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为什么如今房价越来越贵,有些买到手的房子想卖出去却很难?

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  房价真的是越来越贵吗?情况的确如此。我们从房改之后的20多年看,1998年全国平均房价1854元/平,截至2020年底突破10000元/平,在此期间全国平均房价上涨了5倍多。而最近五年,全国商品房销售均价分别为7476元/平、7982元/平、8737元/平、9310元/平、10071元/平,仍然保持逐年增长趋势。按照去年底社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告2020—2021》,预测今年全国商品房价格同比增幅可能在5%左右,如果年终得到证实,进一步说明房价上涨的趋势没变。那么全国平均房价历史上除了2008年遭遇全球经济危机, 2014年杭州房价下跌引发多米诺骨牌效应,以及2017年下半年环京楼市出现不同幅度下跌,其余年份的确都是在上涨的。

  现在的问题是,为什么房价越来越贵,但是有些买到手的房子想卖出去却很难呢?这个问题可以从新房和二手房二个市场来谈。


  首先,新房价格为什么会越来越贵?

  因为新房价格与开发商营销优势、货币供应量、银行信贷政策、地方楼市政策等有关。

  第一,开发商营销优势。房地产是一个高资金周转行业,几乎所有的房企都需要通过银行融资维持企业运转。而正是由于银行源源不断地为其提供了大量资金支持,才让开发商敢于大胆拿地,开疆拓土,壮大业绩,刷新地王,推动房价持续上涨。但仅此显然还不行,实行预售制度,则缓解了房企资金周转压力。否则没有银行资金支持,再以现房销售,所有房企都可能都不会维持到今天。

  第二,房地产是最大的资金蓄水池。仅以2010年至2020年这10年为例, M2余额由72.58万亿,增加到208.9万亿,几乎上涨了近3倍,是GDP的2倍以上。那么超发的货币都去了哪里了?从资金趋利避害的本质不难看出,一部分是在之前的股市被稀释掉了,还有一部分是涌进了楼市。M2之所以会涌入楼市,因为其他行业根本容纳不下这些海量货币,更与中国经济依靠基建和房地产投资有关。随着房地产投资需求不断上升,银行又向房地产源源不断输送资金,进一步刺激M2增速上升。这也是多年来我们感到其他物价没有大幅上涨的根本原因,大量的炒币被股市和房地产这两大“吞金兽”给吸纳了。


  第三,银行信贷政策对房价涨跌的影响。如果房企和个人没有贷款补给,市场规模就没办法快速增长,房价有可能下降;实行宽松货币政策,降低利率和增加贷款投放,房价就会上涨。而过去正是由于房贷利息最低,又有大量的货币支撑,投资者才可以借助杠杆买房,带动房价不断上涨。但是话说回来,银行毕竟也是企业,是企业就要考虑盈利,而房贷利息收益,显然是银行所有贷款业务中最稳妥的,占据银行贷款业务的半壁江山。当然了,银行基于防范金融风险考虑,也会不时地调整信贷政策。比如去年8月,央行就从抗风险的角度为房企划出了“三条红线”,以及去年底央行和银保监会联合发布的“房地产限贷令”新规,开始从源头上收缩流向房地产的资金。

  第四,地方楼市政策对于房价涨跌的影响。不可否认的是,过去房价上涨,与地方对土地财政的高度依赖有关。但是从2016年中央提出“房住不炒”定位以后,房价高速上涨的势头就被有效遏制住了。那么在保持市场整体稳定的大局下,按照“因城施策”、“一城一策”原则,现在的政策赋予地方更多的自主权,可以结合当地经济发展情况和楼市现状,因地制宜的灵活制定出不同的调控政策。比如一些经济发展势头迅猛的城市,房价涨幅与GDP增速保持基本平衡是被允许的,价格在合理区间出现上浮也就无可厚非。


  其次,为什么有些买到手的房子想卖出去会很难?

  第一、并不是所有的房子都不容易转手。如今的市场已经由过去的供不应求,向供大于求转化。比如根据央行发布数据,现在全国96%的城镇居民家庭拥有一套住房,四成以上的家庭拥有二套以上住房,户均达到1.5套。那么在市场饱和,大家普遍不缺房子的状态下,感觉房子不易转手太正常不过了。另外就要看房子在什么样的城市,以及所在城市的具体位置。那些流动性强的一二线城市房子,或者具体到某个城市中类似于学区房、地铁房等,转手相对会容易些;而那些位于空置率高的三四线城市的房子,或者在城市中没有位置优势的房子,不易流动也不足为怪。

  第二、二手房税费比新房多。新房只包括契税、公共维修基金、印花税、工本费等,但是二手房交易时,虽然买方少了一个公共维修基金,但是还有土地增值税,营业税、个人所得税、公证费等等,很多税费原则上虽然应该由卖方承担,但是在实际交易中,这些税费都是由买方负责缴纳的,这样就会增加买方的购房成本,买方能买新房当然不会选择二手房。


  第三、二手房政策资金支持力度不如新房。一些热点城市为了抑制房价过快上涨,除了提高买房门槛采取限购外,通常还会对二手房采取限售,短则二年长则五年,这样就会影响二手房的流动性。而在资金支持方面,一些库存量大的城市,会对新房予以扶持,提供资金帮助,而二手房是已销售房源,自然属于“嫁出去的女儿”,扶持的力度会相应减弱。

  第四、二手房市场比较混乱。比如去年就有报道,个别一线热点城市,二手房市场存在挂牌价虚高,频繁调价,抱团涨价等乱象。另外由于二手房交易增加了中介环节,一些低资质的黑心中介两头压抬价格,从中赚取高额差价,以及一些不具备交易资格的抵押房、小产权房、回迁房等入市交易,给购买方造成一定的经济损失。购房者为了规避这些风险,往往会选择购买新房而放弃二手房。


  总而言之,房价越来越贵,是与经济发展相互关联的,经济增长了,房价不可能不涨,更不可能在现有的价位上出现下降。当然了,这一结论并不适合于所有的城市,因为房价上涨还与人口、地方楼市政策、货币供应量、投资炒房热度等因素有关。如果属于人口外流,经济发展缓慢,产业结构单一的城市,未来房价出现下降也是完全可能的。而买到手的房子不易转手,也要看具体城市以及房子所在城市的位置。这就再次说明,今后只有那些流动性强的房子才具有投资购买价值,随便买房就能赚钱的时代一去不复返了。

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