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资金饥渴、商业“放卫星” 千亿房企中骏进退两难

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  千亿阵营又添新面孔。

  2020年12月20日,中骏集团官方微信发布了年度销售额突破1000亿元的消息。1月12日,中骏发布公告称2020年全年共实现销售金额1015.37亿元,累计合同销售面积约736.78万平方米,同比分别增长26%及16%。

  历经三年的长跑,即使经历疫情的突袭中骏也没有调低目标,终于在2021年钟声敲响前艰难“撞线”。虽然根据克而瑞发布的2020年房企销售排行榜,中骏的权益销售额仅有674.7亿元,可见另外300多亿也不是中骏自己干出来的,属于合营和联营公司的功劳,多少存在点水分。

  不止这些,在1月8日,中骏同样发布了2020年累计新增借款占2019年末净资产20.98%的公告。根据公告内容,57.42亿元新增借款中,银行贷款新增40.52亿元,企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具减少6.39亿元,其他借款新增23.29亿元。截至2020年末,中骏有息债务为243.75亿元。


  图片来源:中骏公告

  为了规模,中骏显然在过去一年中没少加杠杆。不过加杠杆之后,不知中骏的“钱袋子”是否安好?

  现金流再转负、利润下跌

  中骏企业年报显示,自2017年开始公司总负债在逐年递增,至2020年中报时已达到1315.11亿元,约为扩张前2016年总负债387.63亿元的3.4倍。

  而在1315.11亿元的总负债中,中骏的非流动负债只有291.48亿元,流动负债占比高达77.8%,在总资产中占比63.4%,短期债务压力陡现。公司速动比率更是降到了0.47,为近5年来最低值。


  数据来源:中骏2015-2020年上半年年报、中报

  中骏的债务结构不合理,盈利能力也亮起了红灯。2016-2019年,中骏的归母净利润增速持续下滑,2020年仅为3.69%,扣非后归母净利润增速-11.17%,毛利率增速-6.99%。中骏的净资产收益率则从2017年起就开始下跌,2020年上半年仅为20.79%。

  中骏的回款率也自2017年起有所下滑,根据厦门中骏的募集书显示,中骏集团有90%的销售额来自厦门中骏,而厦门中骏2018年、2019年销售商品、提供劳务收到的现金只有36%和32.73%。

  更为头疼的是,伴随业务的扩张,中骏还得面对“家业做大”带来的烦恼。2020上半年,中骏的销售和管理费用约3.12亿元和10.3亿元,同比增长34.7%和63.7%,财务费用则同比降低6.8% 至2.48亿元。财务费用的缩减主要是因为若干资金并未用于项目开发,所以融资成本不能资本化。

  根据中骏2020年中报数据,1-6月公司经营活动产生的现金流量净额为-40.55亿元。而在投资活动现金流方面,中骏从2010年至今均为负值,近3年仍在不断扩大,直到中报时才收窄至-24.21亿元。

  在现金流紧绷的情况下,中骏去年下半年开始就四处找钱。

  2020年7月9日,中骏发布公告称公司的非全资拥有附属公司恒伟国际有限公司获得中信银行(国际)有限公司4亿元贷款融资,该融资将用于偿还借款人非直接控股公司所欠的股东贷款。

  10月,中骏公告称将发行2025年到期的利率为7%的5亿美元优先票据。

  11月26日,中骏全资附属公司渤海国际投资集团有限公司获得恒生银行有限公司5000万美元定期贷款融资,且可按借款人根据融资协议的条款及条件提出的要求,在贷款人全权酌情批准下增加合共最多4000万美元。

  2021年1月6日,中信证券-厦门中骏应收账款第二期资产支持专项计划在上交所的状态为“通过”。该债券品种为ABS,拟发行金额为12.8亿元。

  商业“放卫星”、公寓“拖后腿”

  债务问题是家家房企难念的“经”。但是,千亿之后,面对越来越激烈的行业竞争,中骏将如何突围?

  根据中骏集团董事局主席黄朝阳的新年献词透露,中骏的法宝,仍是“一体两翼”这本“独门秘籍”。中骏近两年来多通过长租公寓、购物中心的方式勾地,以降低一定土地成本。

  如近期有消息称,中骏北京公司成功勾兑一块长租公寓用地,预计底价6000元/平方米摘得,成本价预计2万元/平方米,市场正常预估卖价为3万元/平方米,按这样计算,中骏共计4万方的用地将净赚4个亿。

  但黄朝阳和中骏对商业的期望远不止于此。他曾在业绩会上公开表示,2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心,实现租金收入超过45亿元。计划至2025年,全国布局20万间长租公寓,管理租金规模超100亿元,资本资产管理规模超600亿元。

  在新年献词中,黄朝阳还透露将力争中骏商管通过H股上市。

  不过45亿元的租金收入首先要打上问号。如果按照100座世界城购物中心来计算,中骏商业目标年租金应为450元/平方米。但是2019年,中骏商业的租金收入为2.85亿元,布局14个购物中心,总建筑面积98万方,年租金为290元/平方米,远低于目标。

  其次,从中骏的拿地布局来看,一线城市不到10%,二三四线扎堆,高能级二线城市也不多。虽然近年来“小镇青年”崛起,有力地带动了消费,可是目前二三线城市中,万达、新城早已杀入。中骏想要再分得一杯羹,显然不容易。

  至于在长租公寓方面,中骏自有品牌“方隅”至今未对集团收入形成贡献。相反,根据中骏2020年中报,由于若干购物商场和长租公寓的升值,投资物业公允值收益同比大幅下降36.9%至4.62亿元。

  黄朝阳曾经表示未来达到5万间长租公寓的目标后,公寓基本可以实现20亿的收入,未来该业务还会向资产证券化方向推进。不知在长租公寓陷入低谷之时,中骏的坚持是否为一种明智的选择?

  值得关注的是,在黄朝阳的新年献词中,还提到组织能力建设依然是管理核心。中骏未来将深化共识驱动、推动组织变革。

  在登顶千亿之前,2020年6月份,中骏就进行了一次组织架构大调整,其中,原上海公司和杭州公司合并成为中骏东南区域公司,集团助理总裁彭飞出任东南区域公司总经理。原南京公司变更为中骏苏皖区域公司,唐登洋出任苏皖区域公司总经理。原重庆公司变更为中骏川渝区域公司,薄禄伟出任川渝区域公司总经理。原广州公司变更为中骏湖广区域公司,肖金明出任湖广区域公司总经理。

  据了解,中骏的这次内部调整,已经在内部酝酿很久,按照黄朝阳的想法,进入千亿过后,中骏将逐渐进行大区管理,以适应新阶段的规模诉求。

  在人事方面,中骏也有了相应的变动。1月11日,李辉履新中骏集团助理总裁兼华北区域总经理。中骏华北区域由北京公司和天津公司合并而成,李辉此前则在碧桂园担任北京区域总裁,不仅带领北京区域公司成为碧桂园一级区域公司,使得公司项目五年内增至40多个,2019年前十月还带领团队实现了销售突破百亿的成绩。“强将”加盟,会和中骏擦出怎样的火花?

  “雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”,中骏千亿后的表现值得考察。

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