球资产荒这几个方面看,我国的房产仍然是可以配置的优质资产,仍然具有改善家庭财务状况的能力。那么,下面的问题是:房子和股票、债券、理财产品相比,怎么样?哪一个更能改善财务状况?

  

  买房收益率高于股票和理财的收益率

  从历史数据看,买房的收益率比买股票、债券的收益率更高,同时也更稳定。

  从2003 年到 2017 年这 14 年时间里,房子涨了近 10 倍,一线城市的房价从每平方米 5 000 元左右涨到 50 000 元左右,二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭,过去购房的首付平均为全款的 30%,也就是加了 3 倍多的杠杆——这样计算下来就是 30 多倍的收益率。

  这样的投资收益率,是远远超过股票收益率的。做个比较,如果你买了股票,同一时间段内,上证指数涨了4.5 倍,深证指数涨了 4.7 倍,中小板指数涨了 6 倍,港股的恒生指数涨了 4 倍,不管与哪种相比,买房的收益率都要比股票收益率高 5 倍以上;如果你买了理财产品,收益率就更低——也就涨了 1 倍左右;如果你买了国债,收益率比理财还要低。

  更重要的是,我国经济增长的空间和城市化的空间还很大,只要国家继续稳定发展,城市房价的长期上涨趋势还会保持。

  实际上,在过去十几年里,买了房子的人,都改善了财务状况;买了股票的人,除了极少数眼光独到的人挣了钱,大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱,买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。

  

  改善型购房,应该如何安排首付和贷款

  上文说了改善型购房的好处,包括改善居住条件、改善财务状况,得到比股票、债券更高更稳定的收益率,那么,应该怎么买呢?这就有一个合理安排首付和贷款的问题。这方面有几个基本的原则是需要注意的。

  第一,要尽量少付首付,多用贷款。一般来说,购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排,不仅可以减轻早期的支付压力,还可以对抗未来的通货膨胀(简称“通胀”)。如果通胀水平高的话,10 年后要还的 100 万元,可能只相当于今天的50 万元,这样就相当于又省了 50 万元。

  第二,不仅要多用贷款,还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力,又可以对抗未来的通胀。总之,是把支付时间延长。

  第三,贷款的时候尽量选择公积金贷款,因为公积金贷款利率低,这样可以省很多月供。按照目前的利率水平,20 年期 100万元的贷款可以节省 1 000 元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱,一定不要忘了取出来使用,不然这个钱只能白白地放在账户里,变成名副其实的“纸面财富”。

  

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