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青岛这些楼盘卖了4年,还有200多套房没卖掉!

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  有人说,房子好不好,时间才是最好的验金石。

  在青岛,三年时间里,有的楼盘房价飞涨,翻了好几倍,而有些楼盘卖了三四年都没卖完。那么青岛目前都有哪些楼盘面临着“滞销”的困难,造成的原因又是什么呢?

  奇葩户型造成多年未售罄

  位于老市北片区泰山路99号的泰山华府,总共1684套房,可售住宅为600来套,目前3号楼在售,户型面积91-139㎡,以两居和三居为主,均价28000元/㎡,二期仍在售。

  

  小区最新一次加推在去年6月份,235套房子,到目前仅销售了97套,而2019年11月的开盘销售量同样惨淡,961套房子,仅卖出140套。如果我们查询泰山华府在2016年第一次开盘定位数据,可以发现当时的成绩非常优秀,首开201套,只剩余2套,算是迄今为止去化最快的一次。

  

  那泰山华府的成绩为何会从优秀滑落到“不及格”呢?

  从区位上来看,泰山华府靠近科技街和台东商圈,配套完善成熟,最大的利好是靠近地铁2号线与4号线双地铁交汇的站点“泰山路站”,去市区他各区都便捷。而且这个区域多房龄较大的二手房,泰山华府作为新盘,稀缺性凸显。

  

  然而老城区道路交通拥堵问题以及周边老旧的环境,却也让许多改善群体止步。并且泰山华府非买房人熟知的大开发商,要知道品牌的力量非常强大,可能直接影响到小区未来的升值潜力。

  但这不是泰山华府销售缓慢的根本原因。高容积率以及奇怪的户型朝向,才是最致命的原因。

  

  泰山华府原本为回迁房,后来转变为商品房,也许是为了保证成本,泰山华府的容积率高达5.17。再加上要保证每栋楼的日照时长,楼座朝向以及户型设计的便有些“奇特”,常被购房者诟病。

  

  2

  户型起步290㎡,销售4年还剩200套

  从2018年开盘至今,4年的时间,位于金沙滩的卓越天元目前还剩200套。占据着一线海景的稀有楼盘以这样的销售成绩出现,确实让人有些不解。

  

  其实这也不能怪卓越,因为这个项目是卓越收购了烂尾快十年的公元海紫檀山。公元海紫檀山当初规划包含有精装高端住宅和产权酒店式公寓,2012年时住宅面积区间110-271㎡,均价3.5万/㎡,带万元精装修标准;2014年产品价格进行了调整,高层毛坯起价1.6万/㎡,均价2万/㎡,精装项目均价为3万/㎡。

  等到卓越收购时剩下的便是超大户型。目前在售的户型为346/360㎡,最小户型为292㎡,单价为27000-28000元/㎡,如此大的户型造成高总价,未来升值空间压力大。

  之前项目以2.3万/㎡的低单价吸引购房者,如今主推的5号楼346㎡以及360㎡户型,却将单价涨到2.8万/㎡(毛坯价)。虽然项目的利好是离主城近,但高总价无疑又是一次去化率的挑战。

  

  值得一提的是,去年卓越天元项目以6.66亿成交的消息刷爆青岛中介的朋友圈,但其实成交楼座为商业酒店,而非住宅。项目超大户型住宅何时才能如这商业酒店一样销售速度呢?

  

  3

  一个月销售只有个位数

  说起西海岸安子片区的豪宅风楼盘,定少不了鲁信随珠花园。

  位于金沙滩路655号的鲁信随珠花园从2016年入市销售,如今已有4年之久。150㎡、180㎡小高层从曾经的1.65万涨到了3万,瞰海楼座已经达到4.5万/㎡。而周边的新盘金沙乐府高层2.3万/㎡,瞰海2.7万/㎡;地铁旁的世茂香奈公馆均价2-2.15万/㎡(项目不在前海一线)。相比较而言,鲁信的价格可以说是片区内最高的,确实容易让人望而却步。

  因此这也造成了近几年项目销售量滞缓的局面,据说一个月销量只有个位数。

  

  作为进军西海岸的首个项目。鲁信的品质以及一线海景环境自然不用多说,容积率也低,居住舒适度高。但薄弱的生活配套支撑不住3万的价格,可以说价格已经触到天花板,增值的局限性太大 。

  虽然这个盘去化慢,但又不愁卖,去年大降价的时候价格也坚挺,而且项目所在的安子片区经过去年一番降价,已经开始慢慢筑底,新盘也不多,再加上项目靠近地铁1号线,该盘适合改善自住。

  

  今年除了青岛原来的老盘,还会有许多新盘上市。买房时除了注意房价,楼盘去化快慢、销售速度更是不可忽视的重点。

  青岛楼市

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